“房地產(chǎn)危機關(guān)聯(lián)”的概念及判斷

簡貴來

對當前樓市形勢的準確判斷，不僅是房地產(chǎn)問題、金融問題，還是中國發(fā)展特定條件下的社會、政治、經(jīng)濟的治理、效率和發(fā)展的集合問題。

目前對房地產(chǎn)市場關(guān)注不應(yīng)該只注意房地產(chǎn)本身的問題，而是要以高度的社會責(zé)任感理性地研究現(xiàn)在的局面。基于中國處在社會經(jīng)濟發(fā)展的初級階段，過去和今后很長一段時間內(nèi)，樓市與經(jīng)濟仍然會緊密關(guān)聯(lián)。

理性地認識房地產(chǎn)自身危機和“危機關(guān)聯(lián)”是宏觀政策的當務(wù)之急。“房地產(chǎn)危機關(guān)聯(lián)”的概念是強調(diào)房地產(chǎn)自身危機之外的危機，指由于房地產(chǎn)危機觸發(fā)的更大范圍的危機連鎖反應(yīng)，涉及縱橫社會、政治、經(jīng)濟的各個層面，微觀上牽連著40多個行業(yè)和四分之一的GDP。

“房地產(chǎn)危機關(guān)聯(lián)”的提出，旨在跳出微觀房地產(chǎn)的拐點或衰敗論的狹義視野，從國家治理層面的高度觀察評估房地產(chǎn)的危機危害，在學(xué)術(shù)層面上建立房地產(chǎn)頂層設(shè)計的理論界面，為政策制定提供另一種思路;在微觀層面上評估危機關(guān)聯(lián)對國民經(jīng)濟的影響程度，找到化解當前樓市危機的有效政策，進而將房地產(chǎn)周期性調(diào)整的風(fēng)險及成本降到最低限度。

規(guī)范房地產(chǎn)市場運行機制必須先解決如何看待房地產(chǎn)危機的危害程度和“危機關(guān)聯(lián)”的影響，清晰把控目前問題的性質(zhì)和危害才能在規(guī)范房地產(chǎn)發(fā)展過程中不再顧此失彼，才能判斷房地產(chǎn)模式的演化趨勢及其社會經(jīng)濟特性的表現(xiàn)形式，才能解決好房地產(chǎn)發(fā)展的自身規(guī)律與社會經(jīng)濟治理的邏輯關(guān)系。

控制房地產(chǎn)風(fēng)險引擎。房地產(chǎn)行業(yè)是否存在泡沫一直是一個熱議的話題。房地產(chǎn)有泡沫，就像啤酒一樣。房地產(chǎn)不僅僅具有居住價值，也具有典型的投資價值。捅破泡沫和放大泡沫同樣危險，放大泡沫是經(jīng)濟規(guī)律的“外部性”原理決定的，是人類可以克服的負面清單。而捅破泡沫則是主觀行為，具有破壞性。世界經(jīng)濟史上還沒有明顯的由政府主導(dǎo)捅破泡沫的極端行為，但無心為之的事還是時有出現(xiàn)。

風(fēng)險時刻存在，就像啤酒的泡沫和股市的投機。但控制風(fēng)險的發(fā)展方向和規(guī)模是政府治理方向的重點。積極的、有引導(dǎo)的消化目前高庫存的房地產(chǎn)市場是一個正確的導(dǎo)向，把中低收入人群的住房問題攬在政府的懷里，讓市場化的高端項目自由調(diào)節(jié)，分類滿足各類人群的需要，迅速回歸市場化資源配置機制 。

社會經(jīng)濟的系統(tǒng)性風(fēng)險正在積累。房地產(chǎn)危機特征業(yè)已形成。由此引發(fā)的金融、經(jīng)濟系統(tǒng)性風(fēng)險正在快速影響著各個行業(yè)，危及國民經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展。房地產(chǎn)引發(fā)的經(jīng)濟下行不同于其他產(chǎn)業(yè)，它會嚴重導(dǎo)致規(guī)模化的上游產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能過剩，投資收益和投資回籠發(fā)生顛覆性改變;開發(fā)進程的停滯引發(fā)規(guī)模化信貸風(fēng)險和施工企業(yè)大規(guī)模勞務(wù)糾紛;土地財政累及政府運行和企業(yè)財務(wù)費用上升;市場運行不暢導(dǎo)致企業(yè)以價格戰(zhàn)方式惡性競爭，民間資金緊張和高利貸繃緊了社會矛盾的弦;整個國民經(jīng)濟運行體系的紊亂局面形成。

房地產(chǎn)風(fēng)險杠桿被延長。由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈較長，資金流的不均勻萎縮使得行業(yè)發(fā)展冷熱不均，區(qū)間性風(fēng)險跳躍式被放大，傳導(dǎo)給關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，在資金流和市場信心的推動下形成浪涌式風(fēng)險。

上游工業(yè)項目產(chǎn)能過剩嚴重，投資收益風(fēng)險放大，銀行信貸風(fēng)險劇增;房地產(chǎn)開發(fā)貸規(guī)模龐大，違約風(fēng)險激增;銀行信貸的大半江山風(fēng)險高懸。中國超過6成的農(nóng)民工陷入勞務(wù)糾紛怪圈，社會不穩(wěn)定問題突出。購房人資金去向空沌，開發(fā)商外流的海外投資每年不低于150億美元。每一個環(huán)節(jié)的風(fēng)險都會在其他環(huán)節(jié)中傳導(dǎo)并放大、變異，相互關(guān)聯(lián)中向社會經(jīng)濟的核心領(lǐng)域積聚，引發(fā)社會紊亂和金融危機。

風(fēng)險危害需理性判斷。房地產(chǎn)的風(fēng)險源自泡沫論和政策長期干預(yù)。房價與人均收入比、空置率、投資性購房等作為泡沫的評價體系。在屬于社會公共政策管理的為中低收入人群的保障房建設(shè)缺項時，房地產(chǎn)市場的不平衡就會成為社會性問題而放大政治關(guān)注，讓充分市場化的經(jīng)濟成分背負起社會責(zé)任。

房地產(chǎn)的問題長期被負面化，導(dǎo)致判斷相關(guān)問題時出發(fā)點和理論體系嚴重扭曲。理性的判斷是建立在社會、政治、經(jīng)濟的大框架基礎(chǔ)上的宏觀關(guān)系上。以限貸限購為主的房地產(chǎn)調(diào)控沒有退去，市場業(yè)態(tài)已完全表現(xiàn)出量價齊跌的惡性萎縮。

由此引起的房地產(chǎn)風(fēng)險大規(guī)模傳導(dǎo)和發(fā)散性外溢與經(jīng)濟體系的強關(guān)聯(lián)性需要得到更多關(guān)注。僅中國房地產(chǎn)的上游產(chǎn)業(yè)的鋼鐵、水泥、玻璃等等行業(yè)的產(chǎn)能過剩的投資價值規(guī)模約10—20萬億，強化了無效投資的形成，嚴重拖累國民經(jīng)濟效率和運行態(tài)勢。

樓市處在調(diào)整窗口期。房地產(chǎn)已陷入不相信“狼來了”的群體非理性困境。改變?nèi)藗儗Ψ康禺a(chǎn)存在問題的認識和改變市場行為同樣困難。

房地產(chǎn)行業(yè)的危機和危機外溢是中國目前經(jīng)濟下滑主要推手，穩(wěn)經(jīng)濟、調(diào)結(jié)構(gòu)是國策，針對泛房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)目前的局面，在適宜調(diào)控的關(guān)鍵期理性應(yīng)對，形成高屋建瓴的房地產(chǎn)頂層設(shè)計制度，改變房地產(chǎn)行政治理的模式，不僅能改變危機規(guī)模和走向，還能夠利用調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)擠出落后產(chǎn)能，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，把風(fēng)險控制成本降到最低。

政策的窗口期是多個關(guān)聯(lián)因素的復(fù)雜組合。矛盾和風(fēng)險積聚期也是解決問題的窗口期，調(diào)整成為現(xiàn)實的需求。它不是流行的拐點論能夠表達的，拐點更多看到了量價齊跌的現(xiàn)象，但量價齊跌這個局面是市場不能接受的，且不可持續(xù)。從宏觀經(jīng)濟學(xué)的視角看，房地產(chǎn)的調(diào)整是一個震蕩上行的過程，曲線斜率受市場供求關(guān)系影響。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)完全市場化是改變長期受社會政策困擾的現(xiàn)狀的關(guān)鍵所在。確立房地產(chǎn)的投資屬性是房地產(chǎn)頂層設(shè)計的突破口，分開市場化的房地產(chǎn)開發(fā)和政策性的保障房建設(shè)是房地產(chǎn)制度建設(shè)的基礎(chǔ)。在鼓勵高端項目建設(shè)滿足長遠規(guī)劃的前提下，不斷提高人們的居住和生活品質(zhì)是政策應(yīng)有的導(dǎo)向，同時，房地產(chǎn)的市場化增加政府的稅費收入，合理優(yōu)化資源配置，減少“規(guī)劃型浪費”，讓市場機制發(fā)揮作用是符合經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，是有中國特色的社會主義建設(shè)的發(fā)展方向。

綜上，讓房地產(chǎn)退出對國民經(jīng)濟的主導(dǎo)地位需要長期產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。維持一定的泡沫是促進發(fā)展的手段，泡沫放大和捅破泡沫同樣具有破壞性。

（作者系內(nèi)蒙古置業(yè)晟基有限公司總經(jīng)理）

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