新政來了，市場是否累覺不愛？

3月30日，財政部聯合國家稅務總局發布通知，明確了營業稅5年改2年的舉措。而就在當天上午，央行及多部委聯合發布通知，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，將二套房商貸首付從6成降至4成。

新政的橫空出世，被廣泛理解為去庫存和穩定市場的有力措施。并將有效促進房地產市場尤其是二手房市場的活躍度。但也有專業人士稱，在經歷了2014年系統性的市場調整后，需理性看待新政對市場的刺激作用。

新政的前世今生

從去年9月解除“雙限”開始，市場的政策春風一直頻頻吹動，連續的降準、降息，是為房產利好提供經濟杠桿，而不動產登記的出臺，也被視作是為長效機制的建立打下基礎。

業內普遍認為，如果想加速市場流動，“5改2”是不可避免的環節。盡管“5改2”的聲音已經傳了多年，但這個執行已近10年的政策，在3月30日這天的出現，還是被業界驚呼“忽如一夜春風來”。

實際上，5年營業稅并不是天然就有。2006年5月31日，在國稅總局下發的《關于加強住房營業稅征收管理有關問題的通知》中，首次提出對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收5.5%的營業稅。這被視作繼2003年之后，房產調控的進一步緊縮。

2008年年底，針對金融危機給我國經濟帶來的嚴重沖擊，特別是房地產市場低迷的狀況，國務院調整了個人住房轉讓營業稅征免時限，由5年調整到2年。

普遍認為，2008年的政策是導致2008——2009房地產大漲的主要因素，而調控政策也隨之進行了調整。2009年12月9日國務院常務會議決定2010年1月1日起個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年。

2011年1月27日，財政部、國家稅務總局下發了《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》，營業稅免征年限仍為5年。

從歷年的政策來看，截至本次新政之前，二套房首付比例基本上處于步步攀升的狀態，是新政歷來嚴厲調控的對象。

2010年1月，“國十一條”出臺，要求加大差別化信貸政策執行力度，二套房貸款首付款比例不得低于40%。同年4月，二套房貸首付提至五成，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。

2011年1月，號稱史上“最嚴”房產調控政策新“國八條”出臺后，將個人購二套房首付提高到60%。

2013年11月25日，“新國五條”進一步加強了差別化住房信貸政策，二套房首付比例從60%提高到65%。在接下來的2014年，房地產市場走向低迷。然而，當年9月“限購”、“限貸”的同步解除，被看做近年來把政策調控轉向市場調控最有力度的一次轉變。隨后業內盛傳，更多的限制，將逐漸放開。

新政利好還需市場檢驗

盡管“雙限”解除，被看作是對市場的有力托舉，但去年全國市場普遍遭遇寒流，各地庫存量高企，卻是不爭的事實。以南京為例，盡管南京較眾多其他城市，已經擁有較好的行情，但截至今年4月2日，全市商品房庫存量為5.34萬套，仍處高位。

在這樣的背景下，2014年是密集出臺調控政策的一年，但普遍認為刺激效果有限。2015年伊始，樓市回暖跡象曖昧，新政在此時入市，引發各方關注。雖然業內外普遍承認是利好政策，但對效果的預估較為謹慎。

南京樓市記者4月2日探訪發現，南京市房產管理局辦證大廳一如往常，并未出現火爆景象。南京市房產管理局工作人員告訴南京樓市，這一輪新政涉及金融、稅務等多個領域，房管局只是其中一個部門。而新政對市場產生作用還需要一段時間來反應。

新政頒布第二天，南京市羊年首場土地出讓會上，山東魯能摘得河西新地王。此次出讓的NO.201 5G01地塊位于建鄴區河西南部，土地性質為二類住宅，實際出讓面積為65091.56m²，起拍總價22.38億元，起拍樓面價達到了12503元/m²。有媒體評論稱，這是“樓市新政后南京賣房人坐地起價”。

不過，開發商似乎并未急于“坐地起價”，而是在營銷上卯足了勁，緊抱新政大腿，力圖借著新政的春風快速跑量。“央行放大招，真尼瑪太勁爆”、“政策好基友，好房大家有”、“解‘房’軍來了！”……新政一出，開放商在營銷上聞風而動，出現了以上廣告語。

資深二手房經紀人夏賓告訴南京樓市，新政出臺后，二手房的掛牌量可能會上漲，5改2的政策解放了很多不適宜出手的房源，部分購房者會加快出手。不過，一切還需要時間，“目前從數據來看，購房者的觀望情緒還很濃厚。新政的效果可能不會像2008年那樣明顯。”夏賓表示，經過近年來市場倏起倏落的培養，購房者已經整體上趨于理性，很難出現以前異常火爆的景象。

“房地產從黃金時代到白銀時代是趨勢，政策沒法改變這個發展趨勢，但新政策對房地產市場健康發展有利，萬科將支持。”據每日經濟新聞報道，在萬科2014年度業績報告媒體見面會上，萬科總裁郁亮對新政表達了如上看法。

長遠看有利于市場活躍度

南京工業大學天誠不動產研究所所長吳翔華在接受365地產家居網采訪時認為，央行的二套房貸款政策調整幅度遠超于預期，二套房商貸首付比例降為4成、公積金首付比例降為3成，這一信貸政策的調整最主要的是對市場心理的拉升。

對于改善客群和投資客群的拉動作用會非常明顯，短期內會刺激南京改善市場和投資市場的明顯回升，而房價可能也會出現一定的波動。而剛需市場很有可能會因為恐漲心理出現成交反彈。

不過，對于公積金政策的調整，吳翔華認為，公積金政策都是各地方來具體制定，所以南京的公積金情況要等落地之后才會出現一定的影響。

南京大學城市科學研究院副院長胡小武告訴南京樓市，“5改2”政策會減少大量想要購買過兩年房源購房者的成本，對二手房市場是一個積極利好的消息。

但是，新政出臺后幾天，二手房成交數據并沒有明顯地放大，這可能是因為市場中部分賣家存在加價行為，沒有很快形成交易。新政可能會促使很多賣家賣掉二手房，幫助其回籠資金，而這筆資金騰出之后，又對改善型住房有了間接推動。

胡小武認為，不能把新政看成是對市場的刺激，其主要作用還是穩定市場。“新政對市場應該不會有非常明顯巨大的刺激性效果，但從長遠來看會增加市場交易的活躍度。”