淺析投資決策模型在房地產(chǎn)項(xiàng)目資金管理中的應(yīng)用

文/趙洪波

淺析投資決策模型在房地產(chǎn)項(xiàng)目資金管理中的應(yīng)用

文/趙洪波

隨著房地產(chǎn)行業(yè)計(jì)入“白銀時(shí)代”和政府職能轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入有序競(jìng)爭(zhēng)階段，房地產(chǎn)企業(yè)的決策能力、運(yùn)營(yíng)能力、資金管理能力成為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

一、房地產(chǎn)行業(yè)投資決策模型

房地產(chǎn)行業(yè)投資決策模型主要包括：付現(xiàn)成本支出表、銷售收款表、籌資活動(dòng)表、資金收支總表、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量表及其他附表等。通過投資決策模型可以將企業(yè)的決策能力、運(yùn)營(yíng)能力、資金管理能力等核心能力集成到一個(gè)excel文件中，具體如下：

(一)投資決策

投資決策是建立在很多假設(shè)條件基礎(chǔ)上的，這些假設(shè)條件的設(shè)置能力是企業(yè)投資決策能力的具體表現(xiàn)。宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、銀行利率變化趨勢(shì)等宏觀形勢(shì)假設(shè)，是決策層對(duì)宏觀形勢(shì)的判斷；業(yè)態(tài)布局、目標(biāo)客戶群、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等微觀層面的假設(shè)，是決策層對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)把控能力的具體表現(xiàn)。假設(shè)條件的設(shè)置需要不同領(lǐng)域的專業(yè)人員的參與，領(lǐng)導(dǎo)定盤子。

如何將所有假設(shè)條件落實(shí)到?jīng)Q策模型的模型中是企業(yè)決策實(shí)操能力的綜合表現(xiàn)，需要職業(yè)判斷。

通過把假設(shè)條件落實(shí)到模型中的方式可以把決策者的意圖融入到項(xiàng)目決策模型中，實(shí)現(xiàn)決策影響的量化，為最終決策和業(yè)績(jī)考核等提供數(shù)據(jù)支撐，保障決策質(zhì)量，提高效率，控制風(fēng)險(xiǎn)。

(二)運(yùn)營(yíng)管理

運(yùn)營(yíng)管理指對(duì)運(yùn)營(yíng)過程的計(jì)劃、組織、實(shí)施和控制，是與產(chǎn)品生產(chǎn)和服務(wù)創(chuàng)造密切相關(guān)的各項(xiàng)管理工作的總稱。成熟的運(yùn)營(yíng)管理體系能夠?qū)Ω黜?xiàng)工作的時(shí)間做出合理估計(jì)，這些時(shí)間估計(jì)將直接影響決策模型中的資金流動(dòng)，進(jìn)而影響項(xiàng)目決策。如果運(yùn)營(yíng)管理能力不足，對(duì)各項(xiàng)工作時(shí)間安排不合理，將對(duì)模型量化的精度產(chǎn)生直接影響，甚至導(dǎo)致決策模型數(shù)據(jù)失去意義。

(三)資金管理

對(duì)獨(dú)立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，資金管理的主要內(nèi)容是：全景資金計(jì)劃，資金籌集，資金使用，日常管控等。資金的日常管控主要是實(shí)操層面的內(nèi)部控制程序，是企業(yè)管理的基礎(chǔ)。全景資金計(jì)劃是開發(fā)項(xiàng)目資金管理的總綱，是項(xiàng)目資金籌集和使用的規(guī)劃的基礎(chǔ)，全景資金計(jì)劃編排能力是企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。

全景資金計(jì)劃是投資決策模型重要副產(chǎn)品，兩者的基本內(nèi)容是相同的，只是用途和表現(xiàn)形式不同，可以將兩者有機(jī)融合到一起，即在將投資決策模型中涉及資金流動(dòng)的明細(xì)項(xiàng)目添加收支時(shí)間節(jié)點(diǎn)，將相關(guān)數(shù)據(jù)匯總加工后形成全景資金計(jì)劃，通過數(shù)據(jù)公式關(guān)系優(yōu)化資金計(jì)劃，進(jìn)而對(duì)資金籌集和使用進(jìn)行規(guī)劃，指導(dǎo)企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策，如：合約規(guī)劃。

二、投資決策模型在資金管理中的應(yīng)用

投資決策模型主要用于項(xiàng)目投資決策，不同階段對(duì)數(shù)據(jù)的精度要求不同，最初階段出于成本和時(shí)間考慮會(huì)大量使用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，隨著項(xiàng)目的推進(jìn)，投資決策模型對(duì)數(shù)的要求越來越高、越細(xì)。

投資決策一般是獨(dú)立的，而企業(yè)資金管理一般會(huì)涉及多個(gè)項(xiàng)目，一般情況下既存在已經(jīng)上馬投產(chǎn)的項(xiàng)目，也存在投資前期項(xiàng)目，不同開發(fā)階段，資金計(jì)劃的用途和要求不同，因此，企業(yè)層面的資金計(jì)劃不能直接將各項(xiàng)目資金計(jì)劃簡(jiǎn)單加計(jì)匯總，需要分類管理。

(一)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃階段

企業(yè)戰(zhàn)略是中長(zhǎng)期規(guī)劃，很多戰(zhàn)略布局是依據(jù)職業(yè)判斷作出的，戰(zhàn)略布局是否可行需要企業(yè)綜合考慮宏觀環(huán)境、行業(yè)趨勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、企業(yè)資源保障等因素，其中資金戰(zhàn)略規(guī)劃是必不可少的。在編制資金戰(zhàn)略規(guī)劃過程中，首先需將各項(xiàng)因素變化趨勢(shì)量化，然后編入投資決策模型，再將資金收支情況具體化，進(jìn)而形成資金戰(zhàn)略規(guī)劃，通過驗(yàn)證資金籌集和使用的限制條件是否滿足要求，評(píng)價(jià)戰(zhàn)略的可行性和適當(dāng)性。

(二)項(xiàng)目投資決策階段

企業(yè)準(zhǔn)備投資一個(gè)項(xiàng)目至少應(yīng)滿足兩個(gè)條件：一是經(jīng)濟(jì)上可行；二是資金有保障。資金有保障體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是土地款和規(guī)費(fèi)；二是其他資金接續(xù)。在項(xiàng)目投資決策階段土地款和規(guī)費(fèi)不是具體數(shù)值，而是限額，是企業(yè)短期資金供給能力和項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性限額的較小值，其中項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)型限額的計(jì)算可以利用項(xiàng)目投資決策模型倒推。

(三)項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)階段

在項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)階段土地成本已經(jīng)確定，企業(yè)可以利用決策模型對(duì)不同概念設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和資金排布影響進(jìn)行測(cè)算，為概念設(shè)計(jì)決策提供數(shù)據(jù)支撐。此時(shí)可以利用資金排布數(shù)據(jù)編制項(xiàng)目資金籌集規(guī)劃，為資金籌集合同談判做前期準(zhǔn)備工作。

(四)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段

在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，產(chǎn)品設(shè)計(jì)將具體化，項(xiàng)目大部分成本指標(biāo)將在這個(gè)階段被確定，利用投資決策模型，可以綜合考慮收入、支出、利息、稅金等影響，能夠全面的反映不同設(shè)計(jì)方案的效益差別。

報(bào)規(guī)通過時(shí)，施工圖基本確定，項(xiàng)目的成本造價(jià)基本可以確定，施工進(jìn)度節(jié)點(diǎn)可以合理估計(jì)，結(jié)合運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)能夠?qū)⑼顿Y決策模型基礎(chǔ)數(shù)據(jù)具體化，進(jìn)而細(xì)化全景資金計(jì)劃。細(xì)化后的全景資金計(jì)劃，能夠?yàn)橘Y金籌集、使用排布提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，也可以為合約規(guī)劃提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

(五)項(xiàng)目招投標(biāo)階段

在制作標(biāo)書過程中，應(yīng)將項(xiàng)目合約規(guī)劃內(nèi)容納入標(biāo)書中，減少合約談判和施工過程中不必要的爭(zhēng)議，通過付款條款的設(shè)置將資金計(jì)劃落實(shí)到標(biāo)書中，提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益。在評(píng)標(biāo)過程中應(yīng)將不同付款方式對(duì)利息和稅金的影響納入評(píng)分體系，規(guī)避憑感覺做決定。

(六)項(xiàng)目投資建設(shè)階段

項(xiàng)目開工時(shí)，主要合同應(yīng)經(jīng)簽訂，此時(shí)項(xiàng)目公司應(yīng)將合同內(nèi)容和運(yùn)營(yíng)安排落實(shí)到投資決策模型中，使投資決策模型數(shù)據(jù)細(xì)化到實(shí)操模擬的程度，進(jìn)而編制項(xiàng)目資金全景計(jì)劃，為項(xiàng)目資金管控提供標(biāo)桿數(shù)據(jù)，控制資金風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目建設(shè)過程中，當(dāng)項(xiàng)目出現(xiàn)異常情況時(shí)可以利用資金全景計(jì)劃的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)對(duì)資金計(jì)劃作出及時(shí)調(diào)整，保障資金計(jì)劃的有效性。

(七)項(xiàng)目銷售階段

項(xiàng)目銷售具有很大的不確定性，當(dāng)項(xiàng)目銷售情況超出預(yù)期可容忍差異，將對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃資金流產(chǎn)生重大影響，需要對(duì)項(xiàng)目資金計(jì)劃作出適當(dāng)調(diào)整，以保障資金安全或提高經(jīng)濟(jì)效益。

(八)項(xiàng)目復(fù)盤階段

項(xiàng)目復(fù)盤的目的是為了深入分析投資決策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)計(jì)劃、資金計(jì)劃等規(guī)劃設(shè)計(jì)與實(shí)際執(zhí)行數(shù)據(jù)的差異，找出差異形成的原因，將上述原因分類分析，溯本求源，以指導(dǎo)新項(xiàng)目投資決策和規(guī)劃設(shè)計(jì)，完善企業(yè)信息管理系統(tǒng)，鞏固和加強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

(作者單位：中垠地產(chǎn)有限公司)