土地流轉信托迷人眼

時文

經營權由金融信托公司管理，農企變身服務商，農民收益增加，成了2013年信托與農地聯手后的最大成效。

2013年10月，全國首單農地經營權流轉信托計劃起步于安徽省埇橋區，區政府把5400畝地委托中信信托公司，由其再委托帝元農業作為第三方運營土地。緊接著，12月13日山東省青州市又與中信信托有限責任公司簽署框架協議，推出土地承包經營權流轉信托計劃，信托期限10年，這也是山東省首單土地經營權流轉信托。

信托+農地喜憂參半

農地“流轉信托”的起步，對于解決農企融資難無疑如雪中送炭。經營權由金融信托公司管理，農企變身服務商，農民收益增加，成了信托與農地聯手后的最大成效。這無疑解決了農地得不到利用，農民有地無收以及農企融資難的諸多問題。

據了解，中信信托作為計劃的受托人，將以受益人利益最大化為目標，嚴格按照信托文件約定管理、運用信托資產，審慎處理本計劃的各項事務。其實土地流轉信托的邏輯很簡單，就是農民在自己承包的土地上種經濟作物，其成本是最低的，不需要租地成本，不需要支付勞動力成本。這樣看來，投資土地流轉信托似乎能在低風險下獲得高收益。但是還是有不少人在為這樣一種新型信托擔憂。由于農產品收購價過低，耕種土地的利潤非常菲薄。

如果采取土地流轉信托的方式，由信托公司向投資人募集資金，由地方政府向農民征收整合土地資源，交給專門的農業經營公司經營。這其中成本立刻大大增加：首先須每年向投資人支付8%～10%的投資收益，看不到些許收益，哪會有人愿意購買這樣的信托呢。其次，信托公司收取的費用自然也要考慮在其中，每年大約需要融資額的2%。再次，農民轉讓土地承包權也是要費用的，無論是一次性轉讓，還是每年收租金，應當不會低于原來每年收益的10%。另外，地方政府幫助信托公司落實整合土地，也是要成本收益的，這一成本也許會占到信托總資金的2%—3%，甚至會因為“農地釘子戶”而更高。最后，農業經營公司要雇技術員和農民，也支付大筆的工資，其運營成本，也會占到年收獲的20%以上，如果沒有足夠的收益，恐怕也沒有哪個公司會花十年在土地上。

這樣看來，土地流轉信托這樣一個新興的信托品種，盡管備受關注和追捧，但事實上其中需要擔憂的方面還有不少。信托+農地的模式還在不斷成熟完善中，也需要廣大投資者在投資前鑒別考慮周全。

信托+農地如何投資

“信托有轉型需求，農戶有把土地流轉升值的需求，農業公司有融資需求，基于此，土地信托不難達成。”業內人士言簡意賅地給出了土地信托之所以可以成功，并且注定會有深遠意義。自10月第一單土地信托試點定于安徽塥橋，只經歷了短短兩個月后，近乎立竿見影的成效讓中信信托開始了經驗復制的第二單——落戶山東濰坊。

既然土地流轉信托在市場的需求下誕生，就自然會迎來迅猛的發展。據中信信托業務負責人介紹：“這款土地流轉信托的期限是12年，和土地承包經營權的期限一致，涉及流轉的土地面積達5400畝，遠期為25000畝，信托產品的結構設計是：采用結構化混合型設計，既有財產權（土地承包經營權5400畝），又有資金信托產品。但不同于傳統信托產品，這款產品分成兩類，其中一類是把土地承包經營權委托給中信信托，中信信托統一進行規模化管理，找專業化公司進行出租，同時對土地的功能做一些提升，例如建設農業循環經濟產業示范園。在建設過程中需要資金，則會發行資金信托計劃，來解決建設資金問題。”

此外，記者還了解到，信托資金也分為兩部分，一部分用于流轉土地區域內土地整理和農業設施建設和現代農業技術的推廣應用，另一部分是解決財產權的地租支付，以及土地整理方面資金如果出現流動性問題等。在土地流轉過程中，我們加入資金信托計劃，解決了土地流轉過程中的資金需求。盡管整個信托計劃是12年，但其中的資金信托計劃期限不同，為3個月到兩年之間。

中信信托相關業務人士稱，該信托現在初步計劃分兩步走，先是做土地承包財產權信托，資金信托需要結合項目運轉、項目資金需求的情況再發行。因此對于那些對土地流轉信托翹首以盼的投資者而言，可以在這個時期更加詳細的了解該信托諸多特質，然后再付諸實踐。