人民幣貶值對(duì)中國(guó)樓市帶來(lái)沖擊的原因和現(xiàn)狀

【摘要】這些年來(lái)，人民幣匯率一直是穩(wěn)定而上升的狀態(tài)。而正當(dāng)所有人都習(xí)以為常的時(shí)候，近期的人民幣匯率持續(xù)下跌卻把國(guó)民們嚇了著實(shí)不小，本文借由近期人民幣的波動(dòng)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊與影響淺析其中原因。

【關(guān)鍵詞】人民幣 下跌 房地產(chǎn)市場(chǎng) 沖擊

近年來(lái)，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷的發(fā)展與壯大，人民幣在世界貨幣體系中的地位也一再升高，然而近一周因?yàn)槊涝傮w走強(qiáng)、經(jīng)濟(jì)下行壓力等因素共同影響，人民幣突然呈現(xiàn)持續(xù)下跌趨勢(shì)，使人們不由一顫，而其中，人們最關(guān)心的莫過(guò)于人民幣貶值對(duì)我國(guó)目前樓市的影響。今年1月28日中午，人民幣即期匯率跌幅一度達(dá)到1.956%，逼近2%的匯率限制，刷新此前最低記錄。離岸人民幣也同樣大跌，一度跌至6.2547。這是人民幣一周內(nèi)三次下跌，在岸人民幣一度觸及6.2578，跌幅達(dá)1.95%。因此，對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，這絕不是一個(gè)好消息，稍有不慎，國(guó)民的投資風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)大大提高。

一、人民幣貶值對(duì)樓市帶來(lái)的沖擊

在我國(guó)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在近十年來(lái)已成為一個(gè)由投機(jī)炒作為主導(dǎo)的資金密集型的行業(yè)，如果人民幣再持續(xù)貶值并導(dǎo)致預(yù)期的逆轉(zhuǎn)，那么住房市場(chǎng)投資者則會(huì)產(chǎn)生退出市場(chǎng)的想法，或是再也不敢輕易地進(jìn)入住房市場(chǎng)。因?yàn)椋嗣駧诺馁H值不僅會(huì)導(dǎo)致早些時(shí)候從海外涌入國(guó)內(nèi)的資金流出中國(guó)，甚至是再也不敢輕易地進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，也會(huì)導(dǎo)致中國(guó)住房資產(chǎn)的價(jià)格下跌，而讓投資者逐漸放棄這些價(jià)格過(guò)高的資產(chǎn)。而更為重要的是，人民幣貶值不僅可能讓早些時(shí)候進(jìn)入國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)的資金逐漸退出住房市場(chǎng)，而且也可能讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)早些時(shí)候從海外融資成本迅速上升。由此看來(lái)，持續(xù)的人民幣貶值不僅會(huì)導(dǎo)致原來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目大受打擊，還會(huì)使之后的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)衰弱之勢(shì)，因此甚至?xí)?dǎo)致更多的密集型房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金斷裂的危險(xiǎn)。

二、人民幣貶值沖擊樓市的原因

然而，人民幣的貶值對(duì)樓市具有如此之大的沖擊力，其中原因離不開(kāi)近幾年國(guó)民已將房地產(chǎn)作為一種炒作賺錢(qián)的工具。我們知道，就當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況來(lái)看，盡管?chē)?guó)內(nèi)媒體一直在誤導(dǎo)，對(duì)外宣稱樓市價(jià)格高漲的主要原因是供求關(guān)系的不平衡，生產(chǎn)的住房不能夠滿足市場(chǎng)的需求，剛性需求太大，其實(shí)不然，樓市價(jià)格的持續(xù)增長(zhǎng)最根本的原因就是因?yàn)閲?guó)內(nèi)居民一直把炒房作為賺錢(qián)的工具，加上股市低迷，人們將手中寬松的資金都作為房產(chǎn)投資。因此，這個(gè)以投資者為主導(dǎo)的市場(chǎng)，其價(jià)格很大程度上是由投資者及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的預(yù)期來(lái)決定，而這種預(yù)期恰恰又取決于當(dāng)時(shí)的金融市場(chǎng)條件。不難可以看出，過(guò)去的10年里，中國(guó)房?jī)r(jià)大漲的原因其中之一便是人民幣升值，在升值過(guò)程中，擁有房產(chǎn)的人的資產(chǎn)迅速升值。而正因?yàn)檫@房產(chǎn)升值的預(yù)期，又激發(fā)了更多人的買(mǎi)房欲望。所以當(dāng)人民幣像如今一樣出現(xiàn)下跌時(shí)，這些本擁有的房產(chǎn)也會(huì)跟著貶值，人們的信心大大受挫，導(dǎo)致很多原本想買(mǎi)房的人止住了腳步，開(kāi)發(fā)商預(yù)期開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)難以銷(xiāo)售，使得其不得不降低價(jià)格以挽回成本。總而言之，人民幣能對(duì)中國(guó)樓市產(chǎn)生如此之大影響，歸根結(jié)底還是因?yàn)閲?guó)內(nèi)居民的投機(jī)心理。

三、目前狀況以及對(duì)于沖擊的應(yīng)對(duì)方法

按照目前樓市的情況看，人民幣的貶值雖然會(huì)對(duì)其產(chǎn)生一定的不利影響，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，擁有穩(wěn)健基礎(chǔ)的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不會(huì)因此產(chǎn)生特別巨大的損傷，貶值的趨勢(shì)性未確立，因此我們完全不必如此驚慌。外資購(gòu)住房早已被限，而對(duì)于內(nèi)資外流去購(gòu)境外物業(yè)，不一定比國(guó)內(nèi)市場(chǎng)好，歐元在貶值，可能買(mǎi)了就因匯兌損失一筆錢(qián)。舉個(gè)例子，美國(guó)樓市復(fù)蘇不久增幅有限、還有物業(yè)稅等各種稅收加身。相反，內(nèi)地樓市雖有房產(chǎn)稅烏云壓頂，但一次性全面推開(kāi)的可能性不大且尚需時(shí)日，房產(chǎn)稅所依托房屋登記制度在內(nèi)地很難完善起來(lái)，因此樓市在未來(lái)限購(gòu)全面解除的可能性非常大。對(duì)于大型的房地產(chǎn)企業(yè)，比如上市公司或是央企，他們應(yīng)對(duì)人民幣貶值可以選擇海外拓展這條路。因?yàn)槿嗣駧诺馁H值，相對(duì)來(lái)說(shuō)就是外幣的升值，比如萬(wàn)科、綠地這些具有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)預(yù)判能力和政策敏感度的企業(yè)，事先把部分資產(chǎn)投入到海外，那么在人民幣貶值的情況下，就相當(dāng)于海外資產(chǎn)升值，這可以使他們可以對(duì)國(guó)內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行一個(gè)對(duì)沖。而中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)院、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心及社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同發(fā)布的《住房綠皮書(shū)：中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2014～2015）》稱，2015年中國(guó)樓市總體判斷是：一、二線城市房?jī)r(jià)將繼續(xù)下滑，三、四線城市房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有降；房?jī)r(jià)以軟著陸為主，不會(huì)出現(xiàn)整體崩盤(pán)；各級(jí)政府將密集推出救市政策，限購(gòu)政策有望全面退出；商品房庫(kù)存積壓銷(xiāo)售困難，未來(lái)一半以上的開(kāi)發(fā)商將轉(zhuǎn)行或在市場(chǎng)中消失。因此，未來(lái)房?jī)r(jià)面臨下跌的可能性更大些，所以目前國(guó)內(nèi)居民最好還是選擇不出手，等待觀望。而對(duì)于那些較小型的個(gè)體房地產(chǎn)商，為了應(yīng)對(duì)面臨破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，只能盡快大量低價(jià)拋售或依賴于大型開(kāi)發(fā)商，選擇被吞并。

總而言之，人民幣貶值對(duì)于樓市的沖擊是無(wú)法避免的，但是這種情況并不會(huì)持續(xù)，國(guó)家近期會(huì)通過(guò)經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控，對(duì)于近兩日人民幣的貶值，中國(guó)外匯投資研究院院長(zhǎng)譚雅玲認(rèn)為，過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的升值一定要用貶值來(lái)修復(fù)和規(guī)避它的風(fēng)險(xiǎn)，“升了8年，貶了一年，即使明年再貶一年，這也很正常”。國(guó)民應(yīng)該放寬心態(tài)，不必太過(guò)于憂慮。

參考文獻(xiàn)

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[3]楊偉玲.《人民幣8年升值需要貶值來(lái)修復(fù)》.2015-01-28.

作者簡(jiǎn)介：王喜紅，中國(guó)建設(shè)銀行茂名分行高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，金融工作者，從事銀行工作26年，對(duì)銀行發(fā)展史、金融創(chuàng)新和內(nèi)部管理機(jī)制頗有研究。