救市與房產稅

胡志剛

一、救市和房產稅力戒相克

救市和房產稅兩者既有相同點，也有很大的差異性。作為相同點，兩者都是增加財政稅收收入、促進經濟發展的重要途徑；作為不同點表現在兩者的側重面不同，前者發生在流通環節，是刺激和鼓勵消費，是在增量房產上做文章，即通過增加住房消費擴大稅收來源，其途徑是利用稅收、金融等手段，主張通過降息、降準、減稅等舉措，降低購房人的成本，繁榮房地產市場，增加房屋銷售總量，從而增加政府的GDP和稅收收入，做大土地財政，為經濟做貢獻。而后者發生在消費環節，是在存量房產上做文章，其對購房行為是起抑制作用的，尤其在市場高位運行泡沫嚴重的情況下，要通過房產稅抑制房地產過度發展，促使其進入常態化。作為購房人，如果房產稅的稅收政策嚴厲，稅負重，征稅預期臨近，納稅壓力大，必然要影響其購房的積極性，甚至會引起囤房者恐慌性拋房，造成市場崩盤。可以說兩者的相克之處要大于相生之處。

今年以來，樓市持續下行給經濟下行帶來巨大壓力，目前，我國房地產投資占GDP比重高達13%，房地產所帶動的相關較大產業有60多個，一旦房地產崩盤，整個經濟必將遭受重創。為了阻止經濟繼續下行，政府出臺一系列寬松政策刺激樓市，這就需要一個寬松的市場環境。可是去年以來，在后房產稅尚不成熟的情況下，有些媒體大肆渲染，拋出一些不成熟的方案，故弄玄虛。以下版本是各大媒體反復宣傳的：“對擁有兩套住宅的家庭，人均建筑面積80平方米以上的部分，視為奢侈型住宅消費，每年按市場評估價征收1%到3%的房產稅，且沒有減除額；家庭第三套住房，每年征收4%到5%的房產稅，且沒有減除額；家庭第四套住房及以上住宅，每年征收10%的房產稅，且沒有減除額；取消原《房產稅暫行條例》有關個人住宅可按租金收入12%交房產稅的規定；所有商業房產，每年按租金收入的12%交房產稅；家庭僅有的一套住宅，免征房產稅”。這是一枚重磅炸彈，重創了房地產市場，就刺激樓市而言，這個方案是“哪壺不開提哪壺”，只會讓購房者忐忑不安。所以政府要在救市和房產稅之間權衡利弊，要妥善的處理好兩者的關系，在兩者之間建立“防火墻”，即在政策安排、側重點、窗口期、宣傳口徑等方面反復權衡，合理協調，分段實施，平滑過度，自然銜接，相互照應，力戒顧此失彼導致兩者相克。

二、救市與房產稅力促相生

要避免救市與房產稅相克，力促兩者相生，要把握兩個環節：一是要避免檔期沖突，把長遠目標壓縮在短期內完成是有違常理的，其結果必然是欲速不達。二是房產稅的政策要適宜，稅率、稅基、納稅對象、起征點、征管辦法等的確定要在充分調研的基礎上，做到科學、合理、接地氣，以不引起民怨為前提。要遵循以下原則，對房產稅做頂層設計，切記造成“兵臨城下”“大軍壓境”之勢。

1.房產稅不能“兵臨城下”

中央政治局4月30日召開會議，分析研究當前經濟形勢和經濟工作。此次會議強調要“高度重視應對經濟下行壓力”，并從財政貨幣政策、投資、房地產等方面開出了諸多穩增長“藥方”。為了刺激樓市，政府出臺各種利好政策，鼓勵住房消費者入市，救市已上升至一項政治任務。在這樣的政策背景下，妄談房產稅政策確實不合時宜。筆者認為，目前不宜出臺引起市場波動的利器政策，尤其是房產稅暫時只能引而不發，延遲出臺，給穩定住房消費一個窗口期，同時也給房產稅預留一個籌備期、調研期、宣傳期、立法期，再給納稅人一個心理適應期、政策普及期、房產處置期等。房產稅應著眼長遠，宣傳要有節奏有分寸，防止“崩盤派”干擾市場，引發“拋房潮”對沖救市政策。要注意近期與遠期戰略的銜接，由淺入深、分步推進，通過“柔性進入”的方式達到漸入佳境的效果，避免產生恐慌性拋售等市場過激反應。

2.房產稅不能閉門立法

現在房產稅一是閉門立法，二是不搞試點，筆者不同意這種做法。因為房產稅是一個復雜的系統工程，中國老百姓的納稅意識非常薄弱，再加上房產稅本身還存在一些瑕疵，坊間的認識不一甚至嚴重對立，如果閉門立法，將脫離實際，閉門造出來的“車”很難在實踐中行得通，甚至由于政策錯位很有可能出現避稅、逃稅、抗稅等現象，尤其是如果形成人頭稅，將出現法不責眾的現象。

故此，在制定房產稅的過程中不能僅征求專家學者的建議，要多聽取房地產交易部門、稅收征管部門的基層工作人員、廣大市民乃至納稅對象的意見，深入市場第一線，獲得更“接地氣”的政策建議。待整個稅制體系建立起來以后，再逐步擴大征稅力度與征稅范圍。在刺激樓市的預期效果達到后，可進入房產稅收政策出臺之前的“預熱期”，對房產稅進行試點征收，分別選擇一、二、三線城市中的典型城市進行模擬運轉，獲取相關數據，增加可操作性。在稅收政策實際出臺實施之前，相關部門還應對稅收政策進行宣傳活動，接受市民面對面的政策咨詢，答疑解惑，讓購房者對即將實施的房產稅有一個全面而客觀的理解，從內心慢慢接受房產稅。介于目前不是實施房產稅的最佳時期，恰逢其時給房產稅立法提供了一個開門立法的準備期。

3.房產稅不能“變臉過快”

為了防止經濟再次下行，政府不斷出臺新政刺激樓市，在這個時期入市的購房者，為中國經濟做貢獻，讓中國經濟發展不至于低迷，因此政府不能不講情面，應當給予一個寬松期和從購房入市到為房納稅的替換期。一方面穩定投資預期，避免出現大規模“拋房”，避免開發商手中的庫存壓力加大。另一方面，給予寬松政策，延長房產稅征收的期限，筆者認為3-5年為宜。一是去庫存壓力大，市場需要調整期、消化期；二是企業轉型任務艱巨，付出成本和代價巨大；三是購房者對產品的認知需要時間；四是房產稅立法從技術層面需要3-5年時間，包括調研、論證、試點等；五是消費者納稅意識的培養，從被動納稅到主動納稅需要一個過程；六是稅收征管需要準備期，制定征管標準、軟件開發等。因此，前后政策要有“防火墻”，政府與之前的投資者要相互配合，給一個寬松的期限和寬松的政策，避免“擦槍走火”，在充分稀釋市場泡沫、盤活存量房產的基礎上再進入開征房產稅的檔期。

4.房產稅不能抬高門檻

目前，一方面生態環境日益惡劣，另一方面旅游地產、老年地產、商業地產、教育地產等細分地產不斷發展以及逆城市化現象開始顯現的情況下，人們對于二居所甚至三居所的需求也越來越大。首先，在我國投資環境尚未改觀，民眾沒有其他好的投資渠道的情況下，可以適度放開征收對象，對可以用于出租房的二套、三套房免征或低點征收，鼓勵盤活存量房產，四套房適度加碼，而四套房以上的投資乃至投機購房再予以加碼，即便對于投機囤房保有大量空置房的業主，也要在房產稅上給一個出路，通過減免房產稅鼓勵他們出租空置房。其次，要建立一個動態的征稅機制，房產稅要低點進入，開始要實行低門檻，重在給房地產市場植入房產稅制度，以后分步驟提高稅率。政府不能一步登天，指望短期之內就能讓房產稅替代之前的土地財政，不能一口吃一個胖子，要讓納稅人逐步適應，逐步提高對房產稅的承載能力。再次，對在不同城市分別同時擁有住房的切忌疊加征稅，要以不同城市為單位，分別征收。當前由于信息不對稱，購房者對房產稅的認識也頗有偏差，每當涉及房產稅，幾乎所有普通民眾都認為這一稅種是一個普遍開征的“人頭稅”，個個恐慌不已，擔心房產稅是否會成為自己的一大負擔。因而，房產稅征收的消息每每拋出都會引起軒然大波。因此，開征房產稅必須避開難點，先易后難，步步深入。要在納稅人中宣傳講解房產稅，逐步樹立稅收意識，要讓市場適應房產稅有一個平穩過渡階段，以利于穩定民心，穩定社會，避免市場出現大的波動。

眾所周知，魚和熊掌不可兼得，一個時期有所得必有所失，我們應該學會抓主要矛盾，擇善而從之。穩定住房消費的頂層設計應當集中主力解決當前的主要矛盾。房產稅是建立房地產市場長效機制的有效手段，但又是一個尚未成熟的“果實”，距離最佳“采摘期”尚需時日。眼下應當準確地把握主要矛盾與次要矛盾的關系，立足當前，著眼長遠，分段實施，由淺入深。開征房產稅風險巨大，并不意味著不要改革，而是要權衡利弊，從而最大化地縮減改革成本，規避風險。同時獲得最大限度的成效，保證房地產市場穩定健康、可持續的發展。

作者系中國房地產研究會副會長