商貿(mào)物流業(yè)另類估值術(shù)

在互聯(lián)網(wǎng)+時(shí)代，商貿(mào)物流企業(yè)也開始紛紛介入，轉(zhuǎn)型是大勢(shì)所趨。

小商品城（600415.SH）搭建“義烏購(gòu)B2R平臺(tái)”，并著力于與國(guó)家“一帶一路”戰(zhàn)略深度融合，已與“義新歐”鐵路合作。無獨(dú)有偶，H股中的同行業(yè)公司毅德國(guó)際（01396.HK）也是選擇向這樣的方向轉(zhuǎn)型。10月16日發(fā)布的公告顯示，其全資子公司深圳市前海毅德商業(yè)管理有限公司（下稱“前海毅德”）分別與深圳中順易金融服務(wù)有限公司（下稱“深圳中順易”）及上海天地匯投資管理公司（下稱“上海天地匯”）訂立戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，并與地方政府一起，合作開發(fā)服務(wù)四川綿陽本地“互聯(lián)網(wǎng)城市”以及“公路港”物流項(xiàng)目。此外，公司還將在泰國(guó)合資建立首個(gè)海外項(xiàng)目“毅德城”。

上述公司的舉動(dòng)意味著，國(guó)內(nèi)處于領(lǐng)先地位的商貿(mào)物流企業(yè)開始進(jìn)軍互聯(lián)網(wǎng)物流領(lǐng)域，投身“智慧城市”的新藍(lán)海。而商貿(mào)物流企業(yè)也借此迅速地切入了小商品城營(yíng)運(yùn)企業(yè)的戰(zhàn)略領(lǐng)域。

主動(dòng)轉(zhuǎn)型

毅德國(guó)際早期的營(yíng)運(yùn)模式以銷售其開發(fā)的以商貿(mào)物流為特色的“毅德城”物業(yè)為主，其業(yè)主多數(shù)為希望在毅德城內(nèi)積極開展業(yè)務(wù)的中小型企業(yè)主。受惠于全國(guó)興起的舊城改造計(jì)劃及城鎮(zhèn)化過程，早期非常順利的銷售為毅德國(guó)際提供了良好的現(xiàn)金流。

公司一直專注于中國(guó)三四線城市及部分選擇性地進(jìn)入二線城市開發(fā)并運(yùn)營(yíng)大型商貿(mào)物流中心，截至目前，毅德國(guó)際已開發(fā)了16個(gè)商貿(mào)物流中心項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備達(dá)1042萬平方米，2015年上半年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額95106.5萬元，同比下降2.46%，實(shí)現(xiàn)凈利27108.1萬元，同比增長(zhǎng)22.72%。

毅德國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，近幾年，隨著行業(yè)發(fā)展速度進(jìn)入下行通道、經(jīng)濟(jì)增速下滑以及新產(chǎn)業(yè)的沖擊，其業(yè)績(jī)呈現(xiàn)放緩勢(shì)頭。2015年上半年，毅德國(guó)際的毛利為4.38億元，同比下降29.3%，物業(yè)銷售9.26億元，建筑面積為133508平方米，分別同比減少3.9%、4.0%。

而在2013年，毅德國(guó)際全年利潤(rùn)增長(zhǎng)高達(dá)444%。兩年時(shí)間，行業(yè)環(huán)境和企業(yè)盈利發(fā)生了非常大的變化。

這種變化在小商品城的運(yùn)營(yíng)商、住宅類房地產(chǎn)開發(fā)商以及同類的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)構(gòu)身上也極為明顯。本質(zhì)是由于地方經(jīng)濟(jì)過度依賴于土地財(cái)政方面，且造城運(yùn)動(dòng)已經(jīng)度過了發(fā)展迅速的第一階段，開始進(jìn)入更高級(jí)的市場(chǎng)發(fā)展階段。

分析與毅德國(guó)際相似的同行業(yè)公司，華南城（01668.HK）、五洲國(guó)際（01369.HK）、卓爾發(fā)展（02098.HK）等商貿(mào)物流企業(yè)，近兩年的業(yè)績(jī)均呈現(xiàn)放緩甚至下滑。這些公司在創(chuàng)立初期無一例外地都使用了類似的模式——點(diǎn)狀單項(xiàng)目管理。隨著企業(yè)版圖的擴(kuò)大，這種點(diǎn)狀單項(xiàng)目管理方式逐漸暴露出了一些不足。

多方因素使公司從管理體系到標(biāo)的實(shí)現(xiàn)都遇到了阻礙，并促成其重新進(jìn)行集團(tuán)資源的配置并調(diào)整CRM系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)和信息通路，以使其更有可持續(xù)發(fā)展能力并為集團(tuán)貢獻(xiàn)更高的利潤(rùn)。

借助互聯(lián)網(wǎng)東風(fēng)

通過對(duì)全國(guó)十余家毅德城百萬商戶的實(shí)地走訪調(diào)研及大數(shù)據(jù)分析，毅德國(guó)際主動(dòng)尋找到了一條能夠解決商戶目前困境、又能夠主動(dòng)實(shí)現(xiàn)雙向利益回饋的價(jià)值發(fā)掘新思路。

2015年，公司逐步嘗試搭建一個(gè)全新的基于物業(yè)管理、運(yùn)營(yíng)、品牌聯(lián)合推廣、商戶成長(zhǎng)協(xié)助的金牌物流管理系統(tǒng)。

要想實(shí)現(xiàn)高附加值的客戶服務(wù)，金融板塊是重中之重。2014年6月，深圳市前海毅德金融控股有限公司正式注冊(cè)成立，標(biāo)志著其金融業(yè)務(wù)正式開啟。2015年4月，毅德在深圳前海取得融資租賃牌照?？偛猛醯挛谋硎?，毅德控股金融將以融資租賃業(yè)務(wù)為起點(diǎn)，發(fā)揮融資租賃快捷便利的特點(diǎn)，為商戶提供設(shè)備融資服務(wù)，支持全產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

隨后，10月16日，毅德國(guó)際發(fā)布公告稱，子公司前海毅德與深圳中順易、四川省綿陽市涪城區(qū)政府，在綿陽市戰(zhàn)略發(fā)展“互聯(lián)網(wǎng)城市”。此外，毅德同時(shí)還與上海天地匯、綿陽政府合作，戰(zhàn)略開發(fā)綿陽市“公路港”物流項(xiàng)目。

10月底，“毅起來”互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)上線，它將致力為商家與客戶提供電子商務(wù)、現(xiàn)代化物流、互聯(lián)網(wǎng)金融、同城O2O等一站式的智慧互聯(lián)網(wǎng)城市服務(wù)。

據(jù)發(fā)改委、工信部等八部委印發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)智慧城市健康發(fā)展的指導(dǎo)意見》，到2020年，中國(guó)將建成一批特色鮮明的智慧城市。而現(xiàn)在，毅德國(guó)際在智慧城市方面的戰(zhàn)略布局已定，預(yù)期將迎來更多政策利好。

關(guān)于小商品城的“義烏購(gòu)”，海通證券曾預(yù)測(cè)，至2017年將實(shí)現(xiàn)150億-200億元在線交易額，加撮合交易額總計(jì)約1500億-2000億元，而更遠(yuǎn)期的目標(biāo)是線上線下合計(jì)實(shí)現(xiàn)1 萬億及以上交易額。參考當(dāng)前阿里巴巴約3萬億的交易額和1.3萬億市值（對(duì)應(yīng)0.43倍PGMV），從長(zhǎng)期角度有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)1萬億交易額的小商品城B2R交易平臺(tái)（且包含金融、物流等業(yè)務(wù)價(jià)值），其價(jià)值也絕不會(huì)止于2000億元。

那么，毅德國(guó)際的估值應(yīng)該怎樣重估？中國(guó)銀河國(guó)際在11月初的研報(bào)中分析了毅德國(guó)際的物流金融板塊，該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，公司已經(jīng)與平安銀行、中信銀行和招商銀行等簽訂協(xié)議，后者為公司提供融資便利。發(fā)展物流金融業(yè)務(wù)，有望在三至五年內(nèi)貢獻(xiàn)10%的凈利潤(rùn)。

呼應(yīng)“一帶一路”

11月2日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)對(duì)全國(guó)推進(jìn)內(nèi)貿(mào)流通現(xiàn)代化電視電話會(huì)議上做出重要批示，進(jìn)一步推動(dòng)大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新，鼓勵(lì)發(fā)展各類主體參與，線上線下嘈合的流通新業(yè)態(tài)，切實(shí)把現(xiàn)代物流業(yè)打造成為支撐經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。

2015年6月，毅德香港（毅德國(guó)際控股全資附屬公司）與泰國(guó)曼谷開發(fā)商Sitichai Charoenkajonkul 訂立諒解備忘錄，Sitichai Charoenkajonkul將成立項(xiàng)目公司，并向該公司注入項(xiàng)目地塊（占地面積共約60萬平方米）。成立項(xiàng)目公司及向項(xiàng)目公司注入項(xiàng)目地塊后，毅德香港將自Sitichai Charoenkajonkul 收購(gòu)項(xiàng)目公司49%的權(quán)益，總代價(jià)為10.8億泰銖（相當(dāng)于人民幣1.98億元）。項(xiàng)目公司擬將項(xiàng)目地塊發(fā)展成為一個(gè)現(xiàn)代化的商貿(mào)物流項(xiàng)目。這將是毅德國(guó)際首個(gè)海外項(xiàng)目。

搭上這列快車，搭載在毅德國(guó)際商貿(mào)物流項(xiàng)目上的數(shù)以億計(jì)的中小型商戶也將很快從中獲得國(guó)際商機(jī)。毅德國(guó)際所獲得的各種落地?cái)?shù)據(jù)、商訊和盡職調(diào)查中產(chǎn)生的以數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的調(diào)研結(jié)論，對(duì)于平臺(tái)上的各大國(guó)內(nèi)商戶而言，代表著真實(shí)、快捷、低成本，而對(duì)于泰國(guó)所輻射的東南亞商戶而言，同樣意味著大量的商機(jī)和迅速的切入市場(chǎng)。不僅節(jié)省了大量前期工作，而且最重要的是規(guī)避了相當(dāng)高的前期風(fēng)險(xiǎn)，這令雙方商戶都能在毅德國(guó)際這個(gè)商業(yè)高信用平臺(tái)上更快捷、安全地拓展商業(yè)。

毅德國(guó)際希望通過該項(xiàng)目的推進(jìn)，為未來公司的海外投資夯實(shí)基礎(chǔ)，為搭載在全國(guó)12個(gè)“毅德城”商貿(mào)物流園區(qū)內(nèi)的數(shù)億商戶帶來更低集合成本、更高物流效率的國(guó)際商機(jī)，最終促成項(xiàng)目間良性發(fā)展與協(xié)作，以期為公司及股東貢獻(xiàn)更高的利潤(rùn)。

該項(xiàng)目預(yù)計(jì)最早在2016年開始預(yù)售，在2017年完工。據(jù)中國(guó)銀河國(guó)際的研報(bào)稱，項(xiàng)目最終凈收益歸屬于毅德國(guó)際的將為20億元。

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