農村產權流轉靠市場

葉興慶　張云華　伍振軍

促進農村產權流轉交易市場健康發展，需要推進確權賦能、還原農村產權真實價值，扎實做好確權登記頒證工作、為農村產權流轉交易奠定權證基礎，進一步明確政府的主體責任，統籌利用現有的各類交易市場來組建綜合性交易市場，規范交易平臺和交易系統，以盡快建立起類型多樣、功能完整、運轉高效的農村產權市場體系。

在現有發展基礎上，進一步建立健全農村產權流轉交易市場，應遵循以下基本原則：一是有形與無形并重;二是硬件與軟件并舉;三是場內與場外并行。大宗交易特別是一定金額以上的集體產權交易，必須進場交易，提高透明度，防止暗箱操作。具體建議如下：

確權賦能，還原農村產權真實價值

推進農村產權交易，必須以十八屆三中全會《決定》精神為指導，加快確權賦能，把關鍵權能賦予農村產權。一是確立承包地經營權的抵押權與出資權權能。應盡快按“三權分置”的改革思路，明確出資、抵押擔保的客體是承包地的經營權，而非集體成員的承包權。二是賦予集體建設用地使用權抵押擔保權能。明確集體建設用地的用益物權特性，在原有的占有、使用、收益權能基礎上，賦予集體建設用地處置權，尤其是抵押權、擔保權、作價出資等權能，并以法律的形式確立下來。三是賦予農民宅基地完整使用權與房產財產權權能。明確宅基地用益物權的權利內涵和實現形式，明確農民對宅基地擁有排他的使用權、收益權、轉讓權、處置權、抵押權、擔保權，甚至是繼承權。有條件、有范圍地放開農戶流轉，打破宅基地使用權的村社邊界，逐步實現農民對宅基地的完整用益物權。四是落實農民對集體資產股權有償退出權與抵押擔保權能。

做好各類農村產權的確權登記頒證工作

農村產權涉及的內容多、產權主體多、分管部門多，確權登記頒證工作由國土、農業、林業、住房建設、水利等部門分塊負責，工作量大。目前，土地集體所有權、林權的確權已基本完成，土地承包經營權確權正在進行，集體建設用地使用權、宅基地使用權及相關的房屋財產權確權在一些地區也已啟動，此外還有集體經營性資產（企業等）、集體公益性資產（學校等）、國家投入類資產（道路、水利設施）等其他集體資產需要確權登記頒證。各類農村產權的確權登記頒證是農村產權流轉交易市場發展的基礎。

在設計建立農村產權流轉交易市場之初，首先需要總體上安排好農村產權確權登記頒證工作，按照不同的產權類別，依據現有的工作進展，統籌規劃落實各類農村產權的確權登記頒證工作，做到權利清晰、登記入庫、頒證到戶。農村產權確權登記頒證工作應與國家不動產統一登記工作有效銜接，既要發揮各個分管部門的工作效能，又要對不動產及農村產權的權證登記及管理進行統一部署。各類產權確權登記信息系統要統一規范，為建立統一的產權流轉交易市場奠定扎實的權證基礎。

定位農村產權流轉交易市場為公益性市場

鑒于農村產權交易單宗金額小、交易活動不頻繁、交易市場建設的投資回報率較低，現階段農村產權流轉交易市場應定位為公益性市場，建設的主體應該是政府，投入的主要來源應該是財政。市場主辦方和提供者不能靠市場交易來牟利。農村產權流轉交易市場應主要建在貼近農村的市、縣兩級，市、縣兩級是建立交易市場的責任主體，但中央和省級政府應負責政策設計、建設規劃、資金補助等事項。

此外，對于哪類產權品種的交易、多大規模的交易應該進入正規的市場，政府應該有明確規定;對于交易活動入場問題，政府應該通過交易費用減免、協助辦理評和抵押等金融業務、提供相關服務等辦法來鼓勵和引導產權交易各方入場交易，但對沒必要入場的交易活動不能強行要求。

統籌利用現有的各類交易市場來組建綜合性交易市場

建立農村產權流轉交易市場不必從零開始。目前，一些地區已經存在各類專業性或綜合性產權交易市場，如土地承包經營權流轉服務中心、林權交易市場等。

建議農村產權流轉交易市場應統籌利用現有的各類交易市場來組建綜合性的農村產權流轉交易市場，土地承包經營權流轉、林權流轉、草場承包經營權流轉、小型農田水利設施流轉、水權交易、集體經營性資產流轉、建設用地流轉等，都可以在一個市場內進行，不同的分管部門可以在同一個交易市場內辦理業務。這樣既節約財政投入和運行成本，也方便農村集體、農民和其他交易方辦事。

設計統一規范的交易平臺和交易系統

交易平臺和交易系統是交易市場運行的軟硬件條件。產權交易的法律性和政策性很強，因此產權交易市場的軟硬件條件都應該規范統一，包括信息處理、資質和證書審核、信息檔案管理、交易合同簽訂等方面。應充分利用互聯網、移動通訊等現代信息技術，建立縣、市、省、國家不同層級間信息共享、管理便捷的交易和管理系統。

鼓勵各種交易中介服務發展

市場化中介服務是農村產權流轉交易市場順利運行、充滿活力的重要力量，是政府公益性服務平臺之外不可缺少的服務內容。市場化交易中介服務主要包括市場信息收集發布、資源資產評估、交易代理、金融保險服務、法律法規政策咨詢及代理等。沒有信息收集發布，產權市場就會面臨不完全和不對稱信息問題;沒有資源資產評估，交易雙方就缺乏談判的價格基準，金融保險部門也難以提供金融服務;沒有交易代理，交易機會就少;沒有法律法規政策咨詢及代理，交易方對產權交易就缺乏了解，或者出現糾紛后難以處理。應把培育市場化中介服務體系作為農村產權流轉交易市場建設的關鍵環節，予以重點關注和推進。

設立可靠的風險防范機制

農村資源資產是農民集體和農民的錢袋子、命根子，流轉交易是體現、發揮其價值的手段，但對其流轉交易應預判風險并提前設立防范機制。比如，對工商企業租賃農民土地，應有規范管理辦法，以防范其改變土地用途、拖欠農民租金;對農民住房、土地經營權、林權等抵押，應有妥善的處置辦法，以防范變現難、執行難。endprint