5強執農房要新思路

文/徐小飛

5強執農房要新思路

文/徐小飛

眾所周知，在司法實踐中“執行難”是一大頑疾，強制執行農村房屋更是難上加難。農村房屋和宅基地使用權是農民賴以生存的基本生活資料，是居住權的基本保證，人民法院出于社會穩定考慮，強制執行農村房屋一般會慎之又慎?；鶎臃ㄔ涸S多執行案件涉及農村房屋，但強制執行效果并不太理想，許多案件久執不結，導致申請執行人的合法權益無法得到及時實現。

一是農村房屋難以拍賣。根據司法解釋規定，只能查封不能拍賣。如果只查封不拍賣則使申請執行人的權利無法變現，也不利于人民法院案件的執行。二是農村房屋難以轉讓。根據土地管理法的有關規定，農村房屋宅基地屬于集體土地，只有本集體組織村民才享有宅基地使用權，如轉讓給該集體組織以外的人，不能辦理房屋所有權和土地使用權證。三是農村風俗的制約。農村屬于“熟人社會”，彼此之間存在著千絲萬縷的關系，如買房后在當地居住，買房者與被執行人“低頭不見抬頭見”，購房者大多擔心影響相互間的關系，也害怕被其他村民指責，另外被執行人不搬出房屋，或即使強制搬出后被執行人故意經常找茬刁難購房人，都直接影響買房者參與的積極性。

最高人民法院在今年5月5日發布《關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》，其中規定，被執行人名下的唯一住房可以執行。強制執行農村房屋雖然存在種種困擾，但并不表示執行人員可以裹足不前、無所作為。相反，只要在不違背現有法律法規相關規定的情況下，在保障被執行人及其近親屬居住權的前提下，執行人員要有新思路，在法律框架內發揮主觀能動性，創新執行方法，以盡可能執結涉農村房屋糾紛案件。

一是拍賣房屋的租賃權。如被執行人在農村僅有一處房屋，但若該地處于城鄉結合部，房屋租賃需求量大，在不影響被執行人及其近親屬居住的情況下，對其富余房間拍賣房屋租賃權，用租金收入清償債務。二是以置換房屋的方式實現債權。在保障被執行人及其近親屬的居住權的前提下，引導當事人置換房屋，以實現申請執行人的合法權益。三是通過先賣后買的方式解決。被執行人僅有的一處農村房屋如房價較高，能通過拍賣方式變現的，可以用拍賣所得款中的部分資金為被執行人購置相對廉價但足以保障被執行人及其近親屬居住的房屋，多余資金用于清償債務，這樣既保障了被執行人一家的居住權，又能以多余房款償還申請人的債務。

再者，要加大對妨礙農村房屋強制執行行為的打擊力度。在執行過程中執行人員要寓教于執，引導被執行人積極配合法院評估、拍賣等活動。在加大法律宣傳的同時，還要樹立起司法權威，對被執行人及案外人妨礙法院執行拍賣的違法行為依法進行制裁，情節嚴重構成犯罪的，依法追究其刑事責任。唯有如此，才能確保人民法院強制執行農村房屋順利推進，及時有效地維護申請執行人的合法權益。

責任編輯/史智軍