什么理論可以指導中國人的商鋪選址

商鋪應該開在什么地方？

很多人會回答：人多的地方。國內有些零售學教材會細致些，區分成多個要素：人口，交通，收入，房租，樓層，最終“綜合分析”。網絡上火熱的帖子還會反復提及家樂福、沃爾瑪的選址圣經，基本是要素組合的翻版。

不過，國外商家的選址秘籍雖然耀眼炫目，它們在中國的實踐運用到底效果如何，以及它對中國商家的參考價值幾何，都需要打上大大的問號。

洋品牌如何選址

在今天的歐美國家，商鋪選址已經普遍告別依賴個人經驗或直覺，多依賴成熟的精密商業選址工具計算分析。對普通商家來說，有大量發行印刷的讀物指導他們如何商業選址。如1980年的《Market R e s e a r c h For S h oppi n g Centers》，包含了大量的運籌學公式，考慮得極為細致，包括駕車距離與購物中心大小的比例，對預定區域分級銷售區的細致劃分等。

商業精密選址工具的廣泛運用和大量專業選址服務公司的出現，使得同一個街區內必然會有銀行、服裝店、大眾餐館、高檔餐館、便利店、高端品牌店，會根據完全不同的選擇策略，選擇與誰毗鄰甚至在馬路的哪一側。

而大型連鎖企業的要求就更高，常會將第三方選址服務公司的咨詢結合自身經驗設計算法進行組合。家樂福、沃爾瑪等巨頭，則有獨立的選址部門，每個新店都有單獨的調查，將數據傳給總部分析人員，最終由總部確定新址。

對跨地域經營的商家來說，社會形態和經濟發展水平的差異，當然會讓其在不同地區選擇完全不同的選址策略。

以大型超市為例，在美國、澳大利亞、加拿大等發達國家，因為汽車普及率高，且人口密度較低，高速路出口附近往往是選址重點，大型購物中心往往不會在地價高昂的市區選址，而會選在多個城鎮均可駕車抵達的郊區。而歐洲的法、德等國，因為人口密度相對較高，超市多會更貼近市鎮選址。

同一商家在不同社會的定位差別也決定了選址傾向。如山姆會員店，在美國是會員制低利潤的倉儲賣場，但在中國，其更偏重中高層白領。因此，遍布美國各地的山姆會員店，到了中國就只青睞北上廣等大城市，并且不像其他超市設在人口密集的市中心，而是位于靠近高速公路的地段，并配有超大停車場。

更離譜的是哈根達斯，在美國是街邊店，人流量是其選址的最主要衡量指標，到了中國卻非市中心不進，為非大型商場不入的中高檔冷飲店。

中國特色打敗西方經驗

上世紀80年代后，西方成熟的運籌學選址方法開始進入中國，但很快發現老革命遇見了新問題—許多注重科學選址的西方企業發展遠遠不如同類中國企業，大型超市中選址最為精細的沃爾瑪，反而不如更注重本土化的家樂福擴張順利。

為什么會水土不服？

因為中國實際上是個不需要精確選址的奇特國家。

邏輯上，商業選址是根據現有環境及其預測，分析出合理的商業區位候選，再由經營者決定地點。但是，由于在中國的城市化過程中，資本的作用太重要，而土地資源又掌握在渴盼投資的政府手中，城市擴張方向完全可被行政力量改變。如果資本與這種強大力量保持良好關系，“××建到哪里，市中心就是哪里”并不是夢想。

另一方面，精密選址學不斷發揚光大的西方，早已完成了城市化發展，而中國的城市化高速發展，變化比計劃還快是一種常態。一個大型外資商業機構專司規劃的高官曾感慨：閉著眼睛在北京地圖上扎圖釘，選出的都是好地段，這種情況下，精密選址反而不如放手擴張的效果好。

中國城市的街道特征，也往往讓西方的經驗完全失效。中國寬闊的馬路對步行購物者猶如阻斷交通的河流，所以，即使兩家大型購物中心對街營業，互相影響也非常有限。

今天，那些海外學成了精密選址相關專業的學子們，尷尬地發現自己的專業成了“屠龍之技”，不過，他們或許值得等一等—理論上，過了城市大規模擴張的階段，城市格局成型，精密選址學應該會有用武之地。

但中國的情況畢竟獨具特色，比如北京。2014年8月，消息稱北京市發改委原則上不再批準四環以內的商業用地，即使特批，面積也不會超過一萬平方米。

也許，只有小型連鎖超市才是選址理論應用的希望。