探析商業地產企業內部控制中的問題與建議

馬靜

摘 要：近年來，隨著我國社會主義市場經濟的不斷發展與完善，人民生活水平的不斷提升，我國商業地產業也迎來了一次又一次的發展高潮。商業地產業逐漸成為我國的支柱性產業。因此，商業地產企業自身能否實現高效管理，內部控制顯得尤為重要。本文將就目前我國商業地產企業在內部控制方面存在的問題進行分析，并針對這些問題找出相應的對策。

關鍵詞：商業地產企業；內部控制；問題；建議

近年來，隨著我國商業地產業在國民經濟發展中的重要地位的凸顯，人們對商業地產業的發展越來越關注。商業地產市場的波動必將對我國的經濟發展產生重大影響。縱觀我國商業地產的發展現狀，它作為我國市場經濟體系中的重要組成部分，是我國商業地產業健康發展的標志與載體。據相關數據資料統計顯示：目前我國從事商業地產開發的企業已經超過了8萬家。它所直接拉動的就業人數為200萬人以上，如果再將物業管理、房屋中介等相關產業也視為商業地產企業的范疇，那么商業地產企業所帶來的經濟正拉動作用更是不可忽視。而內部控制作為有效防范企業經營風險的有效措施，不僅影響到我國商業地產企業自身的健康和可持續發展，甚至影響到我國國民經濟的整體發展水平。

一、商業地產企業內部控制存在的問題

隨著我國社會主義市場經濟的不斷發展，我國商業地產業在飛速發展的同時仍面臨著激烈的競爭，面對瞬息萬變的市場環境，商業地產企業要想獲得更好的發展就必須做好內部控制管理。雖然在社會各方面的監督提醒下，商業地產企業的內部控制工作取得了一定的成績，但是仍存在一些問題。

1.商業地產企業內部控制環境薄弱

針對我國目前商業地產企業的內部控制現狀來看，還存在內部控制環境薄弱的局面。首先，企業的管理層缺乏對內部控制的認識。我國的商業地產企業基本都是以民營企業為主的。而這些民營企業的管理者、領導者、決策者都是從包工頭、泥瓦匠的角色中蛻變出來的，他們的管理方式憑借的都是自身的經驗，對于內部控制的重要作用認識不足。其次，內部人員素質不高。隨著知識經濟時代的到來，我國商業地產企業逐漸意識到人力資源才是現代企業戰略發展目標實現的重要保障。但是，由于我國商業地產企業的人員素質參差不齊，導致企業內部控制執行能力差，內部審計監督的力度不夠等問題。如果商業地產企業內部管理層或員工出現貪污舞弊等行為將給企業的經營管理帶來人為的風險。

2.缺乏風險防范意識

據國家統計局相關數據資料顯示，我國商業地產企業的平均壽命只有3.5年。究其原因，主要是由于商業地產行業存在較大的風險、缺乏對風險的有效評估而造成的。其實，商業地產項目的投資本身就是一種對未來的預測而進行的產品的生產過程。但是，在投資經營過程中未來是不確定的，這也就決定了我國商業地產企業必須面對來自各方面的風險。再加之商業地產企業的投資數額一般都比較高，資金的變現能力差、資金周轉周期慢等行業特點的存在更使得商業地產企業的經營充滿了變數。例如，金融危機的爆發、中央政府對商業地產行業實施的宏觀調控等都增加了商業地產的經營風險。就目前我國商業地產企業的風險管理現狀來看，大多數商業地產企業對風險的評估能力較為薄弱，沒有將商業地產企業可能面對的風險進行細化、對現金流的控制也存在不到位的問題，大多數商業地產企業在內部控制方面還是以對財務報表的防錯、財務舞弊現象的糾正作為主要目的，目光短淺未能將企業的內部控制與風險管理有機的融合在一起。

3.內部控制缺乏執行力

在實際生活中，我們經常在新聞、網絡等媒體中聽到一些關于商業地產企業的工作人員在為客戶辦理業務、采購工程物資、銷售商品房、承包工程項目等業務時經常舞弊、貪污、損公肥私、撈取回扣等，還有的工作人員利用職務之便挪用公款，這些經濟案件的發生都是由于商業地產企業內部控制的執行不到位導致的。雖然我國商業地產企業內部制定了內部控制制度，但是，大部分都是為了應付上級部門或者相關部門的檢查，制度上墻但是執行力度較差。對于企業內部控制的執行力度的不足使得很多商業地產企業在遇到具體問題時，企業的領導者總是將很多制度性問題靈活化，將內部控制的嚴肅性、剛性拋于腦后、置之不理。例如：有的商業地產企業的員工獎懲制度經常出現由于人情因素的而改變現象，最終引起其他員工的不滿、怨聲四起，企業的經營容易出現無章可循的無序狀態。

二、完善我國商業地產企業的內部控制對策

面對激烈的競爭，我國商業地產企業如何才能在這種內外壓力的環境中立于不敗之地，就必須克服目前商業地產企業內部控制方面的各種問題，不斷創新、與時俱進，更好的適應社會主義市場經濟發展對商業地產企業提出的要求，為我國國民經濟的發展創造更多的經濟效益。

1.創建良好的內部控制環境

良好的內部控制環境是商業地產企業建立并實施內部控制的基本前提條件，因此，對于商業地產企業而言，必須構建良好的內部控制環境。首先在企業管理層與普通員工中樹立現代企業的控制管理理念，強化他們的風險意識，無論是企業的高層領導者，還是企業的管理人員，人人都必須樹立風險管理意識，防止盲目的擴張，避免為了追求業績而忽視風險的行為發生；其次加強對本企業員工專業素質的培養與提升。可以結合目前我國正在開展的反腐倡廉等活動，對于企業的管理層及決策層員工進行廉潔自律、依法辦事的職業道德素養的培訓；對普通員工定期對其進行內部控制專業知識的培訓。

2.不斷完善商業地產企業風險管理體系

商業地產企業在經營過程中存在很多風險，因此，商業地產企業必須從自身所處的實際環境出發，在企業內部不斷構建并完善全面風險管理體系，并將風險管理體系視為企業內部控制的主要內容。對于商業地產企業而言，要對每一項投資項目都進行風險評估，在關注財務風險的同時，要注意對企業的資金實行預算與集中管理。例如，由于目前我國各商業地產企業的資金主要來自銀行，據統計，商業地產企業90%的資金來源于銀行，這種單一的融資方式不僅大大增加了商業地產企業的資金成本，更是我國商業地產業企業由于對銀行的過分依賴而增加了經營風險，因此，商業地產企業可以拓展其他融資渠道，如上市、信托融資等。

商業地產企業的工程項目較為復雜，并存在較多的應付款項目，管理者很難真正實現對每一個合同的全面監控。因此，這就要求商業地產企業必須根據已經審批的業務流程來申請資金計劃，對各項目設立禁止的條件與預警機制，當合同的付款金額達到了80%～90%，那么預警機制將自動提醒企業的管理者，同時加強審批制度的完善，力爭把風險控制在安全范圍。

3.不斷強化商業地產企業內部的審計與監督管理職能

商業地產企業的內部審計是強化企業內部控制的一項最有效的策略，也是企業及時發現內部控制漏洞并予以改進的最佳選擇。因此，我國商業地產企業必須加強對內部審計的監督與管理，充分發揮其職能。這就要求商業地產企業必須注意在企業內部加強對內部審計的重視，保證其權威性與地位獨立性。特別是作為商業地產企業的項目施工招標環節，是一個極易發生舞弊事件的環節，這就要求企業內部審計人員在平時的工作中熟悉對照招標條款，看是否在施工中嚴格遵照招標流程進行，是否存在不合理的改動或者未經授權，其書面評估意見是否與最終中標結果一致等，如果存在不一致的情況一定要分析其真正的原因。

總之，商業地產企業的內部控制是一項系統性的工程，需要長期的實踐與完善。面對來自各方面的競爭壓力與生存壓力，商業地產企業一定要穩扎穩打地完善內部控制，從觀念上轉變、在營造內部控制管理環境的同時提高內部審計部門的監管職能，使商業地產企業在激烈的市場競爭中立于不敗之地，從而對國民經濟的發展起到良好的促進作用。

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