杜邦分析視角下房地產公司經營業績分析

河北工程大學財務處 蔡晶晶

一、引言

近年來隨著房價的不斷攀高，國家有關房地產調控的文件也不斷出臺，房地產行業是否真的如公眾預期的一樣具有暴利收益，其經營狀況又是否能夠支持本行業的健康持續發展都有待進一步研究。本文選取G房地產公司作為研究對象基于杜邦分析法對G房地產公司經營業績進行研究，有助于將影響公司內部經營業績的因素行層層分解細化，進而可以發現公司內部不同環節對經營業績的影響，并最終找出制約公司經營業績的關鍵因素，從而提出更具針對性的改進措施。

二、G房地產公司財務現狀

G公司是一家主營房地產開發與運營的公司，注冊資本近一億七千萬（實際資金17235.67萬元）人民幣。通過當地政府支持獲得市內多處優勢地塊，并在短期內并購兩家置業公司和一家裝飾公司，形成集團化規模。1997年11月21日G公司經證監會批準在上海證交所掛牌上市并正式交易。上市初期，G公司吸納公共服務類產業，意圖形成規模產業鏈效應，但主業的停滯不前和其他產業的市場競爭態勢激烈，造成G公司各塊產業普遍盈利能力較差，主要的地產開發業務都是原公司和并購的公司原有的項目建設與運營產生一定利潤。然而由于前期投入大量資金，項目開發成本也在不斷上升，在建的項目尚未投入銷售，因而還未形成資金良性循環。并購后幾家公司的整合運營成本激增，給G公司帶來短期內資金壓力。2008年，本地旅游業快速發展，當地經濟普遍增長的同時，也吸引了幾家大型全國性地產集團公司入駐本地，對G公司業務造成很大沖擊。到2009年，G公司全年凈利潤為-13072.03萬元，2010～2012年三年里G公司凈利潤一直呈負值。在2011年時G公司所有者權益共計-3449.05萬元，首次成為負值，而公司籌資所得現金流量則從2011年至今一直呈負值。在這幾年當中，適逢國家地產調控政策大行其道，整個地產行業陷入低迷，原本已困境重重的G公司在2012年的4月3日發布公告，宣布鑒于前一年股東權益為負，公司股票不得不從兩日后實施ST特別處理。4月4日，G公司股票停牌一天。2012年，G公司全年營收為4193.2萬元，比上一年同期減少了近52%。而在報告期內，因為和當地工商銀行分行產生貸款糾紛，銀行向省高院提交了查封并拍賣G公司資產的申請，在完成拍賣之后，顯然G公司的大部分經營資產都將不復存在。可以說，該公司財務狀況已經相當惡劣。2012年11月15日，G公司股票跌停。按照WIND的統計數據，G公司已處于資不抵債狀態，其負債率超過100%。而目前G公司前期投入了大量資金建設開發的項目均未開始銷售，待結算項目也非常稀少。

三、G房地產公司經營業績杜邦分析

在財務狀況分析中，杜邦分析法是企業、上市公司常用的一種綜合財務分析方法，它以“權益凈利率”為核心，通過將企業財務狀況、盈利狀況及營運狀況相關財務比率按內在聯系相結合建立起來的一種財務分析方法。本文通過對G房地產公司2008～2012年連續5年的經營業績，運用杜邦分析法對其各項指標趨勢進行比較分析，以此得出企業營運狀況的發展動態，并發現內部存在的一些問題。杜邦分析相關項目因素展示見表1。

表1 G房地產公司杜邦分析相關項目數據展示表

表2 G房地產公司主要財務數據統計表 單位：萬元

由表2可知，G房地產公司2008～2012年主要財務數據顯示，該公司自2009～2012年間凈利潤均為負值，2011年所有者權益總額也轉為負值。因此，即使該公司的權益凈利率在2011～2012年為正值，也無實際參考意義。

（一）權益凈利率分析 權益凈利率是一個綜合性很強的財務分析指標，不僅能反映公司所有者投入資金之后的盈利能力，還能反映公司在投資、融資、業務和資產的各項能力，主要用于衡量企業獲利能力的分析。

圖1 G房地產公司權益凈利率趨勢分析圖

由圖1可見，G房地產公司的權益凈利率在2008～2012年間出現了較大幅度的波動，主要體現在2009～2011年間的幅度最大。首先從2008年的9.54%降至2009年的-132.06%，又從2010年的-14.44%升至2011年的263.49%，最后回落至2012年的17.51%。

圖2 G房地產公司主要財務數據柱狀分析圖

圖2反映出G房地產公司的經營業績很不良好，主要體現在凈利潤自2009年后均為負值，銷售收入與資產總額嚴重不成比例，且所有者權益的逐年下跌，直到2011年、2012年跌至負值，由此直接導致了2011年、2012年的資產負債率大于100%，說明G房地產公司已經發展到了資不抵債的局面，公司急需調整內部資本結構，提高自身創造價值的能力，改善目前經營現狀。

（二）權益凈利率內部因素分析

（1）資產凈利率分析。

A．資產凈利率＝凈利潤／平均總資產

B．銷售凈利率＝凈利潤／銷售收入

C．資產周轉率＝銷售收入／平均總資產

所以A＝B×C：銷售凈利率×資產周轉率

資產凈利率反映了企業所有資本的盈利能力，它是影響權益凈利率最重要的分析指標。G房地產公司的資產凈利率2009年開始就一直處于持續下跌狀態，下文通過對資產凈利率相關指標進行分解，找出下跌原因。

由于2009～2012年間G房地產公司的凈利潤一直是負值，因此銷售凈利率也為負值，直接導致資產凈利率2009年之后持續負值的狀況。圖3顯示，G房地產公司的資產周轉率一直處于較低水平，2008～2012年已經連續5年未超過0.2，距離2012年房地產行業平均資產周轉率水平0.25還有較大距離，說明G房地產公司的資產利用效果是很不理想的，大量資產處于閑置狀態，不僅影響了現金流的流通，還影響了利潤的創造，應采取相應解決措施。

圖3 G房地產公司資產周轉率趨勢分析圖

（2）權益乘數分析。權益乘數波動與資產凈利率變化共同引起權益凈利率的變動，權益乘數表明企業利用財務杠桿進行負債經營程度，與資產負債率正相關，企業負債越多，權益乘數越大，說明企業利用財務杠桿進行負債經營程度越高、獲利越多，但財務風險越大。反之，負債越少，權益乘數越小，說明企業利用財務杠桿進行負債經營程度越低、獲利越少，但財務風險越小。圖4顯示，G房地產公司權益乘數呈現上升趨勢，由2008年的4.25上升至2010年的9.27。但2011年由于所有者權益總額負值帶來權益乘數也變為負值，公司管理層應對權益乘數的異常變化采取相應措施進行調控。

圖4 G房地產公司權益乘數趨勢分析圖

四、G房地產公司經營業績存在的問題

（一）公司資本結構不合理，對外部融資依賴程度高 房地產公司自身資金一般無法滿足發展需求，面對巨大的投資需求，對外部資金存在嚴重依賴性，這是個共性問題，也G房地產公司存在的問題之一。經該公司現金流量表分析統計，2011～2012年的籌資現金凈流量均為負值，主要是償還到期債務本息所致，面臨較重的對外融資壓力。

圖5 G房地產公司資產負債率趨勢分析圖

由圖5可見，G房地產公司從2008～2012年連續6年的資產負債率都高達70%以上，表面該公司采用持續冒進式的高負債經營方式。雖然房地產行業的資產負債率普遍都較高，但是G房地產公司的資產負債率已嚴重超出行業平均水平（行業平均水平由2008年的65.03%升至2012年的74.82%）。持續的負債經營讓G房地產公司在2011～2012年的資產負債率高于100%，分別是106.95%、108.92%，跌入資不抵債的深淵。另外，對資金結構的設計也不能夠體現高效率的組合，未能夠按照實際經營需要進行有度融資和合理配置。

（二）資金利用率較低，缺乏創造內生現金流的能力 由表3統計分析，G房地產公司自1999～2012年經營性的現金流凈額是正負相間的趨勢，其中有6年為正值，8年為負值。當公司逐漸步入成長期后，正常的現金流狀況應該是：經營活動現金流凈額為正，投資活動現金流凈額為負，籌資活動現金流入流出保持平衡。投資活動的資金不是全靠籌資活動產生，應更多的從企業內部經營活動中創造，并嚴密監控資金用途及時間等因素，才能讓企業實現真正的循環可持續發展。

表3 G房地產公司經營活動現金流量凈額趨勢分析表

（三）公司缺乏可持續發展的財務戰略G房地產自1997年上市后，凈利潤就一直不在穩定狀態，究其原因，發現該公司在成立初期就樹立不同生命周期的宏觀發展戰略，面對風云變幻的房地產市場，沒有強有力的資金支持，又沒有良好的長期發展戰略，G房地產公司難以做出長遠規劃。

五、G房地產公司經營業績完善建議

（一）優化資本結構，規避經營風險 據統計，房地產行業平均資產負債率在60%左右，可以說水平相當高。在這樣的行業特性影響下，G房地產公司在資金籌措過程中，首先要通過科學的預測和評估，確定準確的資金需求量，并設計和選取最優融資組合及資本結構，避免盲目籌資，并在融資的總量、時間、償債期方面都要進行科學的規劃配置，以保證符合實際償債能力，降低融資風險。其次，在籌措資金到位后，要科學合理地安排用資項目及時間等，確保按期償款，維持良好的企業信用。再次，要持續不斷地優化和拓寬融資渠道，以滿足G房地產公司運營的高資金需求，但同時要注意將資產負債率保持在一個安全水平，以降低經營風險。近幾年隨著房地產行業投資的高速增長和銀行的信貸支持，房地產企業對銀行資金的依賴性日益增強，這從另一方面帶來了政府貨幣政策對企業的嚴重制約。因此G公司應注意合理減少債務融資，逐步降低對外部債券資金的依賴，最終不斷根據公司運營需要完善資本結構。

（二）提高資金使用效率，創造充裕現金流 為了降低前述利率管制對G房地產公司日常經營的影響，G公司的管理層應著力提高資金的利用效率，嚴格規范資金用途，確保有限的資金能夠創造最大收益，并降低資金成本，提升公司綜合競爭力。在確保能夠滿足運營需要的穩定資金流的同時，G公司應注意提升資產周轉速度。一家公司的資產流動性直接決定其實際償債能力和外部債權人對其經營風險的評定，進而決定融資決策結果，影響企業的營運能力。G房地產公司需要對現金流的流動性與收益性加以權衡，通過確定最佳現金余額，解決公司需要大量現金流滿足投資發展和可能為償還短期債務而積壓過多現金庫存并產生投資機會成本，這兩者之間的沖突。同時，對超過測算出的最佳現金余額的剩余部分進行科學投資管理，使更多內生性現金流被源源不斷地創造出來。要創造充裕的用于投資經營的現金流，必須加速G公司的現金循環，積極縮短應收賬款的回收期，以加快存貨周轉。G房地產公司應建立完善的往來款管理機制，一方面要合理運用應收賬款，改善過分依賴定金、預收款及后期應收款的房地產行業普遍現象，確保業績增長率大于用于促進銷售的應收賬款成本。另一方面應充分利用企業商業信用，盡量延長應付賬款的付款期，為通過營運資金的高效運轉來增加創造現金流量創造足夠的時間與空間。

（三）實施可持續發展的財務戰略規劃 公司的可持續發展是所有企業發展的共同追求。它以實現可持續的增長率為目標，而可持續增長率指的是以不消耗掉公司全部財務資源為前提，創造的最大銷售增長率。這需要企業制定并始終貫徹可持續的戰略發展規劃。從財務角度來看，G房地產公司應依據公司總體發展戰略，科學分析公司財務環境、經營的財務狀況以及內、外部的優勢與劣勢所在，制定可持續的財務戰略規劃，財務管理人員要按照規劃的目標與要求不斷優化資金和資源配置，調整公司組織結構及分配管理情況，確保將戰略性的財務規劃貫穿于G公司的經營始終，保障執行與控制，并通過對實施效果的評估，及時反饋信息并對經營管理提出調整建議，以確保既定財務戰略的高效性。

［1］呂慶華：《基于EVA方法的我國上市證券公司業績評價研究》，《商業經濟》2011年第7期。

［2］韓瑩：《基于杜邦分析法的我國上市商業銀行盈利能力分析》，山西財經大學2013年碩士學位論文。

［3］張雅雯：《我國上市公司債務融資與經營業績分析》，江西財經大學2012年碩士學位論文。

［4］時傳輝：《基于杜邦分析體系改進的我國保險公司績效評價研究》，《現代經濟信息》2010年第4期。