我國(guó)房地產(chǎn)稅制優(yōu)化研究

【摘要】近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制存在著許多亟須解決的問題，嚴(yán)重阻礙房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，本文從我國(guó)房地產(chǎn)稅制現(xiàn)狀分析入手，引入稅制優(yōu)化理論，提出我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的問題，借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)化和選擇適合的房地產(chǎn)稅制。

【關(guān)鍵詞】稅制優(yōu)化 房地產(chǎn)稅制 房產(chǎn)稅

一、稅制優(yōu)化的含義及理論發(fā)展

（一）稅制優(yōu)化的含義

稅制優(yōu)化指的就是對(duì)現(xiàn)行稅制進(jìn)行的改革調(diào)整，從而使得稅收制度能夠更加符合當(dāng)前的環(huán)境以及人們的利益。它是對(duì)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)條件進(jìn)行最大限度的利用，從而對(duì)稅收制度進(jìn)行不斷的改革和完善，稅制優(yōu)化理論吸收了“公平”和“效率”這兩個(gè)主要原則，它是通過對(duì)社會(huì)福利函數(shù)工具的利用來進(jìn)行有效的經(jīng)濟(jì)分析。

（二）稅制優(yōu)化理論的發(fā)展

新的稅制優(yōu)化理論進(jìn)一步的對(duì)市場(chǎng)機(jī)制中的不完全信息等不確定性進(jìn)行了有效的分析，論證了政府會(huì)通過運(yùn)用“扭曲性”的稅收工具來進(jìn)行相關(guān)的調(diào)節(jié)，而該調(diào)節(jié)方式必然會(huì)產(chǎn)生一定的效率損失。政策決策者就應(yīng)該對(duì)那些“扭曲性”稅收所帶來的效率損失進(jìn)行有效的計(jì)量，在兼顧效率和公平的同時(shí)，更加注重二者之間的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。

二、我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制缺陷分析

（一）稅種多而雜、重復(fù)征稅現(xiàn)象嚴(yán)重

現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制涉及的多個(gè)稅種存在著稅基嚴(yán)重重疊的問題，或者說是同一稅基可能設(shè)置兩個(gè)稅種，因此，就導(dǎo)致了嚴(yán)重的重復(fù)征稅現(xiàn)象。例如針對(duì)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，書據(jù)、契約或合同的承受方既課征印花稅，又要課征契稅等。

（二）各稅種課稅范圍過窄

現(xiàn)在房產(chǎn)稅的征收范圍僅限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。因此就會(huì)導(dǎo)致城鎮(zhèn)內(nèi)外企業(yè)的稅負(fù)不公，而且隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，其界限更難劃分，從而實(shí)際操作就難上加難，因此就難以有效發(fā)揮地方政府組織財(cái)政收入的職能作用。

（三）計(jì)稅依據(jù)設(shè)置不合理

我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收的計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)余值、租金收入或?qū)嶋H占用的土地面積，但是這些計(jì)稅依據(jù)卻不能對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)有價(jià)值和時(shí)間價(jià)值以及土地的級(jí)差收益進(jìn)行正確的反應(yīng)，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，房產(chǎn)的增值卻不能被反映出來，因此就不能使得稅收收入有效的增加，從而抑制了其對(duì)收入的調(diào)節(jié)作用。

（四）配套制度不完備

我國(guó)目前關(guān)于房地產(chǎn)稅制的配套措施還很少，財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度和財(cái)產(chǎn)登記制度還不完善，特別是在私人財(cái)產(chǎn)登記制度上并沒有進(jìn)行明確的法律規(guī)定。加之房產(chǎn)、土地和戶籍等有關(guān)管理部門不能和稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行有效的配合，從而使得稅收征管的力度被大大降低，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅收收入的大量流失。

三、國(guó)外房地產(chǎn)稅制的基本經(jīng)驗(yàn)

（一）房地產(chǎn)稅制作為地方財(cái)政收入的主要源泉

對(duì)于西方發(fā)達(dá)國(guó)家來說，其大部分都將房地產(chǎn)稅的管理權(quán)歸于地方政府，其是地方政府稅收的主要源泉之一，僅有極少數(shù)國(guó)家實(shí)行中央和地方共享的政策。這就在進(jìn)一步增加地方財(cái)政收入的同時(shí)，進(jìn)一步增加了房地產(chǎn)稅收方面管理的有效性。

（二）以房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)為主的稅收體系

西方發(fā)達(dá)國(guó)家往往對(duì)房地產(chǎn)取得、保有和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)對(duì)征收體系進(jìn)行獨(dú)立的設(shè)置，而且高度重視對(duì)房地產(chǎn)保有稅類的征收。保有環(huán)節(jié)的稅收收入有著較寬的征收范圍、明確的征稅對(duì)象、合理的稅率設(shè)置，并且較高的稅率增加了房地產(chǎn)的持有成本，因此抑制了一些不合理的投機(jī)行為，使房地產(chǎn)保持居住從功能。

（三）稅率靈活，注重公平

國(guó)外各國(guó)對(duì)稅率的設(shè)置比較靈活，通常在中央制定法定標(biāo)準(zhǔn)稅率的，另外各地方政府可以自行決定具體稅率。這樣就可以根據(jù)不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平進(jìn)行不同稅率的設(shè)置，保持效率的同時(shí)兼顧了公平，有利于實(shí)現(xiàn)社會(huì)財(cái)富的公平分配。

（四）完善的房地產(chǎn)配套制度

國(guó)外各國(guó)往往有著規(guī)范的房地產(chǎn)稅法體系，其可行性較高，有著完善的房地產(chǎn)統(tǒng)一登記制度和房地產(chǎn)評(píng)估制度。各國(guó)對(duì)于計(jì)稅依據(jù)的選取，大多數(shù)是以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，使得房產(chǎn)的時(shí)間價(jià)值被有效的反應(yīng)，建立了財(cái)產(chǎn)登記制度，從而形成了完善的財(cái)產(chǎn)評(píng)估體系。

四、我國(guó)房地產(chǎn)稅制優(yōu)化和選擇的政策建議

（一）整合開發(fā)環(huán)節(jié)稅費(fèi)，加大保有環(huán)節(jié)稅負(fù)水平

我們需要廣泛借鑒國(guó)際慣例，不斷整合房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅負(fù)，加大費(fèi)保有環(huán)節(jié)的稅收的征收。不斷對(duì)保有環(huán)節(jié)稅種進(jìn)行完善，可以適當(dāng)引進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)稅、資產(chǎn)增值稅和空地稅等稅種，適當(dāng)取消房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)稅的征收主要針對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)所有者，因此對(duì)投機(jī)性買房需求進(jìn)行有效的抑制。對(duì)于那些超過合理期限卻未開工的土地，征收一定稅率的空地稅。

（二）深化稅費(fèi)改革，擴(kuò)大房地產(chǎn)稅收收入規(guī)模

對(duì)于現(xiàn)在的稅費(fèi)體系進(jìn)行不斷的改革完善，根據(jù)現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)的稅費(fèi)關(guān)系，不斷進(jìn)行清費(fèi)改稅，從而降低企業(yè)的負(fù)擔(dān)，并且有效擴(kuò)大稅收的規(guī)模。具體來說，是對(duì)補(bǔ)償性、資源性、證照性的收費(fèi)項(xiàng)目和一部分納入國(guó)家預(yù)算、管理比較規(guī)范的基金和收費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行有選擇的保留，其他屬于管理性和建設(shè)性的項(xiàng)目一律取消，對(duì)部分收入進(jìn)行改稅取代。

（三）靈活設(shè)置稅率

由于我國(guó)地域遼闊，各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平也不平衡，因此就需要結(jié)合各地區(qū)的實(shí)情，對(duì)稅率進(jìn)行靈活的設(shè)置，保證公平的公平性。我國(guó)可以借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，首先由中央政府設(shè)置一個(gè)基本的稅率幅度，然后具體的稅率有各地區(qū)結(jié)合自身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等情況進(jìn)行具體的制定，使得稅收的效率和公平能夠得以兼顧，從而稅收的財(cái)政收入、資源配置和經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)職能也均能得到有效的發(fā)揮。

（四）調(diào)整征稅范圍，進(jìn)一步擴(kuò)大稅基

我國(guó)需要在遵循量能負(fù)擔(dān)原則的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步擴(kuò)大征稅的范圍，從而有效發(fā)揮房地產(chǎn)稅收的作用。我們需要將農(nóng)村的經(jīng)營(yíng)和出租用房也納入到房地產(chǎn)稅的征收范圍內(nèi)；對(duì)于承受轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與，繼承和抵押的城鎮(zhèn)土地使用權(quán)進(jìn)行恢復(fù)征稅；增加空地稅稅種，并且在空地稅下進(jìn)行具體稅目的設(shè)置，可以閑置土地和荒蕪?fù)恋貎蓚€(gè)稅目。

（五）完善相關(guān)配套制度，建立完善的征管體系

我們需要對(duì)各項(xiàng)配套制度進(jìn)行進(jìn)一步的晚上。第一，要建立和完善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度。房地產(chǎn)登記制度是保有環(huán)節(jié)稅收征管的基礎(chǔ)，但是我國(guó)目前不健全的房地產(chǎn)登記制度，就阻礙了稅收征管工作的開展。第二，建立和完善房地產(chǎn)評(píng)估制度。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值慢慢作為了我國(guó)房地產(chǎn)稅的征收依據(jù)。我們可以借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，設(shè)立專門的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，培養(yǎng)專門的評(píng)估人員，從而使得整個(gè)征管體系得以有效的完善。

參考文獻(xiàn)

[1]岳樹民.《中國(guó)稅制優(yōu)化的理論分析》.中國(guó)人民大學(xué)出版社，2003年2月第一版.

[2]李敬安.《中國(guó)房地產(chǎn)稅制的優(yōu)化和選擇》.首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)，碩士畢業(yè)論文.

[3]宛新麗.《國(guó)外房地產(chǎn)稅制的特點(diǎn)和啟示》.《稅務(wù)研究》2004年第7期.

作者簡(jiǎn)介：王麗（1990-），女，山東青島人，吉林財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院2013級(jí)研究生，財(cái)政學(xué)，研究方向：財(cái)政理論與政策。