股市樓市“相對論”

回顧央行去年11月21日降息之后的股市，央行降息引起資本市場“狂歡”。截至2015年4月底，短短5個月左右的時間，滬市大盤從2200點左右重新站上4500點以上。而這背后是各路資本已經(jīng)開始布局股市，股市已形成天量的成交。而至今，這一局面已經(jīng)被打破，進(jìn)入5月初，A股出現(xiàn)連續(xù)下跌態(tài)勢，從4500點跌至4100點左右，這標(biāo)志著資本市場“狂歡”已經(jīng)結(jié)束。從2015年6月底股市大幅跳水回吐的表現(xiàn)來看亦是如此。

而從樓市表現(xiàn)來看，限購政策取消、央行三次降準(zhǔn)與四次降息、“3·30新政”等利好政策頻發(fā)，盡管至今為止大多數(shù)城市樓市基本面仍然沒有出現(xiàn)實質(zhì)性的好轉(zhuǎn)，樓市仍然面臨去庫存的壓力，但是部分城市已經(jīng)呈現(xiàn)出基本面復(fù)蘇的態(tài)勢，比如北上廣深一線城市，合肥、南京、南昌、蘇州等部分二線城市。

那么，在當(dāng)前樓市與股市均出現(xiàn)下行的市場行情之下，是否是買房投資置業(yè)良機(jī)，或者是否是賣房投股或賣股投房的時機(jī)？如何投資成為每個投資人關(guān)心的問題。毫無疑問，在6月底“降息+定向降準(zhǔn)”的市場背景下，把控好央行給股民們最后的解套期“窗口期”顯得非常關(guān)鍵，股民們在最后的政策“窗口期”賣股套現(xiàn)買房成為投資的最佳選擇。

一、經(jīng)濟(jì)基本面不支撐股市一路瘋漲

經(jīng)濟(jì)基本面的走勢和股市密切相關(guān)。從未來2-3年經(jīng)濟(jì)走勢來看，由于持續(xù)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，經(jīng)濟(jì)基本面有下行壓力，并且2015-2016年GDP增長目標(biāo)極有可能從今年的7.5%下降到7%左右。從2015年第一季度GDP增速來看，GDP增速已經(jīng)下降至7%。從二季度經(jīng)濟(jì)走勢預(yù)期來看，也并不會出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)趨勢。從經(jīng)濟(jì)基本面走勢和股市關(guān)系來看，經(jīng)濟(jì)增速下滑也就意味著可以繼續(xù)推升股市基本面回升的動力有限，2015-2016年期間股市不可能在實體經(jīng)濟(jì)需求動力不是很足的市場背景下表現(xiàn)為一枝獨秀。因此，短短5個月左右的時間，滬市大盤從去年11月的2200點左右重新站上今年4月份4500點以上，甚至后期更高的表現(xiàn)是短期的市場行為，并不構(gòu)成持續(xù)上漲的理由。

從股市最新表現(xiàn)來看，2015年5月5日-7日，中國股市搖搖欲墜，連續(xù)三日大跌，證券、銀行、保險跌幅居前，中字頭表現(xiàn)繼續(xù)不盡人意，多數(shù)投資者開始懷疑中國的牛市行情是否發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。到今年6月底，股市更是從5000多點下跌至4000點左右水平。6月29日，滬指盤中連破4200、4100、4000、3900，午后一點半左右滬指探底回升跌幅收窄，全天最高4297.48點，最低3875.05點，盤中巨震10.07%。滬指自本輪牛市新高5178.19點調(diào)整以來，十個交易日跌逾千點，跌幅達(dá)20%。截至收盤，滬指報4053.03點，跌139.84點，跌幅3.34%。

這總體說明，盡管有規(guī)劃、改革、重組等眾多政策層面的利好因素，但是，從經(jīng)濟(jì)基本面表現(xiàn)來看，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)基本面的下行走勢并沒有本質(zhì)改變，此時不支持股市持續(xù)上行。如果后期股市仍然在持續(xù)上行，這說明股市存在一定市場泡沫，此時進(jìn)入有一定的市場風(fēng)險，隨后股市仍然有大幅暴跌的可能性。

而地產(chǎn)行業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)則與股市不一樣。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從宏觀經(jīng)濟(jì)與樓市基本面特征來看，經(jīng)驗表明，GDP增速與樓市成交量呈現(xiàn)出“逆經(jīng)濟(jì)周期”的關(guān)系。當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)深化改革與轉(zhuǎn)型繼續(xù)推進(jìn)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增速下滑壓力加大，房地產(chǎn)投資增速下滑，樓市亦供大于求。此時，宏觀經(jīng)濟(jì)短期內(nèi)仍然難以擺脫對于地產(chǎn)行業(yè)的依賴。從最近各地“救市”政策頻發(fā)的表現(xiàn)來看，我們可知，無論是調(diào)控政策還是貨幣政策已經(jīng)開啟全面寬松或“救市”的閘門，比如取消限購、降準(zhǔn)降息、降低首套首付鼓勵改善型需求入市、稅費補(bǔ)貼等，通過這些“救市”措施促使樓市基本面回升，以適度拉動宏觀經(jīng)濟(jì)增長。

因此，我們看到，在眾多“救市”政策刺激之下，北上廣深一線城市，合肥、南京、南昌、蘇州等部分二線城市樓市已經(jīng)出現(xiàn)一波入市的行情，2015年 “紅五月”“紅六月”半年報行情也會毫無懸念地發(fā)生了。從未來發(fā)展趨勢來看，2015年樓市接下來幾個月成交量會短期反彈，價格有可能會逐漸堅挺，甚至對于一線城市及市場基本面良好的少數(shù)城市（庫存去化周期在15個月以下的城市）來講會出現(xiàn)逐漸漲價的現(xiàn)象，市場基本面會出現(xiàn)實質(zhì)性的好轉(zhuǎn)。從這個角度來看，在當(dāng)前樓市基本面尚未完全復(fù)蘇階段，房價表現(xiàn)相對較為合理，甚至一些資金面較為緊張的開發(fā)商還會保持“以價換量”的推盤策略，這成為投資客抄底買房投資的最佳時機(jī)。

二、糾結(jié)之后還是選擇傻瓜型投資產(chǎn)品

從當(dāng)前投資房產(chǎn)的特征來看，盡管房產(chǎn)短期內(nèi)獲得升值的空間被壓縮，但是，房產(chǎn)保值增值的基本屬性還存在，房價并沒有出現(xiàn)普遍性的持續(xù)下跌。尤其是在中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程大背景下，樓市需求仍然表現(xiàn)較為強(qiáng)勁，房地產(chǎn)行業(yè)英雄本色猶在，即使是2014年樓市低迷期，樓市也并沒有出現(xiàn)明顯下滑和持續(xù)性衰退，2015年亦是如此。

筆者認(rèn)為，當(dāng)前房產(chǎn)仍然是一個“傻瓜型”投資產(chǎn)品，也就是說，只要投資房產(chǎn)，起碼房產(chǎn)不會貶值，它是一個保值增值的產(chǎn)品，投資者不必太擔(dān)心短期市場層面的變化。其實，當(dāng)前許多投資者正在持幣待購，只要政策稍有松動，一線城市及部分二線市場基本面良好的房地產(chǎn)市場就會出現(xiàn)快速反彈。

而股市背后的走勢較為復(fù)雜，一般性的投資客沒有那么多的專業(yè)知識儲備，也不懂什么是市場基本面、技術(shù)基本面的操作。即使熟悉市場基本面、技術(shù)基本面操作的分析師，他們的預(yù)測也并非一如既往的準(zhǔn)確。并且中國股市變化無常，常常會受到短期內(nèi)股市調(diào)控政策、市場利好消息、內(nèi)幕消息炒作等因素影響，不一定和經(jīng)濟(jì)基本面或企業(yè)經(jīng)營的基本面密切相關(guān)。因此，對于一般性的投資客來講，如何在資本市場炒作的浪潮當(dāng)中“搭順風(fēng)車”成為他們盈利與否的關(guān)鍵。而這對于大多數(shù)中小股民來講，等于是難上加難。

此外，短短幾個月左右的時間，滬市大盤從2200點左右重新站上5000點以上，已經(jīng)是階段性的“峰值”，如果此時高位入市追漲，勢必會遭遇股價腰斬的市場風(fēng)險。而2015年1月19日的股市“1·19慘案”，今年5月初、6月底股市的“慘跌”等表現(xiàn)也就是這個道理。因此，對于投資客來講，股市也時刻面臨著投資風(fēng)險，糾結(jié)之后還是選擇傻瓜型投資產(chǎn)品?——房產(chǎn)比較放心。

三、在降準(zhǔn)降息的政策“窗口期”賣股套現(xiàn)買房

從上述分析來看，房產(chǎn)仍然是一個“傻瓜型”投資產(chǎn)品，相比暴漲暴跌的股市來講，仍然具有穩(wěn)定的投資價值。此時，投資客賣房投股不是一個最佳的選擇，并且，極有可能面臨股市的暴跌投資風(fēng)險。因此，在這樣復(fù)雜的市場背景下，投資客應(yīng)該繼續(xù)關(guān)注樓市，適當(dāng)時機(jī)賣股套現(xiàn)抄底投資房地產(chǎn)市場。

那么，買房投資置業(yè)何時何地購房為好呢？同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，應(yīng)該把握好以下幾點基本原則：

第一，從樓市政策和市場層面來講，認(rèn)清房地產(chǎn)市場走勢趨勢是買房投資置業(yè)的關(guān)鍵。從今年二季度樓市表現(xiàn)來看，在“3·30新政”等政策刺激之下，一線城市及部分二線城市已經(jīng)出現(xiàn)明顯的成交量回升，部分城市如深圳已經(jīng)開始出現(xiàn)買漲不買跌的行情。

從未來樓市趨勢來看，在央行降準(zhǔn)降息、二套房貸降首付、營業(yè)稅降低免征門檻等“救市”政策刺激之下，一線城市樓市房價將步入上漲通道，甚至下半年會再次步入“買漲不買跌”的行情；二線城市存銷比開始普遍降低，15個月以下去化周期的城市房價穩(wěn)中有升，15個月以上的城市樓市還有去庫存壓力；對于大多數(shù)三四線城市樓市來講，想法設(shè)法跑量主題不變，因為庫存量大去化周期長，還是要堅持去庫存。簡單來講，購房者應(yīng)該把握好市場節(jié)奏的變化規(guī)律，趕在市場還沒有完全復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的階段入市購房或投資，也趁當(dāng)下開發(fā)商資金面仍然相對緊張的階段，選擇購房性價比仍然較高的時機(jī)入市購房，把控好降準(zhǔn)降息、二套房貸降首付、營業(yè)稅降低免征門檻等“救市”政策短期紅利帶來的購房“窗口期”。

第二，把控好“降息+定向降準(zhǔn)”的政策“窗口期”賣股套現(xiàn)買房很關(guān)鍵。從前期已經(jīng)獲利的股市投資客來講，投資客獲利之后的目的無非是消費，而不是繼續(xù)進(jìn)行投資。目前來看，在國內(nèi)最大宗的消費也就是房子和車子了。當(dāng)前來講，相對而言買房子更靠譜，尤其是對于股市已經(jīng)獲利的投資客而言，改善自己的居住環(huán)境，提高家庭的生活品質(zhì)勢必成為大多數(shù)人的追求。再加上當(dāng)前政策也支持改善住房，因此，股市贏了錢，最合適的消費方向就是購房。從上述角度來看，對于這些股市投資客來講，此時，當(dāng)股市基本面已經(jīng)不再持續(xù)上漲之后，當(dāng)股市已經(jīng)開始回歸理性之后，股民們更應(yīng)該想清楚要不要繼續(xù)留在股市。

第三，從城市角度來看，選擇“城市群”“城市圈”的核心城市及周邊具有發(fā)展?jié)摿Φ亩€城市進(jìn)行投資，比如“一帶一路”、京津冀一體化、長江中游經(jīng)濟(jì)帶等所涉及的核心城市。原因很簡單，在新型城鎮(zhèn)化市場背景下，“城市群”“城市圈”將迎來大發(fā)展的機(jī)會。并且隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日趨完善，同城效應(yīng)將日益凸顯。這樣“城市群”“城市圈”核心城市及周邊的二三線城市房地產(chǎn)市場將持續(xù)增長，投資者可從這個區(qū)域內(nèi)獲得溢價收益。

第四，從產(chǎn)品角度來講，住宅地產(chǎn)的中小戶型產(chǎn)品和具有發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)值得關(guān)注。中小戶型的產(chǎn)品總價低，自住需求關(guān)注的多，市場流通性好，市場風(fēng)險低，是投資置業(yè)的良選；房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“商住倒掛”的現(xiàn)狀至今仍未改變，商業(yè)地產(chǎn)沒有受到樓市政策調(diào)控的影響，住宅“限購”導(dǎo)致不少資金轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)，隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整與未來實體經(jīng)濟(jì)的回暖，商業(yè)地產(chǎn)在投資回報上并不比住宅地產(chǎn)差。

第五，從投資者心態(tài)來講，選好適宜的投資機(jī)會，該出手就出手，但是也不要過于貪婪，因為市場風(fēng)云變幻，機(jī)會轉(zhuǎn)瞬即逝，錯過最佳投資時機(jī)也是在一瞬間；同時，也應(yīng)冷靜面對市場上各類媒體的炒作信息，做出自己的判斷，不盲目“抄底”。

作者系上海同策房產(chǎn)咨詢研究部總監(jiān)