不動產善意取得制度的理解與適用
——以房屋交易為例

柯羅妮娜

（煙臺大學，山東 煙臺 264005）

我國《物權法》第106條首次將不動產也明文納入善意取得的適用范圍，保障了不動產交易的安全。然而在實際操作中，卻存在著不少因對該制度理解不透徹而錯誤適用或是錯誤尋求救濟的現象，下文將以房屋交易為例對不動產的善意取得進行較為詳盡的分析，以助理解。

一、不動產善意取得的構成要件

根據我國《物權法》第106條的規(guī)定，第三人善意取得不動產應當具備以下要件：

（一）轉讓人轉讓該不動產時為無權處分人

無權處分人是指既非財產的所有人也非法律上的處分權人，如所有人的代理人、財產代管人、遺產執(zhí)行人等。在不動產的無權處分行為中，轉讓人對于該不動產沒有處分權或是處分權受到限制，卻以自己的名義或是原所有人的名義，或是二者的共同名義實施了處分行為。這種處分通常表現為“通過買賣來移轉所有權、通過設定抵押來限制所有權等”[1]。實踐中具體分為以下幾種情形：

1.表見代理

表見代理是無權代理的一種特殊情形，是相對人基于本人的過失或是本人與無權代理人之間的特殊關系相信無權代理人享有代理權而與之為民事法律行為，代理的后果由本人承擔。在甲與乙、丙一案中①上海市第一中級人民法院（2012）滬一中民二（民）終字第171號民事判決書。，甲、乙系父女，系爭房屋登記在乙與甲名下，戌伙同他人安排騙局，攜一名女子冒充甲與乙一起在上海市某公證處辦理了由甲和乙委托戌代為辦理的系爭房屋的買賣、過戶、抵押等事項的委托書公證手續(xù)。戌持該委托書以甲和乙的代理人身份將系爭房屋售予丙，并辦理了房屋所有權變更登記。但甲、乙一直未交房。一年后，丙將系爭房屋出售予丁和戊，并辦理了過戶手續(xù)。由于丙未能交房，丁、戊向法院起訴。在本案中，戌持通過欺騙手段獲取的委托書和公證書代理甲、乙出售房屋，基于經過公證的委托書具有較高公信力，丙有充分理由相信戌享有代理權而與之為房屋買賣行為，戌的行為即構成表見代理。

2.共有人擅自處分

根據《物權法》第97條規(guī)定：處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或動產作重大修繕的，應當經占2/3以上按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定除外。那么在不動產的共有中，如果共有人之間沒有約定，部分共有人未依法經其他共有人同意而擅自處分了該不動產即構成了無權處分。由于家庭成員大多共同居住，共有人擅自處分不動產的情形在實踐中更為常見。例如在蔡某某訴劉某某、吳某某房屋買賣合同糾紛一案②甘肅省蘭州市中級人民法院（2012）蘭法民再字第20號民事判決書。中，劉某某與吳某某原系夫妻關系，二人共同生活期間購買房屋一套，并將房屋所有權登記在吳某某名下，后吳某某未征得劉某某同意，私自將該房屋賣予蔡某某并辦理了登記手續(xù)，直到法院為審理劉某某提起的離婚訴訟查封該房產時，劉某某才知曉系爭房屋已被出售。

3.轉讓人原為有權處分人，因某種原因喪失處分權

實踐中還存在一種較為特殊的情形，即轉讓人在處分不動產時為有權處分人，轉讓行為完成后由于前合同被撤銷或被認定無效而導致轉讓人喪失處分權，轉讓該不動產的行為則構成無權處分。如：胡某與原配偶唐某協(xié)議離婚，約定登記在唐某名下的夫妻共同財產、位于某處的系爭房屋歸胡某所有，但未辦理過戶。唐某的弟弟唐某乙在無唐某授權委托書的情況下，以唐某代理人的身份將系爭房屋出賣給被告李某，且將系爭房屋過戶至李某名下，后李某將系爭房屋抵押給某銀行石化支行以獲取貸款。胡某知曉后請求法院確認“唐某”與李某的房屋買賣合同無效，法院經審理判定該合同無效①上海市金山區(qū)人民法院（2008）金民二（商）初字第550號民事判決書。。該案中唐某乙在無授權委托書的情況下與李某簽訂的房屋買賣合同即前合同，該合同被認定無效，李某就喪失了處分權，其將該房屋設定抵押的行為便構成了無權處分。

（二）以合理價格轉讓

“以合理價格轉讓”是不動產善意取得制度中的又一構成要件，該要件明確規(guī)定了第三人在受讓不動產時必須支付合理的對價才能夠適用該制度。其包括兩部分：

1.轉讓必須是有償的交易行為

善意取得制度的建立是以犧牲原所有人利益來保護善意第三人利益，如果第三人受讓不動產是無償的，那么即使其出于善意，當原所有人要求返還不動產時其也并未因此遭受損失，因而無償受讓不適用善意取得制度。

2.對價合理

在有償交易的基礎之上，受讓人受讓不動產的對價還應當是合理的。如果這個對價不合理，善意取得制度的構成要件就會出現缺失，甚至在某些情況下受讓人知曉實際價格卻以極低價格購買不動產或為不動產設定抵押而成為惡意受讓人，此時受讓人也就無法適用該制度取得所有權。如法院在陳某某與覃某甲確認合同無效糾紛案②廣西壯族自治區(qū)柳州市柳南區(qū)人民法院（2014）南民初（一）字第1730號民事判決書。中認定：被告覃某甲與第三人覃某乙、葉某某在明知原告陳某某不同意將系爭房屋過戶給覃某乙并拒絕配合辦理房屋過戶手續(xù)，以實際行動撤銷贈與的情況下，仍簽訂了房屋買賣合同，并在合同中達成的房屋交易價格僅為10000元，對于建筑面積96.29的房屋來說，該成交價格遠遠低于該房屋當時的市場價值，沒有構成正常的買賣合同中標的物與貨幣給付互為對價的特點，顯然不合常理，不符合善意取得的法律規(guī)定。

在實際操作中，應該如何判斷對價是否合理呢？上述法院采取的是以系爭房屋當時的市場價值作為參照，在司法實踐中也較為普遍地認同“明顯低于市場價格”即不合理。雖然《物權法》對此沒有確立具體的判斷標準，但《合同法司法解釋（二）》第19條規(guī)定：對于合同法第七十四條規(guī)定的“明顯不合理的低價”，人民法院應當以交易當地一般經營者的判斷，并參考交易當時交易地的物價部門指導價或者市場交易價，結合其他相關因素綜合考慮予以確認。轉讓價格達不到交易時交易地的指導價或者市場交易價百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價；對轉讓價格高于當地指導價或者市場交易價百分之三十的，一般可以視為明顯不合理的高價。不動產交易中的“合理價格”亦可參照此規(guī)定來確定。

（三）受讓人受讓該不動產時為善意

這一要件具體又從以下三個方面理解：

1.受讓人

在不動產的善意取得中，必須存在受讓人。而受讓人既不能是原所有人，也不能是無權處分人，必須是這二者之外的第三人。

2.受讓時

除了主體條件之外，不動產的善意取得制度還要求受讓人的善意發(fā)生在受讓不動產時。受讓人在取得不動產所有權后是否知曉轉讓人為無權處分人在所不問。

3.善意

“善意在一定程度上具有取代物權出讓人之處分權的機能。”[2]善意取得制度設立的初衷便是保護善意第三人的合法利益，維護交易的安全，因而第三人的善意便成為該制度的核心。至于何為善意，《物權法》對此并無規(guī)定，學界也暫無定論，但在2005年7月對外公布的《物權法（草案）》中曾將“善意”解釋為“受讓人在受讓時不知道或者應當不知道轉讓人無權處分”；《德國民法典》第932條第二款亦有規(guī)定：“受讓人明知或者因重大過失不知物不屬于讓與人的，視為受讓人非處于善意。”這一規(guī)定從反面明確了何種情形不屬于善意，并以此來推定善意。

由于善意是一個十分主觀的活動，在具體的司法實踐中，如何認定第三人在受讓不動產時為善意就成了關鍵問題。有學者認為，“在通常情形下，只要受讓人信賴了登記，就是善意的，除非其明知登記錯誤，無須再考慮交易的環(huán)境等因素”[3]。也有些學者認為，應當從采用客觀標準如利用一般人的判斷及法官自身的生活經驗、綜合考慮交易的各種因素及一般不需要進一步考察第三人的不知情是否出于過失三個方面來判斷善意[1]。但從大量的法院判決來看，判斷第三人受讓不動產時是否善意主要取決于第三人對登記公示力的信賴及交易價格、地點、方式等是否合理。

長期以來，我國的不動產登記制度都處于不完善狀態(tài)，難免會出現不動產權利登記瑕疵，比較常見的有三種情形：第一，權利的登記狀態(tài)與真實狀態(tài)不一致，如某套房屋為二人共有卻僅登記為其中一人所有；第二，登記權利不存在，如登記人持偽造證件、證明或是權利文書作虛假登記；第三，限制登記不存在，如登記預告期滿而當事人未履行約定導致預告登記無效。這些瑕疵也導致出現不少原所有人與第三人之間的房屋買賣或抵押糾紛，但基于對不動產登記公示力的信賴，第三人足以相信該房屋為轉讓人所有，因此，“為促進商業(yè)的健康發(fā)展，信賴不動產登記簿而積極進行交易者，其積極性沒有理由不應得到保護”[4]。如在江蘇啟東農村商業(yè)銀行少直支行與唐某某一案③江蘇省南通市中級人民法院（2013）通中商終字第0261號民事判決書。中，唐某某在與原配偶施某某離婚后，為辦理系爭房屋所有權登記申請手續(xù)，偽造離婚協(xié)議書，將已經約定歸二人婚生女唐某所有的系爭房產篡改為歸自己所有，并加蓋了偽造的民政局婚姻登記專用章，以此取得系爭房屋的所有權證書，后唐某某又將系爭房屋作為抵押與少直支行簽訂最高額個人擔保借款合同，少直支行因催款無效要求實現抵押權。對于本案，一審及二審法院皆認為：對于不動產抵押，銀行應對抵押物權屬進行謹慎審查，審查事項包括權利形式的合法性、抵押人所持產權證書的真實性、抵押人與證書記載權利人是否一致、處分權的完整性包括有無共有權人、權力是否受限等，審查手段主要是核對有效權利證書、法律文件的內容及權利人身份。盡管房屋產權登記部門因過錯未發(fā)現唐某某所提交離婚協(xié)議書存在虛假而錯誤重新登記并頒發(fā)房屋他項權證，但由于房屋的產權證書具有公示效力，少直支行有充分理由相信唐建東對抵押物享有合法、完整的處分權，因而得以基于善意取得房屋抵押權。

為促進商業(yè)健康發(fā)展,信賴不動產登記簿而積極進行交易者,其積極性沒有理由不應得到保護。在陳某甲與陳某乙一案①浙江省杭州市中級人民法院（2013）浙杭民終字第3648號民事判決書。中，所有權人陳某甲將系爭房屋出租予郭某某居住，后郭某某偽造杭房產權證蕭字第x x號房屋所有權證一本，并謊稱系爭房屋為其所有，將系爭房屋以15萬元轉讓給陳某乙。陳某乙在上訴中稱其在受讓系爭房屋時并不知道郭某某偽造房產證，由于系爭房屋系經濟適用房無法辦理過戶，因而未去登記過戶，應當適用善意取得制度取得房屋所有權。陳某甲對此辯稱：當時該房屋市值總價應在70萬元以上，而陳某乙僅以15萬元價格購入，不合常理。上訴法院經過審理認為，在本案中，陳某乙與郭某某所簽訂房屋買賣協(xié)議無效，而郭某某偽造房產證已被認定，陳某乙作為受讓人應當持審慎態(tài)度對房屋進行全面了解，但其明知案涉房屋系經濟適用房卻未向房屋管理部門查詢核對，故其雖在房屋轉讓時受郭某某欺騙，但不能認定為善意第三人，維持一審判決。

4.公示的完成

《物權法》第106條規(guī)定善意第三人取得不動產所有權或他物權還需滿足“依照法律規(guī)定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人”的條件，這一要件也是受讓人取得物權的關鍵。根據《城市房地產管理法》的相關規(guī)定，房屋的所有權轉讓及抵押的設定都以登記為生效要件，只有登記完畢才能完成物權的公示。如果受讓人未辦理過戶或抵押登記，即使出于善意并支付合理對價，也無法取得不動產物權。這種情況下原所有人即可向受讓人行使其回復請求權，要求受讓人返還原物。如胡某某與蔣某、凌某返還原物糾紛案②湖南省衡陽市石鼓區(qū)人民法院（2013）石民一初字第501號民事判決書。：胡某某經凌某介紹購得房屋一套，因急赴外地委托凌某辦理房屋過戶手續(xù)，后因輾轉多地與凌某失去聯系。在胡某某購買房屋第二年，房屋所有權轉至胡某某名下。十二年后胡某某返回老家，找到該房屋，卻發(fā)現蔣某已在此居住十余年，遂要求蔣某搬出。蔣某辯稱自己從凌某處購得該房屋，而凌某當時稱因屋主欠其錢所以其對該房屋有處分權，但在蔣某支付價款后凌某以原屋主即胡某某欠錢未還為由拖延辦理過戶登記。法院最后認定因系爭房屋未過戶至蔣某名下，蔣某未取得系爭房屋所有權，只構成善意占有，判令蔣某搬出系爭房屋。

二、不動產善意取得的法律效果

（一）物權變動

如果不動產的物權變動符合上述善意取得制度的構成要件，則第三人可基于此而取得不動產物權，原所有人喪失物權人的法律地位，取得物權的第三人可以支配其對該不動產享有的物權。如取得房屋所有權的第三人可依據自己的意愿對房屋進行占有、使用、受益和支配，所有權“是一個人能夠在完全排斥任何他人權利的情況下，對世間的外部事物所主張并行使的那種專有的和獨斷的支配權”[5]，其可以不受法律規(guī)定和公序良俗之外的約束改變其原有形態(tài)，將其出租、轉讓、抵押給他人或是改作他用，且該轉讓或抵押行為中的對方當事人在交易中的主觀狀態(tài)在所不問，即使其知曉前轉讓過程也不影響自己取得該房屋的物權；取得房屋抵押權的第三人可以以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優(yōu)先受償。

（二）當事人之間的權利義務關系

1.原所有人與受讓人之間的權利義務關系

受讓人基于善意取得制度取得不動產物權后，原所有人不得向受讓人主張物上返還請求權、不當得利返還請求權，或是要求受讓人賠償損失或支付對價，否則受讓人得以善意取得抗辯。

2.原所有人與無權處分人之間的權利義務關系

《物權法》第106條第二款規(guī)定：受讓人依照前款規(guī)定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。無權處分人處分他人不動產是該類糾紛產生的根源，原所有人雖然不能向受讓人主張權利，但其可基于債權上的救濟要求轉讓人承擔責任，賠償其所有權消滅的損失：如果原所有人與無權處分人先前不存在以該不動產為標的的合同關系，無權處分人未經原所有人同意而處分原所有人的不動產，則構成了侵權，原所有人可要求轉讓人承擔侵權責任；如果二者先前存在以該不動產為標的的合同關系，那么無權處分人擅自處分該不動產，原所有人就可以無權處分人違反合同義務，要求其承擔違約責任。而此種情況下，即會產生權責任與違約責任的競合，原所有人可選擇對自己最為有利的請求權主張。

不當得利是指沒有合法根據或事后喪失合法根據，使他人財產受到損失而自己獲得利益。轉讓人在沒有處分權的情況下擅自處分原所有人的不動產，其獲得了利益卻使原所有人遭受損失，原所有人可主張不當得利返還請求權，要求轉讓人返還其所得利益。并且，由于無權處分人擅自處分原所有人不動產在主觀上為惡意，其所得不當利益不夠彌補原所有人損失時，原所有人得再請求損害賠償。不當得利返還責任也會與侵權責任發(fā)生競合，原所有人亦可擇一主張。

[1]王利明.善意取得制度的構成——以我國物權法草案第111 條為分析對象[J].中國法學，2006，（4）.

[2]Vgl.Flume.Allgemeiner Teil des Bürgerlichen RechtsⅡdas Rechtgeschaft.4.Aufl..1992.S.142.

[3]Vgl.Schwab prfütting.Sachenrecht.27.Aufl.1997.S.93.

[4]朱廣新.不動產適用善意取得制度的限度[J].法學研究，2009，（4）.

[5][英]威廉·布萊克斯通.英國法注釋（第 2卷）[C]//[德]羅伯特·霍恩,海因·科茨,漢斯·G·萊塞.德國民商法導論.楚建,譯.北京：中國大百科全書出版社，1996：189.