旅游地產(chǎn)新模式涌現(xiàn) 機(jī)遇與隱患并存

武化

根據(jù)國際規(guī)律，當(dāng)居民人均GDP達(dá)到1000美元時，旅游以觀光為主；人均GDP達(dá)到2000美元時進(jìn)入“旅游1.0時代”，旅游需求上升且轉(zhuǎn)向休閑為主；人均GDP達(dá)到3000美元時屬于“旅游2.0時代”，出游需求逐漸旺盛；當(dāng)人均GDP達(dá)到5000美元，“旅游3.0時代”則是全民休閑時代，旅游開始進(jìn)入深度度假旅游形態(tài)。

據(jù)國家統(tǒng)計局和國家旅游局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2014年末，我國人均GDP約為7485美元，已達(dá)到進(jìn)入“旅游3.0時代”的硬性條件。但目前卻面臨諸多不對稱，比如私家車保有量、假期時間長度等，其中還有居住需求的矛盾最為明顯。據(jù)統(tǒng)計，我國81%的居民有意愿與家人度假，但只有20%的度假消費(fèi)是花在住房上，酒店的高門檻、度假居住的高成本，使得深度度假需求沒有爆發(fā)。

和旅游居住需求旺盛、亟待爆發(fā)相矛盾的，則是旅游地產(chǎn)常年的高庫存、高空置現(xiàn)狀。客群錯位和產(chǎn)品錯位是全民休閑度假時代旅游地產(chǎn)銷售困境的兩大核心原因，需要有產(chǎn)品能改變中產(chǎn)階級和白領(lǐng)階層買不起度假屋這樣的小眾產(chǎn)品，以及買了用不了、難打理的需求不匹配問題。

旅游地產(chǎn)新模式涌現(xiàn)

根據(jù)國家旅游局?jǐn)?shù)據(jù)，2014年我國旅游總收入已達(dá)到3.38億元，同比增長14.7%。而目前居住消費(fèi)占比或不足三成，這不符合“度假型”的成熟旅游形態(tài)，但這也正是空間所在，多種旅游居住形式也瞄準(zhǔn)了這一增長潛力。

除旅游地產(chǎn)住宅產(chǎn)品直接銷售外，分時度假（RCI）的模式已經(jīng)存在多年，即把一套房（酒店或公寓）的使用權(quán)分成若干周次，按一定年限以會員制方式一次性出售給客戶，會員亦可將房間使用權(quán)與異地會員交換。

不過，發(fā)展到現(xiàn)在，分時度假模式在中國出現(xiàn)了一些新形式，例如途家的度假公寓租賃模式、分權(quán)寶的分權(quán)度假模式和滿庭網(wǎng)的分時度假模式等。

除分時度假以外，不僅“全球旅游團(tuán)購”等成熟模式已在國內(nèi)普及，在線旅游眾籌、寄宿者酒店預(yù)訂、基于獎勵機(jī)制的社交旅游、在線家庭式換房旅游等旅游度假模式也逐漸在國內(nèi)展開。去年4月眾籌網(wǎng)推出國內(nèi)首個旅游項目——青島旅游集團(tuán)“海釣達(dá)人”眾籌項目，投資人支持100-2400元不等，項目上線不到24小時即突破117%。

類似Roomer Travel （寄宿者酒店）這樣的寄宿者酒店預(yù)訂平臺，目前國內(nèi)不少大型旅游網(wǎng)站已能提供相關(guān)服務(wù)，也有螞蟻短租等新興租房網(wǎng)站，提供旅游式的寄宿租房服務(wù)。

Cosmopolit Home （在線家庭式換房旅游平臺）這樣的在線家庭式換房旅游平臺，目前在國內(nèi)一些大型旅游網(wǎng)站已經(jīng)能通過論壇功能，給網(wǎng)友提供換房旅游空間。基于獎勵機(jī)制的社交旅游，F(xiàn)reeppie （基于獎勵機(jī)制的社交旅游平臺）已經(jīng)面對中國開放。

新模式機(jī)遇與隱患并存

針對新興的旅游住房形式，曾有問卷調(diào)查顯示，網(wǎng)友對旅游住房新模式接受度不低，例如對換房旅游模式，就有50%的網(wǎng)友支持。但與此同時，近八成網(wǎng)友也對新模式的安全、財產(chǎn)權(quán)益等各種隱憂表示擔(dān)心。

以“分時度假”為例，就可能遇到產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓難題、變現(xiàn)困難、度假時間受限等問題。這種買賣度假時間段使用權(quán)的模式，對于看重“實在產(chǎn)權(quán)”的中國民眾而言，還需要接受和習(xí)慣。況且，房產(chǎn)證寫多人名字也可能遇到轉(zhuǎn)讓、稅費(fèi)等問題。也有像滿庭網(wǎng)提出通過“合伙買房”的形式，到工商局進(jìn)行財產(chǎn)份額轉(zhuǎn)讓的形式規(guī)避風(fēng)險的做法，但這對于企業(yè)本身的公信力要求很高。在誠信體系尚不健全的當(dāng)下，快速復(fù)制的可能性并不大。因此，旅游地產(chǎn)模式的創(chuàng)新要以建立健全相關(guān)法規(guī)為前提，只有制度與監(jiān)管并行，才能保證市場的良性發(fā)展。

作者系本刊記者