房地產企業反避稅工作現狀分析及對策研究

鄭鳳平

摘 要：通過一個典型的房地產避稅例子來進行闡述分析。根據稅務管理實際，指出稅務機關反避稅工作面臨的現狀，并對進行分析和如何改進和完善反避稅工作提出建議。

關鍵詞：房地產企業；反避稅；對策

中圖分類號：F810.42 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）36-0079-02

一、房地產避稅的例子分析

避稅一般是指納稅人利用稅制等差異和稅收法規、稅收征管中的漏洞，通過種種合法手段，規避或減少納稅義務的行為。避稅的方法多種多樣，利用轉讓定價進行避稅是最主要的方法之一。其次，資本弱化避稅、利用避稅地避稅、稅收協定濫用避稅等也日益突出。一般房地產行業存在房產低價賣給股東等類似的避稅籌劃行為，在房產租賃及銷售的關聯交易中，作價偏低，涉嫌規避稅收。故重點介紹房地產企業如何運用轉讓定價來進行避稅。

H房地產公司將自有房產某商場出租給F公司（使用，租期20年，房產建筑面積逾3萬平方米。月租金約20元/平方米。同年H房地產公司又將自有的某商場自有房產、某廣場房產及地下車位出售給T公司。其中，商場轉讓單價約4 200元/平方米，廣場轉讓單價約8 200元/平方米，車位轉讓單價約12萬元/個。同時H房地產公司又將住宅套房出售給股東賈某（所占股份比例33%）。其中，住宅套房轉讓單價約5 200元/平方米。售價明顯低于同期市場獨立交易價格，初步判斷存在避稅嫌疑。

稅務人員追溯了解到，H房地產公司與F公司均境外控股公司B公司100%控制，根據《特別納稅調整實施辦法（試行）》第九條第一款關于關聯關系的認定條件“雙方同為第三方所持有的股份達到25%以上”，H房地產公司與F公司構成關聯關系，也就是說，兩家公司之間的房產出租行為構成關聯交易，屬于有形財產使用類型。

T公司是一家于2008年6月成立的外商獨資企業，注冊資金4 500萬美元，其與H房地產公司的法定代表人均為同一商人，H房地產公司的境外控股公司B公司的控股股東是他，T置業公司的境外控股公司的控股股東也是他。根據《特別納稅調整實施辦法（試行）》第九條第一款，H房地產公司與T置業公司構成關聯關系。兩家公司之間的房產出售行為構成關聯交易，屬于有形財產轉讓類型。

股東賈某根據《特別納稅調整實施辦法（試行）》第九條第一款關于關聯關系的認定條件“一方對另一方的生產經營、交易具有實質控制”。賈某是H房地產公司的關聯方，屬于有形財產使用類型。

因為H房地產公司周邊不乏可供參考的房產租賃樣本及房產價格，根據稅收征管法及其實施細則的相關規定，經上級部門批準，反避稅工作小組決定對上述關聯租賃交易行為，按可比非受控價格法（即市場法）對租金收入和房產價值進行調整，并考慮房產面積、地理位置、經營業態、物業管理等各種差異因素對價格的影響。H房地產公司將自有房產某商場出租給F公司月租金調整為市場價格約50元/平方米，出售給T公司的商場轉讓單價約10 000元/平方米，廣場轉讓單價約12 000元/平方米，車位轉讓單價約20萬元/個。住房房產轉讓單價約20 000元/平方米。價格調整后進行相關稅費的補繳。

實際工作中房地產開發企業經常利用關聯交易轉讓定價的手段進行避稅，關聯企業之間轉讓和租賃使用財產行為相當普遍，如何確定轉讓價格或者租賃價格是稅務機關應該把握好的關鍵。以免房地產企業發生惡意的避稅行為。

二、反避稅工作現狀分析

中國目前的房地產業相關稅收法律法規不夠合理，不夠健全，法規穩定性也較差，整體稅收法律制度環境處于一定的失序狀態，這就為企業經營者提供了避稅的機會。反避稅工作既是一項長期、艱巨、復雜的工作，亦是世界各國在管理跨國納稅人方面面臨的共同難題。由于中國起步較晚，因而存在問題較多，這些問題已構成制約進一步開展反避稅工作的瓶頸。

（一）現有反避稅法規的缺陷

盡管理論上可以采用實質重于形式原則對不具有商業目的的安排進行判定，但如何具體運用該條款并沒有具體的操作程序和客觀判定標準。一般反避稅條款中，不具有判斷合理商業目的安排的標準，在《特別納稅調整實施辦法（試行）》中明確了對目的的判斷要客觀，并應綜合考慮六個方面的內容：安排的形式和實質；安排訂立的時間和執行期間；安排實現的方式；安排各個步驟或組成部分之間的聯系；安排涉及各方財務狀況的變化；安排的稅收效果。這六個方面對目的判斷的重要性在每個個案中是不相同的。單獨看不同方面，得出的結論可能完全相反，同時也可能從某一個方面就足以凸顯企業避稅的主要目的了。因此，這完全取決于稅務工作人員的主觀判斷。這樣的界定極具模糊性。

（二）關聯交易判定調整難

雖然有關稅法規定了納稅人就其與關聯企業之間的業務往來，向當地稅務機關提供有關的價格、費用標準等資料的義務。實際上在國家稅務總局層面，反避稅工作也是重點放在外資企業或與境外業務有關的企業上。對于未涉及境外業務的內資企業而言，稅務機關并未將他們納入重點關注的對象，從而也就無法發揮最大的監控效率。而且基層稅務機關往往也不具備應對上述困難的能力。不當關聯交易不斷呈現新變化和新特點可以預見監管機關查處的難度將越來越大。

（三）涉稅信息難以實現資源共享與交換

確保國家稅收工作的完成，不僅僅是稅務部門一個部門的事，應該和其他相關部門進行合作，實現資源信息共享與交換。而實際的情況卻不是這樣，整個房地產行業所涉部門太多，由于各自職能的不同，征稅工作配合不能到位。部門之間協調配合缺乏合力，信息交換不夠同步，稅務管理部門無法對房地產開發項目從計劃執行、合同簽約、工程進度、銷售收入、產權轉移等環節進行全程監控。對銀行辦理個人購房按揭貸款的支付時間和數額難以及時掌握，致使大量稅款無法及時入庫。

（四）專業反避稅工作人員缺乏endprint

反避稅工作的特點決定了從事此項工作必須有一批政治素養高、業務素質精的專業人員。由于中國的反避稅工作起步較晚，受到各方面條件的制約，基層稅務機關缺乏經驗豐富的反避稅工作人員，給反避稅工作帶來很大制約。

（五）處罰手段較輕

目前，由于中國稅法理論上及實務上對于避稅行為并未定性為違法行為，避稅行為即使被查獲也只有要求調整，將應繳而未繳的稅款補繳并加收利息而已。目前涉及到調整的法律文書有《稅收征收管理法》中規定“納稅人與其關聯企業未按照獨立企業之間的業務往來支付價款、費用的，稅務機關自該業務往來發生的納稅年度起三年內進行調整；有特殊情況的，可以自該業務往來發生的納稅年度起10年內進行調整。”和《企業所得稅法》的中規定“企業與其關聯方之間的業務往來，不符合獨立交易原則，或者企業實施其他不具有合理商業目的安排的，稅務機關有權在該業務發生的納稅年度起十年內，進行納稅調整。”涉及到加收利息的有《企業所得稅法》及其實施條例借鑒國際通行做法，增加了對反避稅調整補稅加收利息的條款。目前暫僅適用于企業所得稅的特別納稅調整。故從此可看出處罰的法律依據過少，力度不夠。

三、房地產反避稅工作對策研究

（一）制定專項的房地產行業企業反避稅工作管理辦法

房地產企業具有與其他行業企業不同的經營開發特點與形態，如何結合本行業以及各地的反避稅工作實際，促進房地產行業企業反避稅執法工作的制度化、規范化，以及提高工作質量和效率，有必要通過制定專項的房地產行業企業反避稅工作管理辦法來加以規范。專項管理辦法的首要目的是明確稅務機關中對房地產行業的反避稅主管部門。目前，反避稅的主管部門主要是設置在國稅局國際處，因為目前中國反避稅管理主要涉及轉移定價、以及跨國企業關聯交易等特殊避稅行為。對于一般避稅行為，特別是涉及房地產企業的避稅行為，可以在地稅局的征管處設置房地產企業反避稅專職小組，統籌各處室及直屬機構安排開展房地產專項反避稅工作。

（二）密切協作，提高征管合力

綜合治稅就是按照“政府領導、稅務主管、部門配合、司法保障、社會參與”的形式，建立完善的稅源控管網絡，實現涉稅信息的共享和對稅源的齊抓共管。與經貿部門的立項、國土部門的土地出讓、規劃部門的規劃、建設部門的房地產工程驗收、測量機構的測量報告、房管部門的房地產行業的產權登記、地稅部門房地產行業營業稅和土地增值稅征收信息等實現資源共享，及時獲取涉稅信息，做到“耳聰目明”，形成齊抓共管的良好機制。

（三）設立反避稅專職機構和配備專業人員

可根據各地實際情況，建立反避稅人才庫，在開展反避稅工作時，充分發揮專業人才的積極作用。對于專職小組的成員及人才庫成員一般不應隨意變換或調離其工作崗位，以利于專業隊伍的穩定發展。

（四）加大對稅收違法行為的打擊力度

稅源管理部門利用納稅評估等管理手段，加強對房地產企業稅收貢獻率、所得稅稅負率、銷售收入變動率、成本利潤率等主要指標的監控，季度申報特別是匯算清繳期發現有異常情況，及時加大評估和稽查力度，明顯存在偷稅情節的，依法嚴肅處理，問題特別嚴重的移送司法部門追究相關法律責任。

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[責任編輯 陳丹丹]endprint