房地產市場開發面臨的困局及解決思路

龔衛兵

摘要：隨著經濟的發展，我國的房地產業也迅速崛起，發展快速。房地產業的發展與人民的生活密切相關，是關系到國計民生的頭等大事，對我國經濟的發展起著不可替代的作用。盡管近些年來，房地產的發展勢頭猛烈，但在發展過程中卻出現了許多問題，有待解決和完善。本文將從房地產的發展入手，分析目前我國房地產市場面臨的問題，從而探討解決的對策和思路，促進房地產業的健康發展。

關鍵詞：房地產 供求關系 土地價格

改革開放以來，人們的生活發生了翻天覆地的變化，特別是在與人民息息相關的衣食住行方面的變化顯著。就住房來說，隨著國民收入的提高，人們越來越重視對住房環境的改善，加之近些年來城市化進程的腳步加快，大量農村人口也逐漸向城市涌入，對于住房的需求逐漸加大。

一、我國房地產的發展

在改革開放之前，我國還沒有真正意義的房地產業，直到1978年后，隨著國家土地使用制度和住房制度的改變，土地和房產成為了商品，能夠進行買賣，使人們逐漸形成了對房地產的認識，由此開始形成房地產市場。1992年，伴隨著對住房改革的全面實施，國家引入了住房公積金制度，一度使得房地產市場出現了過熱現象。由于房地產市場暴露出的缺陷越來越多，國家對相關制度進行了完善，同時實行了住房按揭貸款，房地產市場在后來的發展中保持著平穩的發展勢頭。但2003年以后，房地產的投資出現了增長迅速的態勢，直接導致了房價的上漲。目前，由于國家宏觀調控力度加強，房價出現了不同程度的回落。由此可見，我國的房地產市場的發展起伏較大，每一個時期都有其發展面臨的困難和問題，影響了房地產的健康發展。

二、目前我國房地產開發面臨的問題

房地產行業在國家的經濟發展中發揮著越來越重要的作用，近幾年，城市高樓大廈隨處可見，為了實現城市規劃，進行城市建設，我國加快了房地產業的發展。在追求房地產發展速度的同時，房地產的開發卻面臨著土地價格增長迅速，房地產開發企業資金不足和開發商缺乏對市場供求關系的正確認識等方面的問題，嚴重影響了房地產市場的發展。

（一）土地價格增長迅速

自1978年改革開放以來，土地成為了一種商品逐漸受到人們的重視，一方面房地產開發商從中找到了有效發展房地產的，謀取利益的方法和渠道；另一方面，土地所有者也意識到了土地資源為他們帶來的經濟利益。近些年來，國家加快了城市化進程的腳步，在城市化建設中，房地產建設成為重點，而房地產的開發離不開土地資源的開發和利用，由此造成了土地價格的快速增長，土地價格的增長又必定造成房地產開發成本的增加，進而直接作用于房價上，造成房價居高不下的現象。

（二）房地產開發企業的資金供給不足

房地產開發所需要的資金數額較大，建筑材料、建筑工人的工資等都是一筆不小的費用，也就是說，房地產業所需的成本較大，而我國的房地產開發商自身所持有的資金較少，主要是通過銀行貸款等方式來籌集資金。有數據顯示，在2010年，我國房地產開發企業的自籌資金比例還不到整個開發資金的一半，可見開發企業資金不足的現象明顯[1]。企業自身資金不足，依靠銀行貸款等方式進行房地產開發資金的籌措，在施工期間將會造成建設資金不到位，拖欠建設工人工資等問題，不僅影響了房地產建設的進程，也影響了開發商的信譽。

（三）開發企業缺乏對市場供求關系的正確認識

隨著房地產業發展所帶來的高收益誘惑，更多的房地產商投入到了土地開發中，力求在房地產開發和建設中取得更豐厚的效益。而城市化進程也使得人民對于住房的需求量增加，由此也造成開發商的盲目投資，盲目開發。這正是由于開發商缺乏對市場的供求關系進行冷靜客觀的分析和判斷，沒有認識到消費者的需求，造成了住房供大于求或小于求的不合理現象。

三、房地產開發中存在問題的解決思路

鑒于房地產開發中仍然存在著相當大的問題，政府和開發企業本身都應該采取相應措施，避免類似情況的發生，促進房地產市場的良好發展。

（一）政府積極對土地價格進行宏觀調控

我國土地資源的價格一路攀升，造成房地產開發成本的增加，影響了住房價格，對民生發展產生了嚴重影響。政府應該本著“以民為本”的思想，加強我國的民生發展力度，因此應該從房地產開發的源頭上進行控制，積極施行調控政策，對土地買賣中出現的抬高價格，不合理買賣等現象進行宏觀調控，保證開發商以較低的成本價格買到較好的土地進行合理開發，為居民的住房建設作出保障。

（二）企業應該拓寬資金來源，保證開發資金

房地產開發企業在進行地產開發時往往會因為資金不足而影響建設進度，這也就意味著減緩了資金回籠的速度，造成企業發展的惡性循環。因此，企業在房地產開發之前，應積極拓寬資金籌集的渠道，努力增加企業自身的資金，使企業自身的資金力量更加雄厚，打破過度依賴貸款的局面，為房地產開發提供持續有力資金支持，最大限度的發揮出人力、物力的作用，保證房地產建設的順利進行。

（三）正確認識房地產市場的供求關系

為了有效避免房地產市場出現的盲目投資現象，企業應該在開發之前進行調查研究，分析房地產市場的供求關系，了解清楚消費者的消費需求和消費心理，為實現房地產帶來的高額收益做好準備。在開發建設前，應該根當地的經濟發展水平，人口數量，消費者對住房的需求量，家庭平均收入水平等來考慮是否進行開發投資。對市場需求做出正確的分析和定位，實現房地產開發的合理性，防止供過于求或功小于求的緊張現象出現。

四、結束語

房地產市場的開發需要依靠各方面的合作，包括足夠的資金，較低成本的土地資源，科學合理的市場供求分析等，因此，房地產開發商應該吸取教訓，借鑒經驗，努力實現房地產開發的價值。

參考文獻：

[1]增科軍.房地產市場開發困局及解困思路[J].企業改革與管理.2014（10）

[2]廖理.現階段房地產開發面臨的問題與對策研究[J].科協論壇（下半月）.2011（08）

[3]郝鳳英.我國房產市場管理存在的問題及解決方法[J].中國房地產金融.2012（07）endprint