澳門房地產(chǎn)業(yè)：經(jīng)濟(jì)地位、香港元素與產(chǎn)業(yè)合作

陳章喜 稂 欣

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·港澳臺(tái)與內(nèi)地產(chǎn)業(yè)關(guān)系·

澳門房地產(chǎn)業(yè)：經(jīng)濟(jì)地位、香港元素與產(chǎn)業(yè)合作

陳章喜 稂 欣

澳門經(jīng)濟(jì)的動(dòng)態(tài)發(fā)展進(jìn)程中，香港元素是一個(gè)不可忽視，也繞不開的因素。房地產(chǎn)業(yè)作為澳門四大傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)之一，隨著澳門賭權(quán)的開放，與博彩旅游業(yè)一起，進(jìn)入了產(chǎn)業(yè)成長的新階段。香港元素在澳門房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行中研究的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)力效能，顯示出澳門房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)香港的依賴性。運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)度分析方法實(shí)證研究澳門房地產(chǎn)業(yè)與香港的關(guān)聯(lián)性。計(jì)量結(jié)果表明，澳門房地產(chǎn)業(yè)對(duì)香港具有較強(qiáng)的依賴性，也存在著一定程度的融合性。因此，應(yīng)充分利用香港元素對(duì)澳門房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)力效能，合理推動(dòng)澳門房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)； 澳門； 香港元素； 關(guān)聯(lián)度； 經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)力效能

一 引 論

澳門經(jīng)濟(jì)多元化發(fā)展，既是國家根據(jù)澳門經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際情況所作出的國家層面戰(zhàn)略規(guī)劃，也是澳門特別行政區(qū)經(jīng)濟(jì)體抑制博彩業(yè)過度膨脹，規(guī)避經(jīng)濟(jì)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)的必由之路與明智決策，在路徑選擇上對(duì)于澳門的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有十分重要而深遠(yuǎn)的意義。澳門房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)于澳門經(jīng)濟(jì)適度多元化的拓展，會(huì)產(chǎn)生積極的驅(qū)動(dòng)效應(yīng)。推動(dòng)澳門經(jīng)濟(jì)的多元化，一般認(rèn)為應(yīng)從縱向和橫向兩個(gè)視角展開。縱向多元化是以澳門博彩旅游業(yè)為龍頭, 延伸優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)鏈條，在博彩旅游業(yè)的基礎(chǔ)上發(fā)展與其密切相關(guān)的行業(yè), 如商務(wù)、會(huì)議展覽業(yè)等，推動(dòng)澳門從博彩旅游轉(zhuǎn)為綜合旅游發(fā)展。橫向多元化的基本內(nèi)涵是指發(fā)展相對(duì)獨(dú)立于博彩旅游業(yè)的其他行業(yè)，注意產(chǎn)業(yè)間融合，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性。如以博彩旅游業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)航空運(yùn)輸業(yè)、航空物流業(yè)、金融業(yè)、建筑地產(chǎn)業(yè)以及商貿(mào)業(yè)的發(fā)展。由于澳門經(jīng)濟(jì)的橫向多元化離不開澳門房地產(chǎn)業(yè)一定程度的發(fā)展。因此，合理發(fā)展澳門房地產(chǎn)業(yè)，培育和發(fā)展新的產(chǎn)業(yè)鏈，是澳門經(jīng)濟(jì)多元發(fā)展的重要舉措。

澳門和香港是中國的兩個(gè)特別行政區(qū)，在澳門房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史進(jìn)程中，“香港因素”一直扮演著不可或缺的角色(陳章喜和顏昌明，2010)[1]。澳港兩地之間的經(jīng)濟(jì)合作在20世紀(jì)60年代以后進(jìn)入到快速發(fā)展的新階段，大量香港資本涌入澳門經(jīng)濟(jì)的各個(gè)領(lǐng)域，有力推動(dòng)了澳門70年代中期的經(jīng)濟(jì)起飛。香港資本對(duì)澳門投資的重點(diǎn)領(lǐng)域?yàn)榘拈T出口加工業(yè)和博彩旅游業(yè)，從產(chǎn)業(yè)發(fā)展來看也為澳門的房地產(chǎn)業(yè)帶來活力，帶動(dòng)了兩地在房地產(chǎn)業(yè)的全面合作(鄧衛(wèi)，2000)[2]。在回歸祖國的最初五年里，澳門房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，隨后受澳門經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展和賭權(quán)開放的刺激，澳門房地產(chǎn)業(yè)也迅速繁榮起來(蕭志泳等，2008)[3]。CEPA(《內(nèi)地與香港、澳門關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》的英文簡稱)簽訂后，內(nèi)地和港澳之間的經(jīng)貿(mào)關(guān)系更為緊密，內(nèi)地因素的加入使得港澳經(jīng)濟(jì)聯(lián)系有了新的內(nèi)涵，但香港元素對(duì)澳門房地產(chǎn)業(yè)的影響，依然發(fā)揮著重要的功能。雖然2008年的全球金融海嘯給澳門經(jīng)濟(jì)帶來一定沖擊，澳門房地產(chǎn)市場出現(xiàn)暫時(shí)回落，仍無法阻止澳門房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的趨勢，2007年，按單位實(shí)用面積統(tǒng)計(jì)的澳門住宅平均價(jià)格為20729澳門元/平方米，2008年為23316澳門元/平方米，2009年為23235澳門元/平方米，2010年為31016澳門元/平方米，2011年為41433澳門元/平方米，2012年為57362澳門元/平方米。到2013年，按單位實(shí)用面積統(tǒng)計(jì)的澳門住宅平均價(jià)格高達(dá)81811澳門元/平方米。當(dāng)前澳門房地產(chǎn)業(yè)正處于蓬勃發(fā)展的繁榮階段。澳港房地產(chǎn)業(yè)的融合，對(duì)于澳門和香港的長期穩(wěn)定與繁榮產(chǎn)生著積極而深遠(yuǎn)的影響。

目前在學(xué)術(shù)界，普遍都將房地產(chǎn)業(yè)界定為一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)部門，包含有房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)和物業(yè)管理業(yè)等產(chǎn)業(yè)。澳門由于面積狹小，只有29平方公里，沒有建設(shè)高速公路、鐵路等大型基礎(chǔ)設(shè)施，在澳門的統(tǒng)計(jì)中一般都將房地產(chǎn)與建筑業(yè)視作一個(gè)行業(yè)，統(tǒng)一歸為“建筑地產(chǎn)業(yè)”。 在本文的理論觀察與數(shù)據(jù)分析中，將“建筑地產(chǎn)業(yè)”視為澳門房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)組成與統(tǒng)計(jì)依據(jù)。已有對(duì)澳門產(chǎn)業(yè)發(fā)展及澳門與周邊地區(qū)合作的研究中，大多學(xué)者都將研究視角集中在澳門博彩旅游業(yè)的發(fā)展以及澳門與內(nèi)地尤其是珠三角地區(qū)的合作上，而關(guān)于港澳在房地產(chǎn)業(yè)方面的合作研究則缺少關(guān)注，資料中尚未發(fā)現(xiàn)有以香港元素為切入點(diǎn)專門研究港澳兩地房地產(chǎn)業(yè)合作的相關(guān)研究成果。由此，本文通過灰色關(guān)聯(lián)度分析方法，對(duì)香港元素與澳門房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)聯(lián)程度進(jìn)行實(shí)證分析，以期為加強(qiáng)澳港兩地在房地產(chǎn)領(lǐng)域上的合作提供理論支撐和政策建議。

二 澳門房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)地位與香港元素

(一)澳門房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)地位

1.財(cái)政貢獻(xiàn)度。財(cái)產(chǎn)收益(地稅和各種土地租金)、印花稅、遺產(chǎn)及贈(zèng)與稅(2004年起取消)、物業(yè)轉(zhuǎn)移稅(凡房屋或土地發(fā)生交易時(shí)，均需課征此稅)、房屋稅(以房屋收益為課征對(duì)象)是與房地產(chǎn)業(yè)直接相關(guān)的澳門財(cái)政收入來源。表1中列出了包括博彩稅在內(nèi)的澳門財(cái)政收入分布情況(1998-2013年，共計(jì)16年)。

表1 澳門財(cái)政收入來源情況(1998-2013年)(單位：百萬澳門元)

(續(xù)上表)

數(shù)據(jù)來源：根據(jù)歷年《澳門統(tǒng)計(jì)年鑒》整理。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，不難發(fā)現(xiàn)，博彩稅對(duì)澳門財(cái)政收入的貢獻(xiàn)最大，歷年貢獻(xiàn)均超過了50%。賭權(quán)開放后，博彩稅在澳門財(cái)政收入的貢獻(xiàn)達(dá)到72.7%(2008年)，2013年更是高達(dá)86%。相較而言，澳門房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)稅收入不大，但也不可小覷。2007年澳門房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)政收入達(dá)8760百萬澳門元，占財(cái)政收入16.3%，其它年份也均穩(wěn)定保持在5%-6%左右。可見，澳門與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅收是澳門財(cái)政收入中重要的組成部分。

2.就業(yè)貢獻(xiàn)度。根據(jù)《澳門統(tǒng)計(jì)年鑒2012》，2011年，澳門房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了11.4%的GDP；吸納就業(yè)人口5.62萬人(含不動(dòng)產(chǎn)、租賃、商業(yè)服務(wù)等就業(yè)人口在內(nèi))，占總就業(yè)人口的12.9%；與此對(duì)應(yīng)，制造業(yè)、金融業(yè)、博彩業(yè)創(chuàng)造的GDP比重依次為0.69%、11.3%、44.7%，吸納的就業(yè)人口分別為1.28萬人、0.81萬人、7.01萬人，占總就業(yè)人口比重依次為8%、9.3%、19.5%。可見，澳門房地產(chǎn)業(yè)吸納了大量勞動(dòng)力，在就業(yè)方面的貢獻(xiàn)僅次于澳門博彩業(yè)。另外，表2在一定程度上也揭示了失業(yè)率與四大支柱產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系。2001年以后，澳門博彩業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展穩(wěn)健，而澳門的失業(yè)率也在不斷下降，說明這兩大產(chǎn)業(yè)具有強(qiáng)大的吸納就業(yè)人口能力，可以有效緩解澳門的就業(yè)壓力(陳章喜和喻婷，2010)[4]。

3.產(chǎn)出貢獻(xiàn)度。制造業(yè)、金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和博彩業(yè)是澳門經(jīng)濟(jì)的四大傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)。根據(jù)表2可知，澳門房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出貢獻(xiàn)度從1995年的23.08%一直下跌至2002年的9.33%，之后不斷回升，2008年更是高達(dá)23.20%，為歷年最高，2012年又回落至11.8%，這是因?yàn)榘拈T房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與其整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r緊密相連。相較而言，作為澳門龍頭產(chǎn)業(yè)的博彩業(yè)的發(fā)展則更為穩(wěn)定，歷年博彩業(yè)的產(chǎn)出貢獻(xiàn)度幾乎都在25%以上，2012年則高達(dá)45.9%。而另一傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)——制造業(yè)則不斷衰退，2012年所占比重僅為0.71%。澳門金融業(yè)自2006年后比重也在不斷下滑，2012年占比10.4%。綜合可知，目前房地產(chǎn)業(yè)在澳門的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上占比僅次于博彩業(yè)，是澳門的第二大支柱產(chǎn)業(yè)。

表2 澳門失業(yè)率與房地產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)、博彩業(yè)、金融業(yè)產(chǎn)出比重的變化規(guī)律(單位：%)

(續(xù)上表)

數(shù)據(jù)來源：根據(jù)歷年《澳門統(tǒng)計(jì)年鑒》整理。

(二)澳門房地產(chǎn)業(yè)中的香港元素

1.港人熱衷投資澳門住宅類房地產(chǎn)。中葡政府曾在澳門回歸前簽署聯(lián)合聲明表示：當(dāng)局批準(zhǔn)的澳門可發(fā)展用地面積以每年20公頃為上限。事實(shí)上，1988年至1994年期間，澳葡當(dāng)局每年的批地都超過20公頃。這其中一個(gè)重要原因就是：澳門和香港的房地產(chǎn)價(jià)格存在較大差距，吸引很多港人到澳門進(jìn)行房地產(chǎn)投資?；貧w后，澳門經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，市場前景被看好，一些香港投資客通過買樓的方法取得投資移民資格，間接活躍了澳門的房地產(chǎn)市場。

2.港人居澳對(duì)住宅的需求。勞工短缺一直都是澳門經(jīng)濟(jì)發(fā)展所面臨的一個(gè)問題，引進(jìn)外地勞動(dòng)力可以有效緩解澳門人力資源緊張的情況，而香港人在這些非本地雇員中占了很大比重(見表3)。2004年以前，澳門外地雇員的最大來源地一直是香港，直到2005年被大陸超越，退居為澳門第二大外地勞動(dòng)力來源地。大量居住在澳門的香港人不僅為澳門房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了勞動(dòng)力，且有效地拉動(dòng)了澳門房地產(chǎn)市場的需求。以2004年為例，居留在澳門的香港人達(dá)15319人，在居留澳門的外地總?cè)丝谥姓急?0.7%，2006年以來，雖然居留在澳門的香港人的絕對(duì)數(shù)和相對(duì)數(shù)都在下降，但也是居留澳門外地總?cè)丝谥械闹匾α?，這不僅充實(shí)了澳門的勞動(dòng)力市場，也刺激了澳門的房地產(chǎn)市場需求，為澳門房地產(chǎn)市場注入新的活力(薛偉賢和董維維，2008)[5]。

表3 按國家/地區(qū)統(tǒng)計(jì)獲準(zhǔn)居澳人士年終結(jié)余(單位：人)

(續(xù)上表)

資料來源：澳門統(tǒng)計(jì)暨普查局網(wǎng)站。

3.香港資本對(duì)澳門房地產(chǎn)業(yè)的直接投資。澳門房地產(chǎn)業(yè)的直接投資中，香港資本也非?；钴S，尤其在旅游房地產(chǎn)投資方面，由香港銀河娛樂集團(tuán)有限公司建設(shè)的澳門“銀河綜合度假城”不僅成為澳門最佳旅游地點(diǎn)之一，也是世界上頂級(jí)度假勝地之一。以2011年為例，香港對(duì)澳門房地產(chǎn)業(yè)的投資資本為3564.4萬澳門元，占澳門房地產(chǎn)業(yè)總投資額的16%，澳門本地對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資資本為1.75億澳門元，占澳門房地產(chǎn)業(yè)總投資額的79%?？梢姡愀圪Y本在澳門房地產(chǎn)業(yè)中占據(jù)了一定的分量。

三 實(shí)證分析：澳門房地產(chǎn)業(yè)對(duì)香港的依存度

(一)模型引介

本文采用灰色關(guān)聯(lián)度分析法進(jìn)行實(shí)證分析?；诨疑到y(tǒng)理論的灰色關(guān)聯(lián)度分析方法，基本理念是根據(jù)分析對(duì)象時(shí)序數(shù)列曲線的相似程度對(duì)系統(tǒng)所包含的相互關(guān)聯(lián)影響因素之間關(guān)聯(lián)程度進(jìn)行定量比較(薛偉賢和董維維，2008)[5]。

(二)分析指標(biāo)與數(shù)據(jù)來源

本文選取按生產(chǎn)法計(jì)算的不動(dòng)產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)增加值總額(以當(dāng)年價(jià)格計(jì)算)(x0)作為衡量澳門房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的指標(biāo)。同時(shí)選取居住在澳門的香港人士數(shù)目(x1)，居住在澳門的外來人士總數(shù)目(x2)，在澳門新組成的公司中，澳門本地對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資資本(x3)，香港對(duì)澳門房地產(chǎn)業(yè)的投資資本(x4)和澳門房地產(chǎn)業(yè)的資本總投入量(x5)等指標(biāo)。2000年以前澳門將房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)方面的數(shù)據(jù)合并統(tǒng)計(jì)，沒有單獨(dú)的數(shù)據(jù)，因此本文選取數(shù)據(jù)期間為2000-2013年(見表4)。

表4 澳門房地產(chǎn)業(yè)與香港的關(guān)聯(lián)度計(jì)算的原始數(shù)據(jù)(單位：千澳門元、人)

(續(xù)上表)

注：表中澳門本地對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資資本x3，2009年數(shù)據(jù)與2008年、2010年差別較大，香港對(duì)澳門房地產(chǎn)業(yè)的投資資本x4，2009年、2010年數(shù)據(jù)與2008年、2011年數(shù)據(jù)相差較大，主要原因在于2008年金融危機(jī)的沖擊，導(dǎo)致2009年乃至2010年的澳門房地產(chǎn)市場受到較大的沖擊。

資料來源：根據(jù)澳門統(tǒng)計(jì)暨普查局網(wǎng)站相關(guān)資料整理。

(三)實(shí)證分析結(jié)果

通過計(jì)算，得出影響澳門房地產(chǎn)業(yè)各因素的關(guān)聯(lián)系數(shù)(見表5)。根據(jù)關(guān)聯(lián)系數(shù)計(jì)算出各影響因素的關(guān)聯(lián)度：r1=0.829，r2=0.882，r3=0.887，r4=0.754，r5=0.890。各影響因素的關(guān)聯(lián)度均大于0.5，說明本文選取的各影響因素對(duì)澳門房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的確產(chǎn)生較大影響，相應(yīng)的關(guān)聯(lián)序?yàn)椋簉5=0.890>r3=0.887>r2=0.882>r1=0.829>r4=0.754，表明2000-2013年，對(duì)澳門房地產(chǎn)業(yè)影響最大的因素是新組成公司中澳門房地產(chǎn)業(yè)的資本總投入量，其它依次為澳門本地對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資資本、居住澳門的外來人士總數(shù)、居住澳門的香港人士總數(shù)和香港對(duì)澳門房地產(chǎn)業(yè)的投資資本。與香港相關(guān)的影響因素關(guān)聯(lián)度分別為：r1=0.829，r4=0.754，r5=0.890，說明香港元素對(duì)澳門房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著一定程度的影響。

表5 影響澳門房地產(chǎn)業(yè)各因素的關(guān)聯(lián)系數(shù)

(續(xù)上表)

四 澳港房地產(chǎn)業(yè)合作中的制約因素

(一)借鑒缺乏。在澳門建筑地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中，缺乏對(duì)香港經(jīng)驗(yàn)的借鑒。隨著澳門博彩業(yè)的高速發(fā)展，大量賭場和大型度假村開始建設(shè)，刺激了澳門建筑地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但與此同時(shí)，由資源要素不匹配帶來的發(fā)展問題也不可忽視。首先，澳門房地產(chǎn)業(yè)人才短缺加劇，高級(jí)技工和管理人員的缺失尤為嚴(yán)重；其次，建筑業(yè)的發(fā)展雖然增加了供給，但由于澳門地少人多，房地產(chǎn)的供給增加一直遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上需求的增長，抑制不住房價(jià)的快速上漲，過高的房價(jià)令很多澳門市民無法承受，他們不得不轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)房屋的競投。2005年澳門參與經(jīng)濟(jì)房屋競投的人數(shù)高達(dá)30000以上，其中不少人月收入水平達(dá)1萬澳門元以上。香港在發(fā)展建筑地產(chǎn)業(yè)過程中也遇到過地少人多，房價(jià)上漲過快，居民住房困難的問題，政府通過增加供給、抑制投機(jī)需求、增加保障房供應(yīng)等辦法，一定程度上解決了這些問題。因此，澳門可借鑒香港的基本做法和經(jīng)驗(yàn)。

(二)結(jié)構(gòu)失衡。首先，博彩業(yè)膨脹發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì), 自回歸以來澳門博彩業(yè)一直處于快速上升階段, 博彩業(yè)稅收由1999年48億元增至2008年419億元, 年均增長25.6%以上，占公共財(cái)政收入的72%；博彩收益由1999年144億元增至2007年838億元，年均增長24.6%; 博彩業(yè)創(chuàng)造的產(chǎn)值在本地生產(chǎn)總值中的比重也不斷增加，1999 年占25.9%，2007年高達(dá)53.2%，2013年為45.39%；2007年，澳門28間博彩娛樂場, 從事博彩業(yè)的員工近7 萬人, 約占澳門總就業(yè)人口的22.3%。澳門博彩業(yè)的膨脹發(fā)展增加了澳門房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。其次，金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后。金融是房地產(chǎn)業(yè)的血液。但是澳門金融產(chǎn)業(yè)規(guī)模較小，金融產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一，金融創(chuàng)新落后，金融市場不發(fā)達(dá)，對(duì)澳門房地產(chǎn)業(yè)的刺激作用有限(柯慶耀，2005)[8]。

(三)定位模糊。在政府層面上，澳門特區(qū)政府對(duì)博彩業(yè)的產(chǎn)業(yè)定位十分明確，而對(duì)其它三大產(chǎn)業(yè)的發(fā)展定位模糊。行政長官在2002年度的施政報(bào)告中明確指出：在仔細(xì)觀察、分析客觀環(huán)境的變化，認(rèn)真考慮澳門的優(yōu)勢和條件后，我們不難發(fā)現(xiàn)，澳門正逐漸形成以博彩旅游業(yè)為龍頭、以服務(wù)業(yè)為主體，其它行業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)體系。此后，澳門特區(qū)行政長官在2003年的施政報(bào)告中進(jìn)一步明確提出了“根據(jù)定位的規(guī)劃，旅游博彩業(yè)是我們近期重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。我們必須把握目前的有利時(shí)機(jī)，推動(dòng)博彩業(yè)提升檔次、優(yōu)化服務(wù)，使其更具競爭力，以鞏固其龍頭地位”。2007年，澳門特區(qū)政府開始調(diào)整以博彩業(yè)為“龍頭產(chǎn)業(yè)”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路。行政長官公開表示：“博彩業(yè)為澳門旅游業(yè)的一個(gè)重要組成部分”，明確澳門博彩業(yè)除了要繼續(xù)發(fā)展好、管理好，也須帶動(dòng)旅游業(yè)的全面發(fā)展，服務(wù)于澳門經(jīng)濟(jì)適度多元化的戰(zhàn)略。由此觀之，博彩業(yè)在澳門的產(chǎn)業(yè)定位中占據(jù)特殊地位。對(duì)比之下，澳門房地產(chǎn)業(yè)的定位模糊，一定程度上影響了澳門房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程和戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

(四)規(guī)劃缺位。地少人多是澳門必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)問題，由于長期以來缺乏系統(tǒng)、長遠(yuǎn)的城市規(guī)劃，缺乏土地發(fā)展的預(yù)測與評(píng)估，缺乏城市用地總體規(guī)劃的指導(dǎo)，澳門城市功能定位與產(chǎn)業(yè)布局紊亂，使得原本已經(jīng)利用率低下的寶貴土地資源更加難以發(fā)揮其效用。在城市規(guī)劃方面，歷屆澳門政府基本上都是沿用以前以“居民”為導(dǎo)向的城市規(guī)劃模式，而不是針對(duì)博彩旅游業(yè)作為龍頭產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、推行以“游客”為導(dǎo)向的城市規(guī)劃模式，未能將城市功能進(jìn)行合理分區(qū)，致使居民區(qū)、博彩區(qū)和澳門特有的旅游景點(diǎn)區(qū)混雜交錯(cuò)，外地游客跟本地居民夾雜在一起，既加重澳門半島人員、交通的擁擠，影響澳門城市形象，又不利于澳門博彩旅游業(yè)做大做強(qiáng)，還會(huì)對(duì)澳門現(xiàn)有的歷史文化遺產(chǎn)造成一定的人為損壞，使房地產(chǎn)業(yè)在澳門經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的功能受到抑制。

(五)資源受限。土地資源已成為澳門目前最稀缺的生產(chǎn)要素，成為制約澳門經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步的瓶頸。隨著澳門人口不斷增多、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整和經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，這種情況會(huì)越加明顯。澳門剩余的空置土地，難以滿足澳門未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，況且這部分空置土地主要分布在路氹填海區(qū)，而不是在傳統(tǒng)的政治和經(jīng)濟(jì)中心澳門半島，因此必然增加澳門特區(qū)政府對(duì)其利用的難度。另一方面，澳門填海造地工程仍然在持續(xù)進(jìn)行，填海造地固然可以增加土地的供應(yīng)量，但對(duì)澳門原有的自然景觀會(huì)造成較大的影響，所以在填海地點(diǎn)的選擇上，澳門特區(qū)政府應(yīng)更加慎重地進(jìn)行規(guī)劃和權(quán)衡。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人口的增多，澳門對(duì)土地的需求與日俱增，可供開發(fā)的土地緊缺，土地供需嚴(yán)重失衡，澳門房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受土地資源約束的情況更加突出(趙彥云等，2005)[9]。

五 政策建議

(一)借鑒經(jīng)驗(yàn)。目前，澳門房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以居民住宅產(chǎn)品為主，房地產(chǎn)市場發(fā)展水平也較低，加之人才缺乏、土地緊缺、住房保障制度欠完善及城市規(guī)劃不力，使得澳門建筑地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展存在一系列問題，如：澳門經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格飆升，普通市民不堪重負(fù)。香港房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展早已進(jìn)入了成熟的發(fā)展階段。因此在澳港房地產(chǎn)業(yè)合作中，澳門可借鑒香港成熟的房地產(chǎn)市場運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，參考香港“公屋計(jì)劃”的相關(guān)做法，大力引進(jìn)香港的房地產(chǎn)專業(yè)人才，解決居民的住房難問題。

(二)協(xié)調(diào)發(fā)展。具有實(shí)體經(jīng)濟(jì)與虛擬經(jīng)濟(jì)雙重特征的房地產(chǎn)業(yè)，需要采取協(xié)調(diào)發(fā)展的手段。澳門房地產(chǎn)業(yè)與博彩業(yè)發(fā)展相互促進(jìn)，兩者完全可以通過加強(qiáng)合作，實(shí)現(xiàn)雙方共贏?？蓪拈T博彩業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)特色和依托，大力發(fā)展高端房地產(chǎn)業(yè)，如打造集商住、娛樂、酒店為一體的綜合旅游休閑項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與博彩業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。同時(shí)，澳門房地產(chǎn)業(yè)離不開金融業(yè)的支撐，故還應(yīng)與金融業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，加強(qiáng)與金融業(yè)的深入互動(dòng)，提高房地產(chǎn)業(yè)的服務(wù)水平及市場化程度。

(三)合理定位。合理定位房地產(chǎn)業(yè)在澳門經(jīng)濟(jì)體系中的地位，是澳門房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的重要課題。從世界范圍內(nèi)看，單純依靠房地產(chǎn)業(yè)作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)而獲得持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)體還尚未發(fā)現(xiàn)，這對(duì)于澳門微型經(jīng)濟(jì)體合理定位房地產(chǎn)業(yè)在其經(jīng)濟(jì)體系中的地位，具有重要的借鑒意義。我們認(rèn)為，正確評(píng)價(jià)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)澳門經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，將房地產(chǎn)業(yè)定位為依附博彩旅游業(yè)發(fā)展的第二支柱產(chǎn)業(yè)，是澳門房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，也是澳門博彩業(yè)發(fā)展的理性選擇，有利于保持澳門房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

(四)加強(qiáng)監(jiān)管。澳門房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與大多數(shù)地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律相似：在進(jìn)入發(fā)展上升期時(shí)，往往會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)投機(jī)轉(zhuǎn)手炒賣過盛、房地產(chǎn)中間交易過于活躍的問題。因此，為使澳門房地產(chǎn)價(jià)格隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市場實(shí)際需要的增加而呈現(xiàn)有序上漲，澳門政府應(yīng)密切關(guān)注澳門房地產(chǎn)市場的波動(dòng)情況，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健上升，防止房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生。可科學(xué)制定城市用地總體規(guī)劃，對(duì)澳門房地產(chǎn)業(yè)加強(qiáng)監(jiān)管，引導(dǎo)澳門房地產(chǎn)業(yè)健康有序運(yùn)行，推動(dòng)澳門經(jīng)濟(jì)成長。

(五)拓展空間。澳門經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本性制約是土地資源稀缺及其供應(yīng)的緊張，對(duì)澳門房地產(chǎn)業(yè)的制約尤為突出。目前澳門的土地供給絕大多數(shù)是協(xié)議批撥方式，缺乏透明性和有效的公眾監(jiān)督，會(huì)在一定程度上造成土地資源的浪費(fèi)和無序使用。因此須改革現(xiàn)有的土地供給方式，建立更為高效透明的土地供給制度。此外，澳門的土地空間開發(fā)不要僅局限于澳門本土，要?jiǎng)?chuàng)新思維，尋求新的土地空間，借助相鄰區(qū)域的土地，緩解空間制約問題。例如，目前珠海橫琴島作為“一國兩制”下探索粵港澳合作新模式的示范城市，具備與澳門毗鄰的先天自然地理優(yōu)勢，澳門應(yīng)緊緊抓住機(jī)遇，基于政策與法律的框架，在珠海有效延伸和擴(kuò)展澳門房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間。

[1] 陳章喜， 顏昌明. 澳門經(jīng)濟(jì)中的香港因素與澳港經(jīng)濟(jì)合作[J]. 國際經(jīng)貿(mào)探索, 2010, (4):15-20.

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[8] 柯慶耀. 澳門房地產(chǎn)發(fā)展因素研究[D].福建：華僑大學(xué)，2005.

[9] 趙彥云等. 澳門特別行政區(qū)國際競爭力研究[M].廣州：廣東人民出版社，2005.

[引用方式]陳章喜,稂欣.澳門房地產(chǎn)業(yè)：經(jīng)濟(jì)地位、香港元素與產(chǎn)業(yè)合作[J].產(chǎn)經(jīng)評(píng)論,2015,6(3):108-116.

Macau Real Estate: Economic Significance， Hongkong’s Role and Industrial Cooperation

CHEN Zhang-xi LANG Xin

Hong Kong plays an important role in the process of dynamic development of Macau’s economy.The real estate sector is one of the four traditional pillar industries , which is going into a new phase of industry growth,together with the gaming industry after the liberalization of the gaming industry in recent years. The economic effect of Hong Kong on the real estate industry of Macau shows that the real estate industry of Macau is dependent on Hong Kong. We do an empirical analysis with gray correlation analysis method to grasp the correlation between Hong Kong and the real estate of Macau. The results show that the real estate industry in Macau is highly dependent on Hong Kong. Therefore, we should take advantage of the driving force from Hong Kong to propel the development of the real estate industry of Macau.

real estate industry; Macau; Hong Kong factor; correlation; economy-facilitated effect

2014-09-15

廣東省人文社科重點(diǎn)研究基地廣東產(chǎn)業(yè)發(fā)展與粵港澳區(qū)域合作研究中心資助。

陳章喜，暨南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授，研究方向：城市與區(qū)域經(jīng)濟(jì)。稂欣，暨南大學(xué)公共管理學(xué)院碩士研究生，研究方向：土地資源管理。

F810.42

A

1674-8298(2015)03-0108 -09

[責(zé)任編輯：鄭筱婷]

10.14007/j.cnki.cjpl.2015.03.008