基于宏觀視角的商業地產企業走出融資困境的對策

摘 要：目前，房地產企業實際融資過于依賴銀行造成風險集中于銀行，首次公開募股受阻，債券融資規模持續低下，傳統信托不成熟，金融產品缺乏創新，相關法律法規不健全，融資管理不完善。從宏觀上看，必須完善房地產融資市場體系，培育專業化機構投資者，完善證券市場相關法律法規，拓寬企業融資渠道，為房地產企業引入多樣化的融資模式。

關鍵詞：房地產企業；融資困難；治理對策

房地產企業是典型的資金密集型企業，其投資量十分巨大。國務院在2009年公布的《關于調整固定資產投資項目資本金比例通知》中，普通商品住房開發項目的最低資本金比例不得低于項目總金額的20%，非商品房開發項目資金不得低于總金額的30%，這就要求房地產開發企業事前需要大量的資金投入。根據中國商情網的統計報告顯示，2014年1-6月份，我國房地產開發企業資金來源達到58913億元，其中國內貸款11292.9億元，銀行貸款金額為9825.0億，和上一年度相比，都有不同程度的上升。

一、房地產企業融資困境分析

1.過于依賴銀行貸款融資

由于資金需要巨大，房地產開發建設從開始拿地到銷售都需要銀行貸款資金的幫助，對銀行的依賴很強。在我國資本市場不夠發達的情況下，房地產企業的融資渠道很狹窄，據相關的機構統計，我國房地產企業開發樓盤時所使用的資金20%以上來自銀行的貸款，一些中小型的企業對銀行貸款的依賴程度更高，甚至超過25%。雖然在政府相關政策的引導下，房地產開發企業從銀行直接獲取資金的比重有所降低，但是房地產項目的資金中，超過60%的資金還是來源于銀行，只不過方式更為隱蔽，這樣比例遠遠高于國際平均10%的水平。此外，資金過度的依賴銀行，將導致銀行風險過高，一旦房地產行業出現大的下滑，將給銀行帶來極大的風險。2014年以來數家規模較大的地方性房地產企業倒閉，為當地的銀行帶來了較大的風險。

2.股權融資難度增大，中小型房地產企業難以上市融資

在我國的證券市場中，對于企業上市的要求較高，但是房地產企業由于其特殊性，資本金比率通常比較低，一般在35%以下，與此對應的資產負責率卻很高，尤其是一些規模不大的房地產企業，負債率更高。基于這一因素，很多的房地產企業達不到上市要求，企業的股權融資渠道被阻斷。據筆者統計，目前在我國證券市場中上市的房地產企業規模都較大，且具有國企背景，還有一些房地產企業在境外上市，這些通常都是規模較大，背景深厚的企業，而中小型的房地產企業，基本無法在證券市場上市融資。據統計，我國證券市場中目前僅有房地產企業102家，但是我國的房地產企業超過5萬家，上市房地產企業在房地產行業中的比重只有2%左右。

房地產企業的另外一個融資渠道是發行債券，但是我國的債券市場很不發達，目前市場上主要還是國債，企業債券很少。基本上房地產企業無法在我國債券市場中發現債券，極少一部分房地產企業在大陸之外發行了一部分的債券，但是規模也很小。我國的相關法律明確規定了能夠發行企業債券的主體，如國有獨資公司、上市公司等才有資格發行企業債券，并且在資產負債率、盈利能力、擔保等都有著十分嚴格的要求。而由于房地產企業風險較高，資產負債率、資本金等無法達到要求，基本上無法在國內發行債券融資。國內的一些大型上市房地產企業，為了緩解資金鏈緊張的狀況，也計劃著發行債券融資，如萬科、金地等，但是僅僅只是極少數的幾家發行了企業債券。隨著房地產行業出現下滑，房地產企業想通過發行債券融資基本不可能，這樣融資渠道也被阻斷。

3.信托發展緩慢，缺乏創新產品

由于房地產股權融資、債券融資等十分困難，而銀行貸款也越來越難，尤其是中小型的房地產企業，銀行對其放款的要求很高。一些房地產企業把目光放到了信托上面，信托具有發行靈活、限制較少等優點，十分適合房地產企業的融資要求。但是信托在我國發展的時間較短，很多的信托產品都還不成熟，發行信托產品成本要高于銀行貸款，很多的信托產品缺乏創新，對于客戶沒有很好的吸引力，造成信托產品的發行不順利。此外信托由于風險較高，房地產企業發行信托產品融資面臨的風險也很高，這在一定程度上限制了房地產企業通過這一方式進行融資。

4.融資相關的法律法規有待完善

目前，我國房地產融資方面的法律法規還有很多不健全的地方，用于房地產融資方面的法律主要是《擔保法》，但是這一法律對于抵押貸款方面的規定不夠詳細，對于房地產企業通過開發項目進行抵押貸款的要求不夠明細，導致一些房地產企業在貸款時無法找到合適、準確的法律依據。目前我國房地產融資相關政策、法規不健全，沒有形成一套科學、有效的管理體系，不同法律法規之間銜接不完善，缺乏——致性和協調性，在實際的操作中很困難，嚴重的影響了房地產企業融資的正常進行。

二、房地產企業走出融資困境的對策

1.健全資本市場融資體系

不僅僅是房地產企業融資困難，其他行業的企業也存在著同樣的問題，中小企業融資難已經是目前市場中普遍存在的問題，嚴重的制約了經濟的發展，很多的中小企業也因資金困難而倒閉。為此政府需要在資本市場創造良好的融資環境，完善市場融資體系，在法律法規方面進行完善之外，還需要相關的監管部門進行實際的協調、監督管理。一些市場自行調節的部分，則由市場自行調節，減少行政干預，逐步完善我國的融資市場，為房地產企業提供一個良好的融資環境，提供更為廣泛的融資渠道。此外，可以適當的引導國外資金，增加對房地產企業的資金供給，為更多的房地產企業提供資金的幫助。通過這些舉措，逐步的推動資本市場的完善。

2.培育專業化機構投資者

國內目前資本市場發展還不成熟，缺乏真正的市場化機構投資者，在美國等發達國家中，房地產的資金來源中，很大一部分是機構投資者的資金，如保險基金、養老基金、專業投資基金等機構投資者，這些基金資金量大、信息充分，不僅能夠為房地產市場提供穩定的資金，而且還可以分散投資風險。2004年2月，國務院批準了保險基金可以直接進入股票市場。2006年1月，國務院正式批準保險資金可以投資于基礎性建設和渤海產業基金，擴寬了保險基金的投資方向。這些都是國家逐步培育我國機構投資者的積極信號。

3.健全金融市場法律體系

要有一個系統性的監管體系，防范各種違法違規行為的發生。一是要完善《商業銀行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》等法律法規，適當的修訂與房地產金融條款相關的法律法規，通過立法來規范房地產企業的融資、投資行為；二是合理的增加與房地產行業相關的法律法規，如制定《房地產開發企業貸款管理法》和《違反房地產信貸管理辦罰條例》等，通過法律法規的制度，來明確房地產企業的權利和義務，使房地產企業嚴格按照法律的規范從事相關的融資行為，從而建立良好的信用保證；三是嚴格執法，良好的法律法規需要嚴格的執行，相關執法部門要依法辦事，嚴厲查處提供假資料、騙取貸款的開發商，嚴重的追究其法律責任，追回已發放的貸款。

4.拓寬融資渠道引入多樣化融資模式

在目前房地產日益與國際接軌的情況下，要引入多樣化融資模式，努力拓寬融資渠。從西方發達國家房地產企業融資模式來看，我國應逐步引入房地產信托、房地產投資信托基金、房地產產業投資基金和商業房地產抵押貸款支持證券等模式。

（1）房地產信托：相對于房地產企業上市、債券融資等渠道，通過信托方式進行融資具有更多的優點，如操作靈活、運作周期短等。目前，國內房地產資金信托比較多的，是主要的房地產企業通過信托融資方式，信托機構和房地產企業之間可以通過深度的合作，開發出更具創新的信托產品，吸引更多的投資者，從而融入更多的資金。

（2）房地產投資信托基金：房地產投資信托基金是一種證券化的產業投資基金，該基金通過發行股票，募集投資者的資金，由專業機構負責基金的運作，通過投資不同地區、不同類型房地產項目，降低市場的非系統風險，經營收入以派息的方式分配給投資者，為投資者提供穩健的收益。作為房地產融資的超級替補，信托公司正逐漸躍升至舞臺中央，特別在2010年房地產信貸和資本市場融資愈趨嚴格的形勢下，面臨機制和產品的雙重機遇，全國化信托公司和地方信托公司已呈現出明顯的業務分化，其業務競爭策略和重點也漸漸清晰。

（3）房地產產業投資基金：房地產投資基金不同于普通的投資基金，該基金的設立是專門用于房地產開發項目，投資范圍有明確的限于，即只能投資到房地產領域。通過這一基金的設立，可以大量的籌集分散的資金，有利于房地產的融資，也便利了中小投資者。房地產投資基金可以獲得較高的規模效益，從而促進房地產市場的持續發展。目前該基金在夠沒發達國家較為普遍，在我國還處于發展階段，隨著市場的逐漸健全，這一基金的規模也將逐漸壯大。

（4）商業房地產抵押貸款支持證券：這一方式是抵押貸款支持證券的一種。根據打包資產的不同，MBS可分為個人住房抵押貸款支持證券（RMBS）和商業房地產抵押貸款支持證券。第一種是商業銀行資產證券化的形式，第二種則是房地產企業的一種債務性融資方式，將房地產企業的抵押貸款打包為一個自稱組合，以證券化的方式向投資者發行。兩者都屬于債務性融資，主要是這樣方式的運作更為復雜，對于專業技能要求更高。

為房地產企業構建多元化并且符合我國特有國情的融資渠道，除了政策方面的引導、支持之外，還要健全資本市場，培育發展房地產信托業務，通過建立不同的融資渠道，為房地產企業提供更多的融資可能。在證券市場中，為房地產發行債券提供一定的便利，促進房地產企業通過公司債券的方式融資，通過多種方式的結合，拓寬房地產企業的融資渠道，減少相關的限制。

當然，規模一般的房地產企業要提升自身素質，完善內部的管理機制，加強信用制度建設。從而提高企業的內源融資能力能，在自身條件良好的情況下，能夠為外源融資創造有力的融資條件，除了加強自身的建設，提升信譽外，企業要積極的進行多方面的融資。房地產企業的財務部門制度更為精細的預算，根據企業的投資計劃和融資計劃，制度合理的預算方案，降低財務風險，避免為企業帶來不必要的負擔。房地產企業的融資難問題在我國的市場中十分普遍，房地產老板跑路等新聞屢見不鮮，究其原因，處理市場機制不健全外，房地產發展市場的不規范、過于盲目等式重要原因，因此，房地產企業在選擇投資項目時要經過慎重的考慮，合理確定投資項目，避免出現盲目的開發。最后，對于房地產企業的融資，除了筆者上述的方式外，還要大膽嘗試新的融資工具，加強企業內部治理結構，拓展和完善多元化的房地產融資渠道。

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作者簡介：王少梅（1971.03- ），女，江蘇鹽城人，會計師，主要研究方向：高等院校與企業財務成本管理、內部控制