房地產企業內部控制與管理探討

摘要：2014年的房地產市場前三季度成交持續低迷，房企打折、降價不斷，在如此嚴峻的形勢下企業要穩步發展，必須深刻剖析內部控制現狀，制定科學、高效的內部控制措施和體系，以更好地適應激烈競爭的市場環境。文章從企業內部控制與管理的角度出發，分析了房地產內部控制現狀，提出了房地產企業內部控制與管理的策略。

關鍵詞：房地產企業；內部控制；企業管理；資金管理；施工項目管理 文獻標識碼：A

中圖分類號：F275 文章編號：1009-2374（2015）17-0181-02 DOI：10.13535/j.cnki.11-4406/n.2015.17.091

1 目前房地產企業內部控制的現狀

1.1 資金管理問題

目前，房地產行業已經成為我國市場經濟的支柱產業，在房地產開發的過程中，資金是非常重要的。從2014年開始，房地產企業的資金狀況直接進入“一落千丈”的局面，除了融資難、融資渠道有限等因素外，房地產行業整體低迷、業績下跌以及回款難也成為重要原因，這些問題嚴重束縛房地產企業的發展，有的甚至會使企業進入破產的境地。

1.2 施工項目管理問題

1.2.1 工程預結算管理方面，目前較多企業在工程項目預算管理極不規范，預算編制缺乏依據，預算管理意識淡薄，部分工程項目預算管理體制不健全，導致工程成本浪費與流失嚴重，使工程項目預算達不到預期的效果；工程預算監督不到位，預算監督執行力不強，預算監督形同虛設，結果造成一些部門負責人盲目使用資金；預算編制缺乏準確性和科學性，工程項目預算無法對生產經營活動進行全面的控制，不能確保預算目標的實現。

1.2.2 工程承包與分包的問題，對于房地產行業，工程承包和分包的現象是十分普遍的。在分包的過程中，很有可能將工程分包給不具備相應資質條件的施工單位，一旦出現這種情況，很可能會影響工程的質量和進度；同時，也可能出現人身安全事故，給企業帶來各種不良的安全隱患。

1.2.3 風險管控方面，缺乏風險管控意識，不能全面識別本企業存在的各種風險，對風險的分析不到位，一旦出現風險，應對風險的措施采取不恰當，不能及時、全面地處理風險，給企業帶來巨大損失，嚴重的甚至會導致企業倒閉。

2 房地產業內部控制的原則

2.1 重要性原則

企業內部控制在兼顧全局的基礎上，要分清重要事項和重大風險業務單元，制定出更嚴格的措施，加強控制管理。對房地產企業來說，工程質量和人身安全事故是企業的重要事項和重大風險業務單元，對于這類事項要實行集體決策和聯簽制度。

2.2 制衡性原則

房地產企業在公司治理結構、機構設置與分工、業務流程等方面要相互制約、相互監督、相互制衡。比如工程施工部和工程質量部要分別設置兩個科室，由不同的兩位副總分別管理；材料的采購與驗收部門要分開設置等，也就是說完成某項工作要由互不隸屬的兩個以上部門來完成，以便形成互相監督、相互制衡。

2.3 成本效益原則

企業內部控制要講究實施成本與效益，忽略成本的控制是無意義的控制。企業內部控制建設必須全面考慮投入與產出效益之比，有些控制工作可能會影響工作效率，但能夠防范風險的發生，這種控制對企業來說仍然是必須的。

3 加強房地產企業內部控制的策略

3.1 加強企業資金管理與控制，建立科學規范的預算制度和體系，積極規避財務風險

資金是企業的血脈，必須嚴格控制資金流入和流出，結合本企業的實際情況，從內部、外部多方位、多渠道籌集資金，保證支付能力和償債能力。企業應該在本年末對下年的資金進行全面的預算，嚴格按預算籌集、使用資金，嚴格按照預算的程序和審批權限管控資金，將資金管控貫穿于企業的各個環節，并實行預算與業績考核的無縫連接，做到節約有獎、超支有罰、獎罰分明的管理考核體制；對于確實需要超出預算的支出，應該按照預算的審批程序和權限，逐級報批調整預算，使企業資金管控科學合理。

3.2 提高現場管理人員和技術人員的素質，嚴格控制分包工程的質量

房地產企業與一般的工業企業有本質的區別，它的產品金額較大并涉及到民生，一旦出現問題，給企業、國家、人民都會帶來巨大的損失，這要求房地產企業從業人員要有高度的職業操守和專業勝任能力，在工作中要恪盡職守，勤勉盡責。公司對工程總承包商在進行工程分包時，要對分包工程的承包公司的情況、施工人員的素質和技術水平有所了解；作為總承包商應要求分包公司做好其公司人員的培訓工作，提高其員工的技術水平和人員素質；如果總承包方認為分包公司人員管理達不到其要求，也可向該公司安排專業人才進行管理施工，以確保工程質量。對于分包出去的工程，嚴格按照工程預算書規定使用的材料，對不達標的材料堅決予以退回，同時還要加強施工過程中工程量的監督，決不允許偷工減料；還要聘請專業的監理公司，對于技術標準要求比較嚴格的部分，要有監理公司監督管理；在有效監督施工質量的同時還要督促施工效率，減少怠工、費工現象，有效地縮短工程工期；企業可結合施工現場和施工單位的實際情況，綜合考慮各種影響因素，并制定出合理的方案，總承包方也可適當地給予技術支持和相應的獎懲制度。

3.3 建立全局風險意識，全面識別企業風險，建立風險應急預案

風險是未來一個事件的發生或不發生的可能性給既定的目標帶來的影響。風險無處不在，只要一個事物存在就會面臨種種風險，房地產企業亦如此。所以，房地產企業上至高層，下到普通員工，都應該有較強的風險管理意識，尤其是高層應及時全面地向全員灌輸風險管理思想，對工程質量、人員安全等各業務層面采用行業風險組合清單、職能部門風險匯總等辦法進行風險識別，在風險識別的基礎上對風險發生的可能性和影響程度進行分析與判斷，結合房地產企業的實際情況，合理選擇風險應對策略并不斷調整風險應對策略，企業還需建立重大風險預警機制和突發事件應急處理機制，明確責任人員，規范處理程序，風險應急預案，一旦出現問題及時處理解決，減少企業資產、聲譽等各方面的

損失。

3.4 結合本企業實際，建立健全內部控制制度和內部控制體系

內部控制是一項系統工程，建立和實施一套統一、高質量的內部控制體系，有助于企業提高內部管理水平和風險防范能力。企業應當結合本企業實際，建立董事會、監事會、經理層、內部控制部門、審計部門、財務部門等良好的內部控制架構體系，各部門職責分工明確，能夠相互制衡；在業務層面上，內部控制要涉及到企業的方方面面，每項業務都要有科學合理的管控制度，使企業整個管控過程不存在空白點；對重大項目的招標、重大人事任免、重大責任事故的處理要按規定的程序和權限實行聯簽制度，任何人不能單獨決策或破壞聯簽制度，使企業內部控制制度起到積極有效的作用。

4 結語

隨著經濟全球化的發展，傳統的管控制度將慢慢不再適應企業發展的需要，企業要結合自身的實際情況，不斷發現和整改管控過程中出現的弊端，不斷學習和引進國際上一些先進的管控制度，采取相應的措施，使得企業內部管控不斷發展完善，使企業不斷發展壯大。

參考文獻

[1] 巫麗翔.淺析房地產企業內部控制[J].中國電子商務，2014，（22）.

[2] 王曉靜.淺談房地產企業內部控制[J].財經界，2009，（8）.

作者簡介：梁兆富（1976-），男，山東東平人，中級會計師，研究方向：會計。

（責任編輯：王 波）endprint