關于房地產企業項目計劃控制管理分析

唐橋麗

摘 要：很多房地產企業都出現了管理效率低下、顧此失彼、疲于奔命的情況。所以此時就需要對房地產企業的項目管理能力進行顯著的提高，從而突破現存的限制。實現全國化布局和跨區域多項目開發的目標。

關鍵詞：項目管理；房地產；計劃控制

一、通過事前控制實現對房地產項目的管理

（一）確定控制計劃，保證其合理性。首先由房地產企業的項目開發管理部門在對市場進行詳細調查的基礎上制定項目開發的計劃，待到項目開發計劃通過了相關部門的審核之后，由銷售部門進行銷售計劃的制定，之后的項目計劃需要交由工程部在開發計劃和銷售計劃以及國家標準、場地狀況、待建情況和施工隊伍的施工能力進行確定。項目開發部門和銷售部門在進行項目開發計劃的過程中，需要將其他部門應該進行配合的階段和要求進行明確的羅列，在通過其他部門對這些要求進行確認之后，交由其他部門根據自己所需要給予的配合工作制定相關的工作計劃，并且對于那些需要多個部門共同完成的情況，需要進行詳細的重點標注，然后由房地產的總負責人進行項目的協調和確認。最終確認房地產項目管理工作。

盡管房地產項目管理的控制計劃的制定可以有很多的渠道和方式，但是都應該要始終以項目為中心，所有的工作都應該是圍繞項目進行開展的。此外，在進行項目的計劃制定的過程中，需要進行了非常詳細的計劃溝通，對于那些需要多個部門共同合作的地方進行詳細的確認。此外，需要保證所制定的計劃在各個部門中都受到重視，可以將計劃的制定和執行上升到部門考核的角度，以此來對員工的業績進行考核。

（二）嚴格審核圖紙，保證其真實合理。當前很多房地產企業在設計工期要求方面都是要求的非常嚴格，所以就導致由設計院所提供的施工圖紙因為沒有足夠的時間進行細化，所以存在很多的錯誤和失誤的情況。為了保證在以后的施工階段不會出現很多問題，就需要對項目圖紙進行嚴格的把關，從而保證盡可能不會出現設計方面的變更，嚴格控制簽證量。

二、通過事中控制管理房地產項目

（一）節點的制定。在進行房地產管理的項目規劃過程中，應當注意對項目規劃進行具體的細分。例如按照常用的施工項目類型可以分解為樁基施工、基礎施工、主體施工、裝修施工以及配套施工等等部分。事實上，根據具體要求還可以對項目規劃的每個階段進行進一步的細分，但是進行細分的時候應當按照房地產企業根據施工對象的特點以及進度控制等實際情況進行確定，并沒有固定模式進行限制。

（二）節點的控制。節點的過程控制和完成控制共同構成了節點的控制。節點的過程控制在控制實施中占據著主體地位，對項目施工進度控制起著至關重要的作用。盡管每一個項目部都應有自己的施工計劃，但是在施工過程中，很少有項目部可以做到。項目的過程控制主要有以下幾種辦法，對項目外圍的管理進行維護，以確保工期不會受到外部因素的干擾，確保工程在工期內順利完成。并且保持與房地產企業職能部門的密切聯系和溝通，以保證諸如簽證之類的審批手續可以快速流轉。

由于項目部門主要是通過監理單位來對施工單位進行監控，但是監理單位因為其自身素質的原因，所以無法實現有效監控施工單位，所以項目部主要是通過制度對監理單位進行控制，而通過人際管理對施工單位進行控制。

在節點項目完工之后，應該盡快對項目節點進行組織和驗收，假如項目節點未能如期順利完成，應該對其下達違約通知單，如果進度發生變化，需要對后續的項目施工計劃進行變更并且還要盡快通知其他部門，對計劃信息進行變更。

三、通過事后控制實現對房地產項目的管理

（一）項施工計劃存在變動。由于施工因素及施工外因素的出現，導致了施工計劃需要進行變更。由于項目施工受到施工因素的影響導致項目進度產生了較大變化，所以需要對項目施工計劃進行重新調整，而是國外的因素則是因為其他部門未能跟上計劃進度，所以對施工計劃或開發計劃產生影響，需要根據實際情況對項目計劃進行調整。無論項目計劃因為施工因素是施工外因素而變更，對其處理的辦法都是首先要與相關部門進行聯系，并且就變更問題進行協調處理，以保證盡可能不會因為計劃變更而對整個項目施工產生影響，并且對影響本次項目計劃變更的原因進行分析和總結，以幫助未來的工作調整。

（二）任務未能按期完成。對于項目未能按照預定期限完工等情況，在處理過程中也應該較為慎重。很多房地產企業的項目部門在發現逾期后就開始采用加大當日工作量的方式來追趕施工進度，，以求可以在規定期限內進行完工，但事實上項目沒有？按期完成，但是項目的施工成本卻提高，而項目的施工質量也降低了，間接的提高了后期服務的難度。所以在遇到施工項目逾期未能完成的時候，首先，應當通知相關領導及管理部門，然后再根據實際情況確定是否對項目施工計劃進行調整，之后在對諸多建議和方法進行分析、論述和總結，并且形成書面材料，確保項目穩定有序的進行，最后再根據項目預期的原因關責任人的追究。

總結：由于房地產企業在進行項目開發的時候非常的復雜繁瑣，并且房地產企業工程進度實質上也是一項系統工程，這就意味著在進行房地產項目開發計劃的處理中需要應用到很多小的方法和技巧，從而保證可以對施工單位和監理單位進行較為靈活的管理控制。

參考文獻：

[1] 嚴治仁.房地產企業管理學[M].科學出版社.2009

[2] 羅龍昌.房地產經營管理[M].中國建筑工業出版社.2007