“非地王、不成交”

徐進

“金九”到了，北京樓市仍然靜悄悄，地市卻鬧得沸反盈天，原來收獲的秋季，是地王的季節。石榴莊、孫河、東壩、又回到孫河，從8月31日到9月9日，十天之內三大地王橫空出世，成交地價超過180億元，北京的土地市場似乎已經進入了“非地王、不成交”的狀態。

在8月“空窗期”之后，“金九”地市就這么毫無防備地高漲起來。北京土地市場似乎已經形成“松一陣、緊一陣”的節奏了，眼下這一浪高過一浪的拍地熱，被認為是今年最后一個高峰。

拍地高熱，10天仨地王 總額180億

一切從8月最后一天開始，房企大胃口的饕餮盛宴啟幕。

8月31日下午，經過64輪的舉牌，中鐵建方興聯合體以50.52億元、配建1.86萬平方米公租房的代價，摘得豐臺南苑石榴莊村0517-659等地塊（豐臺區城鄉一體化石榴莊村舊村改造項目二期），溢價率50%。根據業內測算，該地塊商品房住宅部分折合樓面價已經超過6萬元/平方米，預計未來商品房住宅部分售價可以沖刺10萬/平方米。

石榴莊地塊的競拍現場，參與房企都是“非富即貴”，金融街、首創、碧桂園、中鐵建方興聯合體、中糧天恒金地聯合體、龍湖平安聯合體、保利首開聯合體。要么是實力雄厚的央企國企，要么是財大氣粗的一線民企，要么是抱團壯聲勢的聯合體，就連不常在北京現身的碧桂園，也高調加入戰局，足見石榴莊地塊之熱。

隨后就是“王者歸來”的孫河區域。孫河在三年前就是地王誕生之地，可是在2013年以后，孫河已經很久沒有熱鬧過了，9月2日入市的孫河鄉北甸西村2902-18、2902-19、2902-27地塊更在此前遭遇了尷尬流拍。盡管如此，這塊地再度入市的當下，卻遭遇了多家房企的激烈拼搶，最終被保利首開聯合體以總價64.83億元、異地配建27500平方米保障房競得。這宗交易最終憑借高達5.5萬元/平方米的住宅樓面價，超越了中糧在孫河的記錄，再一次刷新了區域單位地價的新紀錄。

9月9日，孫河又拍出第二塊高價土地，由民企懋源以29.4億元摘得。懋源在京城素有“豪宅專家”之稱，其開發的紅璽臺、釣云臺都是價格不菲的高端豪宅，懋源在土地市場上也素來和高價地有緣。業內認為，懋源進入孫河，未來區域高端市場之爭將愈加激烈。

除了石榴莊和孫河之外，9月8日東壩區域也出現了新地王，龍湖與保利首開聯合體則以42.5億元總價競得東壩南區一宗地塊，樓面地價為50081元/平方米，刷新區域土地價格。

“感謝地王”，區域解套、升級、再出發

高價地不斷刷新價格記錄，再度將孫河、東壩等不少高端豪宅的血拼場的氣氛炒熱，那些沾了光的周邊項目、那些被無情套牢的前任、那些準備入市的鄰居，恐怕都要說一聲，“感謝地王”。

對于孫河而言，今日可真是“梅開二度”。孫河三年前就已經“名動京華”，憑借完整的高端板塊規劃、低密度生態住區、眾房企聯手打造等多個華麗的標簽，一舉成為新晉“熱土”。然而，區域熱終于難抵大勢行情之冷，去年以來孫河多個地塊多次流拍，氣氛趨冷。如今，孫河北甸西村的新晉地王，因為總價單價沖高被戲稱為孫河“王中王”，這位“王中王”是區域的新寵，是人人都愛的好鄰居。

數據資料顯示，三年前龍湖最早在區域拿地時，樓面價為2萬元左右/平方米，如今區域樓面價已經飆升至近5.5萬元/平方米，暴漲接近3倍，先入者龍湖坐享地價飆升的紅利是顯而易見的。據龍湖方面的消息，其孫河項目龍湖·雙瓏原著接近售罄，已經實現單盤銷售40億元成績，目前主推中央墅組團，510-540平方米別墅，總價約3800萬元。

新地王的出現，讓老地王解套，中糧瑞府總算能舒一口氣了。中糧地產在2013年憑借一塊單價接近5萬元的地王，將孫河氣氛炒到高點。然而，遲遲不開工、地王被套牢等負面輿論建成氣候。即使今年項目終于成型，中糧瑞府以單價最高22萬元/平方米、均價8萬元/平方米的價格成功取證，可是高價項目銷售不熱，也顯得有些“曲高和寡”。此時孫河新地王的出現，無疑讓中糧瑞府成功解套。

業內人士認為，不獨孫河內的項目收益，區域周邊也受利好輻射。比如臨近孫河的萬科項目觀承別墅、金地項目中央世家等，都能借力孫河新地王。

東壩區域也是如此，記者了解到，東壩目前只有利錦府一個項目在售，價格已經接近6萬元/平方米，而將要入市的龍湖東壩項目預計售價接近8萬元/平方米。隨著此次龍湖與保利首開聯合體的進駐，東壩已經集結了恒大、保利、首開、龍湖等品牌房企，合力打造區域的氛圍逐漸成型。

“機不可失，失不再來”，今年供地高潮或已落幕

對于今年“金九銀十”的行情，有業內調侃“行情不夠，高端來湊”。的確，今年樓市“金九”高端項目扎堆，地市更是高價地扎堆，將北京地價、房價水平又往高處拱一拱。

數據顯示，北京市土地價格正在不斷走強，這不乏地王和眾多高價地的拉動效應。據偉業我愛我家市場研究院數據統計，2015年1月至9月10日，北京市商品住宅用地的平均樓面地價為16301元/平米，比去年同期上漲了13.7%，溢價率比去年同期增長了近7%。

“在北京拿地，就是機不可失，失不再來。”業內人士認為，目前北京的土地供應總量已經大量瘦身，9月出現的這次集中供應也許就是年內最后一次，今年土地市場的交易高潮或已經結束。

北京市國土局官方網站公布的數據顯示，截止到9月10日，北京年內已出讓地塊50宗，土地出讓金總額已達到1012.83億元。盡管與去年同期土地出讓金的1531億元相比，跌幅達33.8%，但同比樓面價卻出現了超過10%的上漲。另一方面，住宅用地的占比下降，今年占比尚不足半數。數據也從一個側面顯示了北京供地收緊，開發企業如此奮力拼搶高價地的原因。

中原地產首席分析師張大偉認為，各大開發企業為了規避樓市風險普遍回歸一線城市，使得一線城市土地供求矛盾十分突出，造成了對土地的競奪。9月以來出現的諸多高價地，主要原因還在于這些地塊本身具有的優勢。“目前北京四環附近的成熟區域地塊，應該是出一塊、少一塊，開發企業對資源的爭奪只會越來越激烈。”