從可持續發展角度探討我國的商品房經濟

周詩天

本文屬于江蘇省教育廳2014年度高校哲學社會科學基金指導項目：后危機時代逆周期房地產金融監管的研究，項目編號：2014SJD309

摘 要：近十多年來，中國的房價一直是廣大民眾關注的熱點問題。房價的一路飆升導致了各種經濟問題及社會不滿的出現。2007年由美國房地產次貸危機引發的國際金融危機席卷金球，破壞巨大，影響深遠。房價關乎中國的國計民生和可持續發展。本文試圖解讀中國房地產價格，從深層次上分析探討中國房價漲跌的原因。

關鍵詞：可持續發展；探討；商品房；經濟

近十多年來，中國房價的飆升使得絕大多數百姓只能望“房”興嘆，廣大守法工薪階層是很難買得起房子的。對于這個問題，中央與地方政府曾多次出臺了系列調控措施，但并沒有達到控制房價過快上漲效果。從結果上來看，很多次政府調控房價卻成房價上的漲助推劑。反而是今年在沒有明顯政府調控加碼的情況下，房價卻出現一定程度下跌。中國的房價是到底由什么來決定的？怎樣才能讀懂中國房價？

一、中國房地產的現狀

中國的房地產市場的形成時間不長，在改革開放以前，我國實行的是公有住房實物分配制度。1998年國務院發出《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，提出停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化。從此，中國房地產逐步成為一個國家的支柱產業，成為一個全國性的消費、投資、投機三合一的重要市場。

上世紀90年代以來，中國房地產業飛速發展，極大地促進了我國經濟繁榮和城市化進程。然而，近十年來房價持續上揚，房價成為絕大多數國人的心頭的痛。房奴們與還沒有資格當房奴的人們只能望房興嘆。房價飛速上漲而工資水平卻相對穩定，導致房價收入比連年增長。根據聯合國統計，國際上大多數國家的房價收入比為3～7比1，而我國卻遠遠超出這個比例，一線城市的房價收入比更是奇高。一面是普通工薪階層根本買不起住房，承受巨大的社會壓力，另一面是出于投機性或投資性目的，有些購房者每人購買了很多套房子，成為房市中活躍者和重要力量。

二、對房價上漲原因分析

1.需求方面的原因分析。中國房價的上漲，最根本原因還是資金推動。房地產價格上漲從本質上來源于超發的貨幣，M2超發得多，房價就上漲快，M2超發得少，房價就上漲慢。說到底，還是廣義貨幣（M2）不斷膨脹造成的，過去15年間中國的M2的平均增速為20.2%，遠超過GDP的增速。1999年年底的時候，中國的M2是12萬億，到今年9月底是120萬億，15年里上漲了10倍。而10倍，基本上就是中國房價在這期間的平均漲幅。當然，有的中小城市人口流出房價上漲較少，有的大城市人口大量流入，房價上漲較大。但中國在此期間之所以沒有造成大規模的通貨膨脹，就是因為房地產、地方融資平臺成為蓄水池，吸納了大量資金。由于這些資產的流動性較差，因此吸納資金變成鋼筋、水泥沉淀下來，這樣不統計房價的通貨膨脹就降了下來。當然，房價與M2并不是完全對應關系，它還受其它很多因素影響。中國相對寬松的信貸標準，增加了普通民眾購房的支付能力，直接拉動了對房屋的需求，從而推動房價上漲。現在住房按揭貸款成為相當普遍的購房方式，很多原來沒有足夠支付能力的人提前實現住房消費，直接刺激了住房需求的增長。每當政府放松貸款限制之時，也房價即將上漲之時，九月底開始的本次政府放松房貸也不例外。土地買賣是地方政府的頭等重要財源，地方政府融資平臺的融資還款很大程度上依賴土地財政。地方政府土地財政就是壟斷土地供給，一方面千方百計低價收地，許多地方野蠻拆遷，征地血案就是低價收地的表現。另一方面，地方政府不遺余力地經營城市，大力推動地價不斷上漲，這樣賣地就能生財有道，取得巨大的超額壟斷利潤。地價上漲結果必然從成本上引起房價上漲。我國房價近十多年來的大幅上漲，房地產行業投資回報遠遠高于社會平均水平，另外由于民眾投資渠道不暢，股市風險大，債市低迷。超發的貨幣大量流入房地產。高額的收益率以及對房價上漲的預期，加大了房屋的投資和投機需求，投機者的炒作更是房價迅速上漲的重要因素。

2.供給方面原因的分析。影響房地產供給的因素主要包括房價、土地成本、開發成本、市場預期等等。房價預期是影響房屋供給最重要的因素，房價上漲預期會使開發商紛紛斥資買地，啟動建設項目，從而提高市場住房供給。但是，中國房地產市場是一個典型的政策市，國家政策動向是開發商最關注的，國家政策影響住房供給的情況是最值得關注的。隨著城市化進程，能用來建房子的土地越來越少，稀缺的土地資源始終是開發商爭奪的目標。這也和地方政府壟斷土地一級市場相對應的。這樣土地的價格不斷上漲。地價的上漲，推動房價的上漲，房價上漲反過來又促進地價上漲。開發商不得不以更大的成本獲得土地，這樣就影響到房屋的供應量。

3.博弈的利益相關者的分析。房地產價格主要利益博弈者是：中央政府，地方政府，開發商，中央銀行，商業銀行，剛需消費者，改善消費者和投機者。中央政府把房地產作為國家經濟的支柱產業，一旦經濟增長下滑，就會想到從房地產上做文章。現在中國人買什么都不積極，唯一對房子情有獨鐘，更有丈母娘需求這樣剛性需求做支撐。中央政府采取的房產調控措施，試圖控制房價過快上漲，但政策的出發點是行業的穩步發展，事實上對控制房價上漲沒有多大作用。房地產業的發展對地方政府有無與倫比重要的意義，不僅有助于增加GDP考核分量，財稅部門對房地產行業稅收有嚴重依賴，賣地收入更是地方政府命根子。地方政府實際是房價飆升的幕后的最大的推手。房價上漲的另外一個重要的推手是商業銀行。房地產業是一個資金密集型行業，對銀行業的依賴性很大。商業銀行的開發信貸是開發商資金來源，個人住房信貸極大地提高市場的住房需求水平，從而推動房價不斷上漲。從政策上，商業銀行更喜歡寬松的金融政策，將貨幣從左手轉到右手，從而獲取利差。中國的中央銀行并不是獨立的，它是中央政府的一個金融政策代言人和執行者。其金融監管更多反映了中央政府的意志。眾多開發商作為房地產市場的主體，決定著住房的供給水平。開發商做為企業，其動機是為獲取高額利潤，它們經常通過捂盤惜售、延期開發、改變開發模式，改變土地用途等多種方式抬高房價。開發商的唯利是圖，謀取暴利。抬高房價能有更多的利潤，當然是它們必然的選擇。剛需消費者，改善消費者是房市中的散戶和弱者，他們隨波逐流，買漲不買跌。同時他們也市場的中堅力量，是房子真正需求者和消費者。投機者是市場潤滑劑，也政府調控的首要打奔放的對象。

總之，從利益角度來看，目前，房地產行業依然是中國最大的支柱型產業之一，為中央和地方政府貢獻著巨大的稅收，特別是為地方政府提供巨額賣地收入。政府與相關利益的捆綁，決定了政府不會過分打壓房地產價格。但中央政府顧忌房價已是一個影響社會穩定的因素，因而調控的目標是防止房價過快上漲，而不是打壓房價。

從長遠來看，目前的中國正在大力加快城市化建設，原有的大量農民與非城市人口向城市轉入，就需要新建大量房屋，就要不斷地拆舊建新。在供求的動態平衡中，只要政府 手握土地開發出售權，土地價錢節節攀升，房價只會增長，而不可能下跌，因為開發商要賺錢，政府要獲取巨大財政收入。至于增長的幅度，政府一直在做的就是維穩，目標是樓價不要有太大變動，不能出現類似美國的房地產金融危機。

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