我國房地產稅制優化研究

【摘要】近年來，隨著房地產行業的快速發展，我國現行的房地產稅制存在著許多亟須解決的問題，嚴重阻礙房地產行業的健康發展，本文從我國房地產稅制現狀分析入手，引入稅制優化理論，提出我國現行房地產稅制存在的問題，借鑒國際經驗，優化和選擇適合的房地產稅制。

【關鍵詞】稅制優化 房地產稅制 房產稅

一、稅制優化的含義及理論發展

（一）稅制優化的含義

稅制優化指的就是對現行稅制進行的改革調整，從而使得稅收制度能夠更加符合當前的環境以及人們的利益。它是對相關的經濟和社會條件進行最大限度的利用，從而對稅收制度進行不斷的改革和完善，稅制優化理論吸收了“公平”和“效率”這兩個主要原則，它是通過對社會福利函數工具的利用來進行有效的經濟分析。

（二）稅制優化理論的發展

新的稅制優化理論進一步的對市場機制中的不完全信息等不確定性進行了有效的分析，論證了政府會通過運用“扭曲性”的稅收工具來進行相關的調節，而該調節方式必然會產生一定的效率損失。政策決策者就應該對那些“扭曲性”稅收所帶來的效率損失進行有效的計量，在兼顧效率和公平的同時，更加注重二者之間的協調統一。

二、我國現行房地產稅制缺陷分析

（一）稅種多而雜、重復征稅現象嚴重

現行房地產稅制涉及的多個稅種存在著稅基嚴重重疊的問題，或者說是同一稅基可能設置兩個稅種，因此，就導致了嚴重的重復征稅現象。例如針對產權轉移，書據、契約或合同的承受方既課征印花稅，又要課征契稅等。

（二）各稅種課稅范圍過窄

現在房產稅的征收范圍僅限于城市、縣城、建制鎮和工礦區。因此就會導致城鎮內外企業的稅負不公，而且隨著城鄉經濟的不斷發展，其界限更難劃分，從而實際操作就難上加難，因此就難以有效發揮地方政府組織財政收入的職能作用。

（三）計稅依據設置不合理

我國現行房地產稅收的計稅依據為房產余值、租金收入或實際占用的土地面積，但是這些計稅依據卻不能對房地產的現有價值和時間價值以及土地的級差收益進行正確的反應，隨著經濟社會的不斷發展，房產的增值卻不能被反映出來，因此就不能使得稅收收入有效的增加，從而抑制了其對收入的調節作用。

（四）配套制度不完備

我國目前關于房地產稅制的配套措施還很少，財產評估制度和財產登記制度還不完善，特別是在私人財產登記制度上并沒有進行明確的法律規定。加之房產、土地和戶籍等有關管理部門不能和稅務機關進行有效的配合，從而使得稅收征管的力度被大大降低，導致房地產稅收收入的大量流失。

三、國外房地產稅制的基本經驗

（一）房地產稅制作為地方財政收入的主要源泉

對于西方發達國家來說，其大部分都將房地產稅的管理權歸于地方政府，其是地方政府稅收的主要源泉之一，僅有極少數國家實行中央和地方共享的政策。這就在進一步增加地方財政收入的同時，進一步增加了房地產稅收方面管理的有效性。

（二）以房地產保有環節為主的稅收體系

西方發達國家往往對房地產取得、保有和流轉環節對征收體系進行獨立的設置，而且高度重視對房地產保有稅類的征收。保有環節的稅收收入有著較寬的征收范圍、明確的征稅對象、合理的稅率設置，并且較高的稅率增加了房地產的持有成本，因此抑制了一些不合理的投機行為，使房地產保持居住從功能。

（三）稅率靈活，注重公平

國外各國對稅率的設置比較靈活，通常在中央制定法定標準稅率的，另外各地方政府可以自行決定具體稅率。這樣就可以根據不同地區的經濟發展水平進行不同稅率的設置，保持效率的同時兼顧了公平，有利于實現社會財富的公平分配。

（四）完善的房地產配套制度

國外各國往往有著規范的房地產稅法體系，其可行性較高，有著完善的房地產統一登記制度和房地產評估制度。各國對于計稅依據的選取，大多數是以房地產的評估價值，使得房產的時間價值被有效的反應，建立了財產登記制度，從而形成了完善的財產評估體系。

四、我國房地產稅制優化和選擇的政策建議

（一）整合開發環節稅費，加大保有環節稅負水平

我們需要廣泛借鑒國際慣例，不斷整合房地產開發環節的稅負，加大費保有環節的稅收的征收。不斷對保有環節稅種進行完善，可以適當引進不動產稅、資產增值稅和空地稅等稅種，適當取消房產稅和城鎮土地使用稅。對于不動產稅的征收主要針對房屋產權所有者，因此對投機性買房需求進行有效的抑制。對于那些超過合理期限卻未開工的土地，征收一定稅率的空地稅。

（二）深化稅費改革，擴大房地產稅收收入規模

對于現在的稅費體系進行不斷的改革完善，根據現在房地產業的稅費關系，不斷進行清費改稅，從而降低企業的負擔，并且有效擴大稅收的規模。具體來說，是對補償性、資源性、證照性的收費項目和一部分納入國家預算、管理比較規范的基金和收費項目進行有選擇的保留，其他屬于管理性和建設性的項目一律取消，對部分收入進行改稅取代。

（三）靈活設置稅率

由于我國地域遼闊，各地的經濟發展水平也不平衡，因此就需要結合各地區的實情，對稅率進行靈活的設置，保證公平的公平性。我國可以借鑒發達國家的經驗，首先由中央政府設置一個基本的稅率幅度，然后具體的稅率有各地區結合自身的經濟發展水平等情況進行具體的制定，使得稅收的效率和公平能夠得以兼顧，從而稅收的財政收入、資源配置和經濟調節職能也均能得到有效的發揮。

（四）調整征稅范圍，進一步擴大稅基

我國需要在遵循量能負擔原則的基礎上，進一步擴大征稅的范圍，從而有效發揮房地產稅收的作用。我們需要將農村的經營和出租用房也納入到房地產稅的征收范圍內；對于承受轉讓、贈與，繼承和抵押的城鎮土地使用權進行恢復征稅；增加空地稅稅種，并且在空地稅下進行具體稅目的設置，可以閑置土地和荒蕪土地兩個稅目。

（五）完善相關配套制度，建立完善的征管體系

我們需要對各項配套制度進行進一步的晚上。第一，要建立和完善房地產產權登記制度。房地產登記制度是保有環節稅收征管的基礎，但是我國目前不健全的房地產登記制度，就阻礙了稅收征管工作的開展。第二，建立和完善房地產評估制度。由于房地產市場的不斷發展，房地產的評估價值慢慢作為了我國房地產稅的征收依據。我們可以借鑒發達國家的經驗，設立專門的房地產評估機構，培養專門的評估人員，從而使得整個征管體系得以有效的完善。

參考文獻

[1]岳樹民.《中國稅制優化的理論分析》.中國人民大學出版社，2003年2月第一版.

[2]李敬安.《中國房地產稅制的優化和選擇》.首都經濟貿易大學，碩士畢業論文.

[3]宛新麗.《國外房地產稅制的特點和啟示》.《稅務研究》2004年第7期.

作者簡介：王麗（1990-），女，山東青島人，吉林財經大學稅務學院2013級研究生，財政學，研究方向：財政理論與政策。