淺談房地產“營改增”對行業的影響

重慶上丁房地產開發有限公司 張玲莉

淺談房地產“營改增”對行業的影響

重慶上丁房地產開發有限公司 張玲莉

摘 要:“營改增”重點將解決稅收征收過程中存在的貨物和勞務稅制重復征稅的問題，通過試點改革以期實現簡化房產企業稅制，凸顯稅收調節針對性，優化政府對房產企業調控機制，實現規范房產投資，最終實現國民經濟良性發展。因此，本文將以房產“營改增”為切入點，分析改革后房產企業面臨的機遇和挑戰，探析房產企業的未來發展之路。

關鍵詞:房產行業 “營改增” 發展

經國務院同意，財政部和國家稅務總局于2011年共同頒布實施《營業稅改革增值稅試點方案》，并計劃2015年將房產企業納入試點工作之中。一般情況下，現行稅制中涉及房產行業有14項，各種費種類有幾十種，涉及房地產行業開發、銷售、持有、交易的各個環節，實際運行中其顯現出目前房地產行業稅費存在稅種繁瑣、稅率重、存在稅收中央地方分配不均等問題。審時度勢將房地產行業納入“營改增”的試點范圍之內，對于進一步規范房地產行業發展，穩定國民經濟發展起著舉足輕重的作用。

1 何以“營改增”

所謂的“營改增”簡言之就是將所繳納的營業稅應稅項目轉變為增值稅，增值稅只針對在產品和服務中發生增值部分進行納稅，計稅方法：應納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額。舉例簡單解釋，一產品在生產環節已經繳納50元稅金，再次銷售中交易價格為100元，而首次交易時50元已繳納的稅金便可以在這一環節抵消，只針對所產生的增值，另外的50元進行納稅。顯然，“營改增”以增值部分納稅的原則計稅，也就是說增值稅只對各個流通環節中產生的增值進行征收，而營業稅是以全部營業額為征收對象。現行稅制規定，按照5%的標準征收房地產業營業稅、按照3%的標準征收建筑業營業稅。據業界人士推測，“營改增”房地產行業的增值稅可能調整為11%。

2 “營改增”對房地產業未來的影響

關于“營改增”試水房產業，業內專業和相關人士作出了不同角度的論述。從整體的態度來看，有學者認為房地產行業實施“營改增”有利于房地產業發展，另一方面學者認為“營改增”會給房產企業發展帶來不利影響。

2.1 “營改增”對房地產的積極影響分析

首先，從房地產行業的整體發展趨勢來講，實施“營改增”有利于穩定房地產企業平穩發展。增值稅作為流轉稅的一種，以商品或者服務流通過程中價值增值作為計稅對象。我國與國際發達國家采取增值稅計提方式類似，產生的進項稅額是由根據企業或者組織實際銷售所得的銷項稅額去除該商品或勞務時所支付的增值稅款，即進項稅額，從而所得的差額便是應交稅的部分，從財務核算角度出發，實施“營改增”有利于降低房地產行業稅負。2012年以來國家不斷加大對房地產企業的宏觀調控，并以上海為試點區域。在試點區域內成績明顯，而且最為突出的有利影響便是避免了對營業稅的重復征稅、不能抵扣和退還的弊端。對于房地產行業來說，實施“營改增”一方面降低了房地產企業稅負，另一方面有利于改變房地產行業價格體系，實現了房產行業由“價內稅”轉變為“價外稅”，從而形成了增值稅進項和銷項的抵扣關系，有利于優化整個房地產行業企業自身的內部構架和整體產業結構。

其次，有利于激發房地產行業發展。從企業購買房產角度來看，以目前房地產行業中企業購買不動產為例。“營改增”之前，企業不能夠進行相應的抵扣。而通過改革以后，企業可以憑其增值稅專用發票來抵消所發生的銷項稅額的部分，從而使得房地產企業可以實現規模經濟效益，活躍房地產行業氣氛，有利于促進房地產市場健康、理性地發展；另一方面從普通消費者角度分析，“營改增”將優化房地產企業分工與專業化，使得消費者在購買商品房時承擔的稅負降低，刺激市場需求，最終活躍房地產市場氣氛。

最后，有利于促進房產企業優勝劣汰。從具體的單個房地產企業來看，國家通過稅制改革來實現對房地產企業的宏觀調控，激發企業重視內部控制。隨著稅改力度加大，房產企業的財務、稅收構架將發生徹底性的改變，從而房產企業需要重新制定經營流程，由粗放式向精益化方式轉變，而這對于個別小房地產企業而言，因為跟不上步伐它最終將會被市場淘汰。

2.2 “營改增”對房產企業的消極影響

任何改革背后都將存在潛在的阻力和風險，同樣，在房地產企業內部實施“營改增”也必將面臨著不小的挑戰。

首先，實施“營改增”將增加房地產企業賬務處理難度。實施“營改增”房地產企業必須具備規范的賬務處理才予以申報。而目前房地產企業財務工作將在新舊稅務制度銜接、財稅政策轉變適應以及具體業務操作中都將面臨著問題。而很多房產企業內部財務隊伍中，個人業務素質和職業操守同樣是不可忽略的瓶頸。政策理解、會計核算等都存在差異，從而制約著政策實施發生偏差，進而使得業務處理不合規。

其次，營業稅賬務處理較為簡便，只需增加一個會計科目便可處理好該項目，且核算模式簡便。而改革后，采取增值稅抵扣核算，由銷項稅額減去進項稅額，但從會計科目上就需要增設十個會計科目，明顯增加業務核算難度。開票系統、報稅系統、認證抵扣、稅款繳納等都將面臨著挑戰，容易誘發潛在的財務風險。例如，虛開、代開發票將使得財務人員和相關企業觸犯刑法，將使得企業誤入歧途。

此外，“營改增”后企業難以取得抵扣憑證，進項抵扣將大打折扣。增值稅專用發票等為進項專用票據，抵扣憑證在獲取上是非常嚴格的，這就使得增值稅難以獲得抵扣憑證。以房產企業所支付的土地轉讓金為例子，企業會相應取得國土資源相關部門出具的財政監制專用票據，抵扣進項稅額是比較難確定的。由于在企業實際運行中會遇到政府規范票據，但是該類票據的抵扣也成為擺在房地產企業運營面前的難題。

3 積極應對“營改增”

率先在上海展開“營改增”試點取得良好成效，證明方案設計合理，推行全國具有可行性。因此，對于房地產企業而言，應對“營改增”趨勢當務之急就是要以與時俱進的思路，大刀闊斧地進行改革創新，以機制體制創新確保“營改增”順利實施，具體需要通過以下措施。

3.1 審時度勢，枕戈待旦

在試點開始前，房地產公司要及早熟悉掌握國家出臺的有關“營改增”相配套的法律法規，完全依照國家倡導的“統籌設計、分步實施，規范稅制、合理負擔，全面協調、平穩過渡”原則，結合自身公司運營實踐，結合國家頒布實施的《營業稅改征增值稅試點實施辦法》等營改增相關政策法規，并積極在企業內部開展涉稅風險排查，及時清理往期欠稅以及納稅戶交接工作，做好稅務統籌工作，一般建議房地產企業對過往3年營業稅中所包含的涉稅風險一一進行有效排查，及時進行處理。因此，房地產企業要不斷提高稅務管理水平，嚴防稅務風險，重點放在增值稅專用發票的管理實踐中去。在整個過程中，房地產企業要加強對業務相關各部門人員的培訓、學習，并進行定期考核。

3.2 運籌帷幄，積極開展稅負測算

在充分了解“營改增”政策的基礎上，房地產企業要對企業稅負進行科學測算，重點對企業收入、利潤、稅負、現金流等因素進行數字模擬。以充分整合企業資源，優化稅負流程，實施轉變企業的運行策略。在流轉環節增值稅稅負水平的決定因素主要是依靠稅率、可抵扣項目以及增值稅稅負能否轉嫁的三個因素決定，通過企業實際的盈利、稅負、現金流等入手，準確測算出改革前后企業所承受稅負的差距，切實轉變業務流程、會計系統、稅務申報等各個流程工作，積極形成行之有效的稅務管理形式。

3.3 積極應對，反映行業訴求

認真做好稅務籌劃與業務規劃，以“營改增”稅制改革為契機，以進項稅額抵扣為突破口，整合產業資源，突出優勢，加快業務轉型升級。房地產企業目前業務范圍不僅僅局限于傳統的住宅產業格局，逐步開始向物業、零售商業、保障性住房、旅游房產等一系列業務滲透。房地產企業混業經營的策略使其利潤空間不斷增大，對于抵御市場風險更具有競爭優勢。在營改增過程中，要重視改革過程中遇到的各種訴求和建議，房地產企業要及時向行業監管部門，協同相關部門聯合調查，對于出現的問題進行及時處理。

總之，“營改增”以系統性的影響作用于房地產企業，處于試點初試階段，政策是利好還是利空在近期是不能絕對肯定的，但是就整個經濟形式來看，房地產企業必須要做好充足準備，及早進行財務規劃和稅收策劃。營改增在房地產行業中試點，是房地產企業傳統納稅方式的改變，它有利于確保房地產開發、銷售等各個納稅環節清晰，因此需要在實際操作中趨利避害，爭取實現房地產企業新時期的跨越式發展。

參考文獻

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中圖分類號：F272

文獻標識碼：A

文章編號：2096-0298(2015)06(a)-144-02