房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃研究

□張 莉

一、現(xiàn)階段房地產(chǎn)納稅籌劃的研究現(xiàn)狀

1．營業(yè)稅。營業(yè)稅是指從中國境內(nèi)來看，應(yīng)稅勞務(wù)的提供、不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓和無形資產(chǎn)的銷售都屬于征收的營業(yè)稅。營業(yè)稅的稅目有9 個(gè)，分別是:郵電通信業(yè)、服務(wù)業(yè)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、交通運(yùn)輸業(yè)、銷售不動(dòng)產(chǎn)、金融保險(xiǎn)業(yè)、文化體育業(yè)、娛樂業(yè)、建筑業(yè)。其中涉及到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅目就有:轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)(例如轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán))和銷售不動(dòng)產(chǎn)(例如銷售商品房)，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下屬設(shè)有施工建設(shè)隊(duì)的還涉及到建設(shè)業(yè)。

2．土地增值稅。土地增值稅是指土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓等所征收的一種稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)日常所涉及發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)中有:國有土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓及地上房產(chǎn)的有償轉(zhuǎn)讓等行為都應(yīng)該對(duì)其進(jìn)行征收土地增值稅。所以對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的主要稅種之一的土地增值稅來說主要實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要把它作為重點(diǎn)籌劃對(duì)象。

3．企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅是指在我國境內(nèi)一切的企業(yè)(不包括外商投資企業(yè)和外國投資企業(yè)和外國企業(yè))所征收的一種稅。這些繳納的錢主要是根據(jù)中國境內(nèi)外的生產(chǎn)經(jīng)營和其他經(jīng)營所獲得的收入。除個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)不繳納企業(yè)所得稅外，凡在我國境內(nèi)，企業(yè)和其他取得收入的組織都為企業(yè)所得稅的納稅人。

(二)房地產(chǎn)涉及的其他稅種。

1．城建稅與教育費(fèi)附加。城建稅和教育費(fèi)附加就是指單位和個(gè)人從事生產(chǎn)經(jīng)營過程中除了要繳納營業(yè)稅、消費(fèi)稅、增值稅以外還要附加征收的一種稅。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，由于不用征收增值稅和消費(fèi)稅，所以其僅僅在征收營業(yè)稅的附加征收城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，作為營業(yè)稅的附加稅，所以其的納稅地點(diǎn)、納稅期限動(dòng)因與營業(yè)稅的納稅底單納稅期限一致。

2．房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅針對(duì)是擁有房屋的擁有者征收的一種稅。應(yīng)用到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)踐中房產(chǎn)(除農(nóng)村房產(chǎn)以外)出租給他人經(jīng)營使用則按其資金收入計(jì)稅，若將房產(chǎn)(除農(nóng)村房產(chǎn)以外)用于自己經(jīng)營所用則按其房屋余值計(jì)稅。

3．城鎮(zhèn)土地使用稅。

由于翻譯與文化的密切關(guān)系，許多研究者實(shí)際上都討論過“文化調(diào)解者”這個(gè)概念。Taft認(rèn)為，文化調(diào)解者必須在某種程度上參與到雙方的文化中去，促進(jìn)來自不同語言文化背景的個(gè)人或群體之間的相互的交流、理解以及行為；通過平衡各個(gè)文化群體之間的交流，對(duì)表達(dá)、意圖以及各個(gè)文化群體對(duì)于對(duì)方的期望進(jìn)行翻譯[5]53。根據(jù)韋氏詞典的定義，調(diào)解特別指對(duì)沖突的雙方加以干預(yù)，以達(dá)成和解或妥協(xié)。筆者認(rèn)為，當(dāng)譯員扮演文化調(diào)解者角色時(shí)，主要著眼于化解源語說話者和目的語說話者在交流過程中由于文化背景不同而產(chǎn)生的誤解和沖突。因此,在文化因素影響法庭上的交流時(shí)，譯員應(yīng)該使用恰當(dāng)?shù)牟呗詾楦鞣教峁┍匾男畔?，消除交流中的障礙。

4．契稅。

5．印花稅。印花稅是在銷售過程中，簽訂的合同需要進(jìn)行貼花，這就是所說的印花說。往往對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)中簽訂的相關(guān)合同:購銷合同按購銷金額0．3‰貼花、借款合同每個(gè)按借款金額0．05‰貼花、對(duì)于賬簿則按每件5 元貼花，但是每日現(xiàn)金明細(xì)賬簿除外，它按實(shí)收資本和資本公積合計(jì)金額的0．5‰貼花。

二、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的納稅籌劃分析

(一)營業(yè)稅的納稅籌劃分析。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在銷售環(huán)節(jié)產(chǎn)生的營業(yè)稅稅金，可以將銷售改為持有經(jīng)營延遲納稅。如果將銷售不動(dòng)產(chǎn)改為持有不動(dòng)產(chǎn)，將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)或固定資產(chǎn)，則可以延遲對(duì)其的納稅。對(duì)于銷售行為來說是在銷售過程中營業(yè)稅需一次性繳納，但是持有經(jīng)營就是可以在幾年內(nèi)分多次繳納，這樣就可以減少納稅的稅金。

(二)土地增值稅的納稅籌劃分析。

1．20%臨界點(diǎn)籌劃法。舉例說明:某房地產(chǎn)公司建立一個(gè)文化廣場CI-C7 的房，其的銷售總價(jià)是10，000 萬元，項(xiàng)目扣除金額為8，000 萬元，其的增值率為25%，土地增值稅:600 萬元。不用考慮其他的因素，盈利為400 萬元即(10000 -8000 -600 =1400)。采用臨界點(diǎn)籌劃法，可以有兩種方式:第一種方式:降低售價(jià)，定價(jià)為9，600 萬元，其增值率降5%，盈利為1，600 萬元(9600 -8000 =1600);第二種方式:改善住房環(huán)境，通過增加扣除項(xiàng)目。如:提高房屋質(zhì)量、優(yōu)化小區(qū)環(huán)境等，扣除額為340萬元。稅法有規(guī)定不超過20%的獲得免征稅費(fèi)的政策，盈利為1660 萬(10000 -8340 =1660)。這兩種方式均可免征土地增值稅。通過這兩種方式，不僅優(yōu)化了房地產(chǎn)的納稅籌劃，而且使稅后利益獲得最大。

2．收入分散籌劃法。舉例說明:某房地產(chǎn)公司的文化廣場BI 寫字樓擁有200，000 平方米，對(duì)其進(jìn)行精裝再對(duì)它進(jìn)行銷售，其定價(jià)的方案一，以11，000 元/ 平方米的價(jià)格對(duì)外銷售，其中含精裝修成本1，000 元/平方米;方案二，以10，000 元/平方米的價(jià)格對(duì)外銷售，其中包含的精裝成本是1，000 元/平方米，想讓裝修公司全權(quán)代理?，F(xiàn)在對(duì)其銷售精裝修住房進(jìn)行納稅籌劃，其方案為:方案一:預(yù)繳土地增值稅，假設(shè)預(yù)繳比例2%則預(yù)繳土地增值稅;11000* 200000* 2% =2200 萬元。方案二:預(yù)繳土地增值稅，裝修工程不屬于土地增值稅的征收范圍，無需預(yù)繳土地增值稅。1000* 200000* 2% =2000 萬元。方案二比方案一減少了繳納的稅金200 萬元，運(yùn)用方案二對(duì)其進(jìn)行稅收不僅緩解了企業(yè)用錢量，而且還降低了稅收錢的支出。

(三)房地產(chǎn)所得稅的納稅籌劃分析。1．選擇適合的會(huì)計(jì)政策和會(huì)計(jì)估計(jì)。

2．有關(guān)固定資產(chǎn)的稅務(wù)籌劃。房地產(chǎn)擁有的固定資產(chǎn)比重比較重，所以如何對(duì)較大資產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，同時(shí)能為企業(yè)減少稅收。固定資產(chǎn)的折舊計(jì)算方法:直線法。企業(yè)可以從兩個(gè)方面來考慮:預(yù)計(jì)凈殘值和折舊年限，為了能夠讓企業(yè)的資金盈利值達(dá)到最大，必須先延遲繳納所得稅。一是應(yīng)分析企業(yè)錢的使用情況和其的支出情況，算出固定資產(chǎn)的預(yù)計(jì)凈殘值，避免資產(chǎn)的短缺和長款。二是要盡量縮短折舊使用年限，運(yùn)用加速折舊的方法，使成本費(fèi)用提前支出，使錢快點(diǎn)收回來，從而提高錢的使用效率。

3．收入的納稅籌劃。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得，其的收入類型分別是:征稅收入、不征稅收入、免稅收入。所得稅納稅籌劃兩種具體方法:一是把收入的納稅時(shí)間推遲。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營項(xiàng)目跟一般企業(yè)的銷售產(chǎn)品的區(qū)別是:占用資金大，經(jīng)營項(xiàng)目銷售額也大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇適當(dāng)?shù)匿N售結(jié)算兩種方式分別是:風(fēng)險(xiǎn)水平和經(jīng)營情況。這樣做是為了使企業(yè)獲得錢的自由周轉(zhuǎn)，可以減少錢的緊張程度。二是把收入盡量籌劃往免稅方面來計(jì)算。比如說:國債利息和權(quán)益性投資收益是免稅收入，運(yùn)用這個(gè)就不用繳納所得稅，這樣能讓公司的錢減少支出。

4．扣除項(xiàng)目的納稅籌劃。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要的資金很多，因此貸款比較大，所以利息支出在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中占的比例較大，稅法是允許稅前扣除費(fèi)用化的利息支出。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處于獲利時(shí)，使其形成稅前扣除項(xiàng)目就應(yīng)該把利息支出轉(zhuǎn)成費(fèi)用化，從而減輕該年度稅收負(fù)擔(dān);當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處于虧損或免稅時(shí)，一是把利息費(fèi)用轉(zhuǎn)入資本化。二是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌錢的時(shí)候，應(yīng)盡量向銀行貸款，少從民間借貸這種高額度利息貸款，不然利息太高，難以盈利;三是增加廣告、業(yè)務(wù)宣傳和業(yè)務(wù)招待等所花的錢的支出，以減少繳納納稅的錢，因此本公司應(yīng)該先考慮以上三個(gè)方面，再進(jìn)行納稅，這樣能省不少錢。

(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其他稅種的納稅籌劃分析。

1．城建稅與教育費(fèi)附加籌劃分析。城建稅、教育費(fèi)附加的稅收減少方式有:減免稅。城建稅、教育費(fèi)附加的減免按照法律規(guī)定如下:城建稅、教育費(fèi)附加在法律上不單獨(dú)減免，但由于城建稅和教育費(fèi)附加都具有附加稅的性質(zhì)，所以當(dāng)增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅發(fā)生減免時(shí)，城建稅和教育費(fèi)附加也將相應(yīng)地發(fā)生稅收減免。

2．契稅的納稅分析。關(guān)于契稅，其的納稅籌劃可以由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)國家頒發(fā)的政策來進(jìn)行納稅籌劃。法律從企業(yè)股權(quán)重組、企業(yè)公司制改造、企業(yè)合并等有關(guān)事項(xiàng)，制定了一些契稅優(yōu)惠政策。為了能讓企業(yè)重組改制完成，國家政府因此頒發(fā)了一系列文件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)充分利用這些優(yōu)惠政策，進(jìn)行必要的納稅籌劃。

3．印花稅的納稅籌劃分析。印花稅根據(jù)這三種方法進(jìn)行籌劃:模糊金額籌劃法、分開核算籌劃法、減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)法。第一，假如同一憑證因?yàn)榻?jīng)濟(jì)事項(xiàng)不同而繳納不同的稅率，就應(yīng)該算出納稅額然后再加上貼花額。第二，假如在簽訂比較大金額的房款合同時(shí)，可以在合同中不確定納稅金額，這樣就可以為企業(yè)少繳納稅額。第三，有合同的話都有貼花，所以在每次的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中，只要是簽了合同就要繳納印花稅，為了企業(yè)的更大利益就應(yīng)該少簽訂合同，應(yīng)該簽一次就成，不要反反復(fù)復(fù)簽訂。

三、解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃問題的方法

(一)減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)納稅額。

1．減免稅。通過運(yùn)用國家頒布的條文規(guī)定，這樣就可以使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅的錢能減少，可以雇傭具有二級(jí)殘疾證明或退伍軍人證明的員工，這樣就可以減少要繳納的錢，因?yàn)楦＠行膶?duì)有這種員工的企業(yè)有一定優(yōu)惠。

2．企業(yè)延期納稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在法律允許的范圍內(nèi)可以延期，這樣可以降低稅收的錢。

(二)加強(qiáng)人才培養(yǎng)及招聘。對(duì)于企業(yè)剛招聘的人員，公司應(yīng)該設(shè)定上崗培訓(xùn)的課程，使新員工能盡快適應(yīng)新的崗位，同時(shí)應(yīng)該每月定時(shí)定點(diǎn)對(duì)員工進(jìn)行崗位知識(shí)擴(kuò)展，使員工不斷地學(xué)習(xí)，在實(shí)踐中結(jié)合理論，能讓員工針對(duì)自己遇到的問題進(jìn)行分析與探究。

(三)滯后性要改成事先籌劃。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要轉(zhuǎn)變觀念，通過以往的失敗經(jīng)驗(yàn)，由“被動(dòng)納稅”轉(zhuǎn)為“主動(dòng)籌劃”。當(dāng)做了原始憑證時(shí)就應(yīng)該對(duì)其進(jìn)行登記賬簿，再根據(jù)登記的賬簿進(jìn)行納稅籌劃，要盡早設(shè)立納稅的方案，使財(cái)務(wù)人員有充分的時(shí)間對(duì)稅收進(jìn)行分析，提早選擇一個(gè)合適的納稅籌劃，使公司的錢能減少支出。

(四)加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通。

(五)重視成本效益。

1．降低經(jīng)營成本效益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要經(jīng)營的目的是盈利，怎么才能使盈利稅后利潤最大化?這時(shí)候就需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)合內(nèi)部支出的錢、支付成本花費(fèi)的錢等開展合理的稅收籌劃，這樣就能使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能減少稅收金錢的支出，達(dá)到企業(yè)成本花費(fèi)的錢能減少到最低點(diǎn)。

2．現(xiàn)金流量效益。免稅權(quán)決定了企業(yè)納稅時(shí)現(xiàn)金流出的多少，和沒有匹配的收入無關(guān)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)不同的情況，有效的稅收籌劃和稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給別人，或者考慮通過加強(qiáng)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營管理，在科學(xué)和技術(shù)上增加投資，改進(jìn)生產(chǎn)技術(shù)，尋找一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)的生產(chǎn)規(guī)模來提高經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)稅收負(fù)擔(dān)的自我消化。

［1］崔建勝．企業(yè)固定資產(chǎn)納稅籌劃研究［J］．經(jīng)濟(jì)與管理，2011

［2］李其峰．固定資產(chǎn)納稅研究［J］．經(jīng)濟(jì)與管理，2012

［3］孫克玲．房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究［J］．經(jīng)濟(jì)與管理，2013