土地流轉(zhuǎn)信托：農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)融資方式的新探索

解紅+侯瑞

摘 要：十八屆三中全會提出要加快構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利。在此背景下農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信托受到各方關(guān)注。相比于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款等融資方式，土地流轉(zhuǎn)信托在堅(jiān)持農(nóng)村土地所有權(quán)和承包權(quán)不變的前提下，發(fā)揮了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的融資功能，找到了一種既讓農(nóng)民流出土地后獲得穩(wěn)定收益，又幫助各類主體流入土地后獲得足夠金融支持、實(shí)現(xiàn)土地高效利用的模式。農(nóng)民、農(nóng)業(yè)經(jīng)營者以及信托公司三方以土地流轉(zhuǎn)信托項(xiàng)目為平臺，產(chǎn)融結(jié)合，實(shí)現(xiàn)了農(nóng)地集約化、專業(yè)化、規(guī)模化的經(jīng)營，推動了農(nóng)地增值、農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收。

關(guān)鍵詞：土地流轉(zhuǎn)；信托；農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)；資產(chǎn)證券化

一、鎮(zhèn)江市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信托產(chǎn)品推進(jìn)情況

自2013年11月以來，“北京信托·金色田野土地信托 1-5號”、“中建投·鎮(zhèn)江新區(qū)·森禾一期土地流轉(zhuǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)信托”先后落地鎮(zhèn)江，兩單土地流轉(zhuǎn)信托產(chǎn)品受托土地共計(jì)11678.46畝，計(jì)劃融資約10.5億元。截止2014年7月，北京信托·金色田野土地信托 1-5號首批信托資金5.4億元已陸續(xù)進(jìn)入資金托管銀行。

（一）北京信托·金色田野土地信托 1-5號。2013年12月，北京國際信托公司（以下簡稱“北京信托”）宣布在鎮(zhèn)江句容市后白鎮(zhèn)五個(gè)行政村成立北京信托·金色田野土地信托 1-5 號五只土地信托（下稱“金色田野系列”），受托土地規(guī)模為9928.46 畝，計(jì)劃融資9.8億元，信托無固定期限，但不低于15年，募集資金主要用于農(nóng)地的后續(xù)開發(fā)。不同于其他土地信托將土地租賃給單一專業(yè)種植單位的做法，金色田野系列土地信托創(chuàng)造了“先集中再分散”模式，最終目的是實(shí)現(xiàn)土地面向?qū)I(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)的多元化流轉(zhuǎn)，有助于打破“進(jìn)城則失地，失地則失業(yè)”的城鎮(zhèn)化怪圈。

該土地流轉(zhuǎn)信托項(xiàng)目的具體操作模式如下：

第一步：設(shè)立財(cái)產(chǎn)權(quán)信托

1、成立土地股份合作社。以村民自愿為原則，經(jīng)村民代表大會表決，后白鎮(zhèn)各行政村村民以其享有的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)作為出資入股成立土地股份合作社。農(nóng)戶將其各自享有的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)依法流轉(zhuǎn)至本行政村的土地股份合作社，土地股份合作社在句容市農(nóng)委登記備案后取得相應(yīng)的土地權(quán)利證書并依法享有土地承包經(jīng)營權(quán)。

2、設(shè)立財(cái)產(chǎn)權(quán)信托。各行政村土地股份合作社就設(shè)立土地流轉(zhuǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)信托召開成員大會，經(jīng)民主決議，由各行政村土地股份合作社作為委托人、北京信托作為受托人發(fā)起設(shè)立土地流轉(zhuǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)信托，各行政村土地股份合作社、村民作為土地信托的受益人。同時(shí)，由發(fā)證機(jī)構(gòu)在相應(yīng)的土地權(quán)利證書作記載或備注登記。

3、標(biāo)的農(nóng)地的管理運(yùn)營。北京信托作為受托人按照委托人的指令，對信托財(cái)產(chǎn)（即9928.46 畝農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)）進(jìn)行管理，管理內(nèi)容包括信托財(cái)產(chǎn)運(yùn)用方式、經(jīng)營方的選擇及更換等。目前北京信托已經(jīng)把標(biāo)的農(nóng)地租賃給句容福源農(nóng)業(yè)旅游發(fā)展有限公司（以下簡稱“句容福源公司”）開發(fā)、經(jīng)營。句容福源公司將圍繞標(biāo)的農(nóng)地開展農(nóng)地平整與增肥、農(nóng)田水利設(shè)施建設(shè)、農(nóng)產(chǎn)品物流基地及銷售網(wǎng)絡(luò)建設(shè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開發(fā)及技術(shù)推廣服務(wù)等，為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)創(chuàng)造基礎(chǔ)條件。在此基礎(chǔ)上，句容福源公司除自身經(jīng)營外，還適時(shí)將整理完畢的農(nóng)地流轉(zhuǎn)至專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民合作社及農(nóng)業(yè)企業(yè)等多元化的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)主體，這些主體可以根據(jù)其種植優(yōu)勢及種植意愿開展具體的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動。

第二步：設(shè)立集合資金信托計(jì)劃

為了解決句容福源公司在開展土地運(yùn)營各個(gè)階段的資金問題，北京信托通過發(fā)行“北京信托·福地1號集合資金信托計(jì)劃”募集資金向句容福源公司提供信托資金貸款。該信托貸款期限為8年，前兩年信托資金成本以募集資金利率為基準(zhǔn)通過協(xié)議確定，以后貸款利率于第2、4、6年的第5個(gè)月協(xié)商確定隨后兩年的貸款利率。還款來源主要為句容福源公司對標(biāo)的農(nóng)地的經(jīng)營收益，同時(shí)由句容市新農(nóng)村發(fā)展實(shí)業(yè)有限公司及江蘇句容福地生態(tài)科技有限公司以1600余畝國有土地使用權(quán)向北京信托提供抵押擔(dān)保，句容福地公司同時(shí)提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

第三步：收益來源及分配

句容福源公司的收益主要來源于對標(biāo)的農(nóng)地運(yùn)營，并以獲得的收益來支付地租、償還信托貸款本金和利息等。土地股份合作社依據(jù)取得的信托收益權(quán)享有信托利益。而農(nóng)戶則按照在土地股份合作社所占股份比例，按年收取地租（約600元/畝），地租每三年按照國家稻谷收購保護(hù)價(jià)上調(diào)而同比例上調(diào)，地租每年年底一次性劃入農(nóng)戶賬戶。除按年收取地租外，不愿意外出務(wù)工的農(nóng)戶還可以被農(nóng)業(yè)公司返聘，成為農(nóng)業(yè)工人，獲得務(wù)工收入（每天約80元左右）。

（二）中建投·鎮(zhèn)江新區(qū)·森禾一期土地流轉(zhuǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)信托。2014年7月，中建投信托與江蘇省鎮(zhèn)江新區(qū)丁崗鎮(zhèn)集體資產(chǎn)經(jīng)營管理中心、鎮(zhèn)江森禾花卉園藝有限公司簽署三方框架協(xié)議，中建投信托首單農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信托——“中建投·鎮(zhèn)江新區(qū)·森禾一期土地流轉(zhuǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)信托”正式宣告落地鎮(zhèn)江。該項(xiàng)目受托土地規(guī)模為1750 畝，首期計(jì)劃融資不低于1000萬元，信托期限為15年，募集資金主要用于“鎮(zhèn)江森禾現(xiàn)代高科技花卉苗木生產(chǎn)示范基地”后續(xù)開發(fā)。

該土地流轉(zhuǎn)信托項(xiàng)目具體操作模式為：

第一步：設(shè)立財(cái)產(chǎn)權(quán)信托

1、成立土地股份合作社。與句容后白鎮(zhèn)類似，為支持土地流轉(zhuǎn)信托項(xiàng)目順利推進(jìn)，丁崗鎮(zhèn)各行政村村民也遵循類似流程先后成立土地股份合作社，并將農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)至合作社。

2、土地發(fā)包至鎮(zhèn)集體資產(chǎn)經(jīng)營管理中心。各行政村土地股份合作社將集中的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)發(fā)包給當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府成立的集體資產(chǎn)經(jīng)營管理中心——鎮(zhèn)江新區(qū)丁崗鎮(zhèn)集體資產(chǎn)經(jīng)營管理中心運(yùn)營。鎮(zhèn)江新區(qū)丁崗鎮(zhèn)集體資產(chǎn)經(jīng)營管理中心按年向農(nóng)戶支付農(nóng)地租金。

3、設(shè)立財(cái)產(chǎn)權(quán)信托。鎮(zhèn)江新區(qū)丁崗鎮(zhèn)集體資產(chǎn)經(jīng)營管理中心將其所持有的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)以設(shè)立財(cái)產(chǎn)權(quán)信托的方式委托給中建投信托。中建投信托設(shè)立“中建投·鎮(zhèn)江新區(qū)·森禾一期土地流轉(zhuǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)信托”，并作為受托人將上述農(nóng)地經(jīng)營權(quán)出租給鎮(zhèn)江森禾花卉園藝有限公司用于設(shè)計(jì)和實(shí)施“鎮(zhèn)江森禾現(xiàn)代高科技花卉苗木生產(chǎn)示范基地項(xiàng)目”，以此推動農(nóng)地的增值，并以獲得的信托利益向丁崗資產(chǎn)經(jīng)營管理中心進(jìn)行分配。

第二步：成立資金信托

為支持該項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)，中建投信托通過發(fā)行專項(xiàng)集合資金信托計(jì)劃，為鎮(zhèn)江森禾花卉園藝有限公司“花卉苗木項(xiàng)目”募集資金。還款來源主要為花卉苗木項(xiàng)目經(jīng)營收益，并以鎮(zhèn)江森禾花卉園藝有限公司的部分股權(quán)提供反擔(dān)保。

第三步：信托利益的分配

中建投信托于每年7月1日向丁崗集體資產(chǎn)經(jīng)營管理中心分配信托利益，即標(biāo)的農(nóng)地的租金收入。信托成立后前兩年農(nóng)地租金收入為850元/畝/年，自信托設(shè)立第三年起每年的農(nóng)地租金根據(jù)國家公布的江蘇省稻谷收購保護(hù)價(jià)的漲幅乘以850元/畝/年進(jìn)行增值確認(rèn)。除按年獲取地租，農(nóng)戶還可選擇外出或就近務(wù)工，或者到鎮(zhèn)江森禾花卉苗木基地打工獲取勞務(wù)收入。

盡管“北京信托·金色田野土地信托 1-5 號”與“中建投·鎮(zhèn)江新區(qū)·森禾一期土地流轉(zhuǎn)信托”在土地信托設(shè)立、收益來源與分配、信托土地后續(xù)經(jīng)營等方面均有不同，比如北京信托模式是由農(nóng)戶組成的土地股份合作社負(fù)責(zé)土地信托的設(shè)立與收益分配，信托土地后續(xù)經(jīng)營則在句容福源承租的基礎(chǔ)上再分包給當(dāng)?shù)氐膶I(yè)大戶、家庭農(nóng)場等新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體，實(shí)現(xiàn)了土地“先集中再分散”多元流動。而中建投信托模式無論是設(shè)立還是收益分配，均由鎮(zhèn)江新區(qū)丁崗鎮(zhèn)集體資產(chǎn)經(jīng)營管理中心代為履行，信托土地全部承租給鎮(zhèn)江森禾花卉園藝有限公司一家經(jīng)營。但無論哪種模式，通過土地信托這一平臺均實(shí)現(xiàn)了農(nóng)業(yè)產(chǎn)融結(jié)合，提升了土地使用效率，推動了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級，同時(shí)也為農(nóng)民獲得更多的財(cái)產(chǎn)性權(quán)利提供了保障。

二、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信托主要作用

（一）為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)融資開創(chuàng)了新的模式。長期以來由于農(nóng)業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)高、波動大、周期長、回報(bào)低，傳統(tǒng)的投資者缺乏興趣不愿投資，而現(xiàn)行《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》又規(guī)定耕地、宅基地等集體所有的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)（宅基地使用權(quán)）不得抵押，使得農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)與農(nóng)房抵押貸款等信貸產(chǎn)品創(chuàng)新缺乏必要的法律依據(jù)。而土地流轉(zhuǎn)信托在堅(jiān)持土地所有權(quán)和承包經(jīng)營權(quán)不變的前提下，將農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)作為信托財(cái)產(chǎn)設(shè)立土地流轉(zhuǎn)信托，并以財(cái)產(chǎn)權(quán)信托為基礎(chǔ)發(fā)行專項(xiàng)集合資金信托計(jì)劃支持農(nóng)業(yè)發(fā)展，有效整合了社會資源，實(shí)現(xiàn)了農(nóng)村土地資源和金融資本的結(jié)合，為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展提供了長期、穩(wěn)定的資金來源，突破了農(nóng)業(yè)發(fā)展的融資瓶頸，為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)發(fā)揮融資功能開創(chuàng)了新模式。

（二）有利于實(shí)現(xiàn)農(nóng)地的高效利用，提升農(nóng)地價(jià)值。目前我國農(nóng)村土地碎片化嚴(yán)重，農(nóng)民種植規(guī)模小、標(biāo)準(zhǔn)化程度低、技術(shù)水平低，土地使用效率低下，農(nóng)地價(jià)值未得到充分發(fā)掘。而現(xiàn)代農(nóng)業(yè)高投入、高產(chǎn)出、高風(fēng)險(xiǎn)的“三高”特點(diǎn)，不僅使得單個(gè)農(nóng)戶無力負(fù)擔(dān)道路、水利等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)投入以及農(nóng)地綜合開發(fā)及整治投入等，即使是家庭農(nóng)場、農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)等新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體受資金投入、回報(bào)周期等因素影響也缺乏對流轉(zhuǎn)農(nóng)地進(jìn)行長遠(yuǎn)規(guī)劃及開發(fā)愿望。但是利用信托的資源整合平臺，則有利于實(shí)現(xiàn)農(nóng)地的高效利用，提升農(nóng)地價(jià)值。以鎮(zhèn)江兩單農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信托產(chǎn)品為例，一方面農(nóng)業(yè)經(jīng)營公司，如句容福源公司、鎮(zhèn)江森禾花卉等在較短時(shí)間內(nèi)獲得了大面積、長期限的承包地，這不僅降低了兩個(gè)公司獲取土地的成本，而且增強(qiáng)了其進(jìn)行長期投資的信心；另一方面，北京信托、中建投信托又以設(shè)立集合資金信托計(jì)劃的方式分別為句容福源公司、鎮(zhèn)江森禾花卉提供了長期、穩(wěn)定的資金支持，幫助其對原有土地的進(jìn)行整體規(guī)劃、重新歸集整理與開發(fā)，推動了土地資源合理再配置，提升了單位面積土地效益與價(jià)值，實(shí)現(xiàn)了農(nóng)地增值。

（三）有利于推動農(nóng)業(yè)集約化、規(guī)模化經(jīng)營，提升農(nóng)業(yè)效益。現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的根本出路在于實(shí)現(xiàn)規(guī)模化、集約化生產(chǎn)經(jīng)營。以土地流轉(zhuǎn)信托產(chǎn)品為平臺，信托公司、農(nóng)業(yè)經(jīng)營公司等專業(yè)選手的介入解決了長期以來困擾中國農(nóng)業(yè)發(fā)展的土地集約利用率低、單位面積及人均生產(chǎn)力水平低等問題，使得農(nóng)地集約化、規(guī)模化生產(chǎn)經(jīng)營成為現(xiàn)實(shí)。通過土地信托，大片經(jīng)營權(quán)高度分散的農(nóng)地被整理成為了規(guī)整、高標(biāo)準(zhǔn)的萬畝良田，農(nóng)業(yè)經(jīng)營公司在信托公司長期、穩(wěn)定的資金支持下，通過引入先進(jìn)農(nóng)業(yè)技術(shù)和現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)經(jīng)營理念，可以開展規(guī)模化、集約化的經(jīng)營種植，為提升農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力、提升農(nóng)業(yè)效益提供重要保障。如鎮(zhèn)江兩單農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信托產(chǎn)品流轉(zhuǎn)土地總計(jì)達(dá)1.2萬余畝，期限最低為15年，為農(nóng)業(yè)集約化、規(guī)模化經(jīng)營提供了基本條件。同時(shí)，以“中建投·鎮(zhèn)江新區(qū)·森禾一期土地流轉(zhuǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)信托”為例，1750畝花卉苗木項(xiàng)目建成后，將形成年產(chǎn)花卉和盆栽苗木3000萬株，綠化喬木10萬株的生產(chǎn)基地。根據(jù)測算，每畝效益可增至1萬-1.5萬元，而依靠過去一戶幾畝地的耕作方式，每畝地效益不到1000元，農(nóng)業(yè)效益得到極大提升。

（四）有利于農(nóng)民獲得基于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的更多收益。從鎮(zhèn)江實(shí)踐來看，無論是北京信托模式還是中建投信托模式，利用信托的資源整合平臺以及各方的專業(yè)優(yōu)勢，通過對原有土地進(jìn)行重新歸集整理與開發(fā)，土地承包權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)相互分離，土地資源得到合理再配置，農(nóng)民既有的單位面積土地的效益及財(cái)產(chǎn)的價(jià)值得到提升，有利于農(nóng)民獲得基于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的更多收益。在農(nóng)村土地信托化的過程中，農(nóng)戶不僅轉(zhuǎn)移了農(nóng)業(yè)經(jīng)營損失風(fēng)險(xiǎn)，獲取了穩(wěn)定的土地租金，而且還可以享受土地增值所帶來的更多財(cái)產(chǎn)性權(quán)利。比如鎮(zhèn)江新區(qū)丁崗鎮(zhèn)的農(nóng)戶通過土地流轉(zhuǎn)，在保留農(nóng)民身份不變前提下，除了可以獲得每年850元/畝的地租外，還可以按照不同年齡段從土地增值中獲取大約450元/人/月的生活補(bǔ)貼，對于住房則按照“拆一還一”的標(biāo)準(zhǔn)，為農(nóng)戶提供了安置房及部分現(xiàn)金補(bǔ)貼，農(nóng)民生活水平得到了很大提升。此外，北京信托及中建投信托在鎮(zhèn)江轄內(nèi)設(shè)立的兩筆農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信托產(chǎn)品均引入了土地股份合作社制度，使農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權(quán)實(shí)現(xiàn)了股份化。若未來農(nóng)民手中的股權(quán)憑證（信托收益權(quán)憑證）能夠上市流轉(zhuǎn)，農(nóng)民手中土地承包經(jīng)營權(quán)的價(jià)值將進(jìn)一步得到發(fā)掘、提升。

三、當(dāng)前制約農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信托大規(guī)模推廣的因素

（一）社會方面、市場方面還存在一些制約因素。社會方面制約因素。一是全國大多數(shù)地區(qū)尚未開展農(nóng)村土地的確權(quán)、登記、頒證工作，大多數(shù)農(nóng)民還未取得土地承包經(jīng)營權(quán)證書，一定程度上阻礙了土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)。鎮(zhèn)江兩個(gè)項(xiàng)目能夠順利推進(jìn)，很大程度上得益于當(dāng)?shù)赝恋卮_權(quán)登記頒證工作推動早，農(nóng)民普遍已擁有土地承包經(jīng)營權(quán)證。二是農(nóng)村社會保障制度尚不健全。目前我國農(nóng)民的主要生活支撐就是農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)和農(nóng)村宅基地的使用權(quán)，前者提供為農(nóng)民提供了經(jīng)濟(jì)來源，后者為農(nóng)民提供了住房保障。農(nóng)戶參與土地流轉(zhuǎn)信托后，如何在農(nóng)民身份不變的情況下保障農(nóng)戶的收入來源、解決農(nóng)戶的住房問題，還需有相關(guān)配套政策。

市場方面制約因素。一是信托資金來源問題。由于土地流轉(zhuǎn)信托產(chǎn)品期限普遍較長，需要大量的長期資本投入，而當(dāng)前國內(nèi)信托產(chǎn)品中，三年期的信托項(xiàng)目都很少推出，因此類似于土地流轉(zhuǎn)信托項(xiàng)目這樣的信托計(jì)劃如何吸引“耐心資本”的關(guān)注還需探索。二是國內(nèi)還沒有統(tǒng)一的信托登記制度，更沒有針對投資者的信托收益權(quán)轉(zhuǎn)讓的成熟市場，因此未來農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)信托收益權(quán)的轉(zhuǎn)讓、變現(xiàn)、抵押也存在障礙。

（二）土地流轉(zhuǎn)信托產(chǎn)品自身存在一些不足。土地流轉(zhuǎn)信托產(chǎn)品盈利模式尚不明確。從目前各地推出的土地流轉(zhuǎn)信托產(chǎn)品合作模式來看，信托公司均不直接參與標(biāo)的農(nóng)地經(jīng)營，而是將土地轉(zhuǎn)租給第三方專業(yè)性的農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體，委托其對標(biāo)的農(nóng)地管理運(yùn)營。若第三方專業(yè)性的農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體對租賃土地自行種植經(jīng)營或可發(fā)揮專業(yè)化的管理優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢獲取一定的規(guī)模效益；若第三方專業(yè)性的農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體將土地再次分包，如土地流入方體量不大，規(guī)模效益或不明顯，信托公司的獲利空間亦將相應(yīng)受限，如何找到能讓各方共同獲利、具有可復(fù)制性的合作模式，仍待進(jìn)一步觀察、探索。

土地流轉(zhuǎn)信托募集資金的使用還需規(guī)范。從鎮(zhèn)江兩單已發(fā)行的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信托產(chǎn)品來看，設(shè)立財(cái)產(chǎn)權(quán)信托后，為支持標(biāo)的農(nóng)地的承租方對土地進(jìn)行整理開發(fā)，推動標(biāo)的農(nóng)地的增值，信托公司與信托土地的承租方均協(xié)議以信托公司掌握的土地信托資產(chǎn)為基礎(chǔ)發(fā)行金融產(chǎn)品為土地承租方融資，以使土地承租方獲得資金用于暫時(shí)支付流轉(zhuǎn)土地租金及土地后續(xù)經(jīng)營開發(fā)投入等，還款來源主要為承租方對標(biāo)的農(nóng)地經(jīng)營獲取的收益。但從目前各方簽訂的信托協(xié)議來看，雖然簽訂的協(xié)議中規(guī)定承租方應(yīng)將資金專項(xiàng)用于標(biāo)的農(nóng)地后續(xù)開發(fā)，但是信托公司對于承租方如何運(yùn)用信托資金并未做出具體的規(guī)定。此外，考慮到農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的高風(fēng)險(xiǎn)性，承租方能否從標(biāo)的農(nóng)地經(jīng)營中獲取的穩(wěn)定收益按時(shí)償還信托計(jì)劃所募集的資金本息也存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利的落實(shí)還需加強(qiáng)。從國內(nèi)已推出的土地流轉(zhuǎn)信托產(chǎn)品來看，在農(nóng)戶收益的分配方面，信托計(jì)劃都存在重“基準(zhǔn)收益”輕“浮動收益”的問題。比如鎮(zhèn)江的兩個(gè)信托計(jì)劃都規(guī)定農(nóng)戶在信托存續(xù)期內(nèi)可以按年獲取穩(wěn)定的地租收入，同時(shí)也規(guī)定土地租金將按照一定的期限（例如每三年）隨國家稻谷收購保護(hù)價(jià)上調(diào)而同比例上調(diào)。但是兩個(gè)信托計(jì)劃并未對農(nóng)民分享標(biāo)的農(nóng)地的經(jīng)營收入（包括土地的增值收益等）做出明確約定。此外，考慮到土地流轉(zhuǎn)信托設(shè)立的期限普遍較長，如“北京信托·金色田野系列”無固定期限，但不低于15年，“中建投·鎮(zhèn)江新區(qū)·森禾一期土地流轉(zhuǎn)信托”存續(xù)期限至2028年。在信托存續(xù)期內(nèi)，土地承租方（農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體）能否戰(zhàn)勝農(nóng)業(yè)經(jīng)營的高風(fēng)險(xiǎn)，找到比個(gè)體農(nóng)民更高效、利潤更豐厚的生產(chǎn)領(lǐng)域及方式，在歸還信托貸款本息的同時(shí)保證農(nóng)民“基準(zhǔn)收益”得到穩(wěn)定兌付，也存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

四、政策建議

（一）加快推進(jìn)農(nóng)村土地確權(quán)登記頒證工作，逐步健全農(nóng)村社會保障機(jī)制。農(nóng)村土地確權(quán)登記頒證工作是推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)信托的基本前提之一，因此各級地方政府應(yīng)當(dāng)穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)以及農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記頒證工作，為推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)信托提供有關(guān)法律政策宣傳、流轉(zhuǎn)信息、流轉(zhuǎn)登記、利益關(guān)系協(xié)調(diào)等服務(wù)，引導(dǎo)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)，避免和減少流轉(zhuǎn)中損害農(nóng)民權(quán)益的現(xiàn)象。同時(shí)應(yīng)深入推進(jìn)以戶籍制度為根基的城鄉(xiāng)二元管理制度改革，建立農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)、住房安置、醫(yī)療保險(xiǎn)、社會救濟(jì)等保障制度，使離開土地的農(nóng)民享有可靠的生活保障，為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)有效流轉(zhuǎn)創(chuàng)造良好的社會條件。

（二）嚴(yán)把農(nóng)企審查關(guān)卡，防止農(nóng)村土地信托化過程中土地的非農(nóng)化。首先應(yīng)嚴(yán)把農(nóng)企審查關(guān)卡。由于土地信托項(xiàng)目良好運(yùn)行的前提是農(nóng)業(yè)經(jīng)營公司選擇的農(nóng)業(yè)項(xiàng)目能夠產(chǎn)生較高利潤，能夠滿足支付農(nóng)民租金、回報(bào)信托計(jì)劃投資者以及自身業(yè)績需要。因此作為整個(gè)信托計(jì)劃成功的關(guān)鍵，對農(nóng)業(yè)經(jīng)營公司的選擇必須慎之又慎。信托公司在選擇標(biāo)的農(nóng)地的承租方時(shí)，應(yīng)首選成立時(shí)間較長，產(chǎn)業(yè)鏈布局完整，擁有實(shí)施大規(guī)模農(nóng)業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作專業(yè)能力的農(nóng)業(yè)經(jīng)營公司，從而保障農(nóng)業(yè)經(jīng)營水平的提升。其次要防止農(nóng)村土地信托化過程中土地的非農(nóng)化。通過信托方式將農(nóng)村分散的農(nóng)村土地使用權(quán)集中于信托平臺，有利于發(fā)揮信托的內(nèi)在制度優(yōu)勢和信托公司的綜合金融優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地規(guī)模化、集約化、資本化運(yùn)營。但農(nóng)業(yè)是高風(fēng)險(xiǎn)低收益的行業(yè)，基于種植糧食的土地流轉(zhuǎn)很難滿足投資者收益要求，因此需要在確保農(nóng)業(yè)土地用途不變更的情況下，積極探索、選擇高效農(nóng)業(yè)的發(fā)展模式，確保農(nóng)地的生產(chǎn)力能夠有效提升。

（三）完善土地流轉(zhuǎn)信托模式，保障出租土地農(nóng)民權(quán)益。首先應(yīng)優(yōu)化“財(cái)產(chǎn)權(quán)信托+資金信托”雙信托結(jié)構(gòu)模式。農(nóng)村土地信托化流轉(zhuǎn)的突出優(yōu)勢在于農(nóng)戶、信托公司、農(nóng)業(yè)經(jīng)營公司以土地流轉(zhuǎn)項(xiàng)目為平臺，實(shí)現(xiàn)了農(nóng)村土地資源與金融資源有效結(jié)合。目前雙信托模式存在重“財(cái)產(chǎn)權(quán)信托”輕“資金信托”的問題，因此在推廣土地流轉(zhuǎn)信托產(chǎn)品過程中應(yīng)進(jìn)一步優(yōu)化“財(cái)產(chǎn)權(quán)信托與資金信托”疊加的雙信托結(jié)構(gòu)模式，通過“資金信托”為農(nóng)業(yè)實(shí)現(xiàn)集約化、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營提供金融支持。其次應(yīng)突出“基準(zhǔn)收益+浮動收益”盈利分享機(jī)制，保障出租土地農(nóng)民權(quán)益。如前文所述，目前各地推出的土地流轉(zhuǎn)信托產(chǎn)品盈利分享機(jī)制存在重“基準(zhǔn)收益”輕“浮動收益”情況，因此在未來推廣過程中，應(yīng)進(jìn)一步完善土地流轉(zhuǎn)信托產(chǎn)品協(xié)議，明確“基準(zhǔn)收益+浮動收益”盈利分享機(jī)制，讓農(nóng)民真正享受到土地增值、農(nóng)業(yè)增效所帶來的收益。

（四）探索推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)信托產(chǎn)品資產(chǎn)證券化工作，完善農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場。如前文所述，由于目前國內(nèi)市場投資者投資短期獲益的氛圍濃厚，土地流轉(zhuǎn)信托產(chǎn)品難以吸引到長期的“耐心資本”，資金來源存在問題，因此可以探索推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)信托產(chǎn)品資產(chǎn)證券化工作，幫助信托公司獲取長期的、穩(wěn)定、低成本的資金，以使信托公司在推動長周期業(yè)務(wù)時(shí)擁有更多靈活性和資金儲備。同時(shí)應(yīng)完善農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場，建立全國統(tǒng)一的信托登記制度，讓農(nóng)民所擁有的信托收益權(quán)證能夠上市流轉(zhuǎn)、交易、抵押等，讓農(nóng)民真正通過土地流轉(zhuǎn)信托獲得基于土地承包經(jīng)營權(quán)的最大利益。

參考文獻(xiàn)

[1]陳錫文.構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系刻不容緩[J].求是，2013，（22）：6-9。

[2]董禹.以土地流轉(zhuǎn)信托推動資源再配置[J].中國投資，2014，（1）：112。

[3]王苗軍.土地流轉(zhuǎn)信托功能分析及其完善[N].金融時(shí)報(bào)，2013-12-16。

[4]吳玲，周利秋.我國土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)典型模式比較研究[J].東北農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)，2014，（1）：1-6。

[5]張健濤.紹興土地信托流轉(zhuǎn)的運(yùn)行機(jī)制、實(shí)施困境與發(fā)展策略[J].上海國土資源，2014，（1）：60-63。

Land Circulation Trust： New Exploration on the Financing Modes of the Right to the Contracted Management of Rural Land

XIE Hong HOU Rui

（Zhenjiang Municipal Sub-branch PBC， Zhenjiang Jiangsu 212000）

Abstract：It was brought forward to speed up the building of new agricultural management system and give farmers more property rights in the 3rd Plenary Session of 18th CPC Central Committee. Under the background， the rural land circulation trust has been focused by the parties concerned. Compared with other financing modes like the mortgage loans by means of the right to the contracted management of rural land， land circulation trust plays the role in financing of the right to the contracted management of rural land adhering to the premise that the rural land ownership and contracted management have kept unchanged， and finds a mode which can let farmers get stable revenues and help those get enough financial support and realize the efficient use of land after the circulation of rural land. Farmers， agricultural operators and trust companies rely on the land circulation trust project as the platform， which combines manufacture with finance， realizes the intensified， specialized and scaled operation of rural land， and promotes the increase of the land value， agricultural efficiency and farmers income.

Keywords： land circulation； trust； right to the contracted management of rural land； asset securitization

責(zé)任編輯、校對：李東旭

參考文獻(xiàn)

[1]陳錫文.構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系刻不容緩[J].求是，2013，（22）：6-9。

[2]董禹.以土地流轉(zhuǎn)信托推動資源再配置[J].中國投資，2014，（1）：112。

[3]王苗軍.土地流轉(zhuǎn)信托功能分析及其完善[N].金融時(shí)報(bào)，2013-12-16。

[4]吳玲，周利秋.我國土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)典型模式比較研究[J].東北農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)，2014，（1）：1-6。

[5]張健濤.紹興土地信托流轉(zhuǎn)的運(yùn)行機(jī)制、實(shí)施困境與發(fā)展策略[J].上海國土資源，2014，（1）：60-63。

Land Circulation Trust： New Exploration on the Financing Modes of the Right to the Contracted Management of Rural Land

XIE Hong HOU Rui

（Zhenjiang Municipal Sub-branch PBC， Zhenjiang Jiangsu 212000）

Abstract：It was brought forward to speed up the building of new agricultural management system and give farmers more property rights in the 3rd Plenary Session of 18th CPC Central Committee. Under the background， the rural land circulation trust has been focused by the parties concerned. Compared with other financing modes like the mortgage loans by means of the right to the contracted management of rural land， land circulation trust plays the role in financing of the right to the contracted management of rural land adhering to the premise that the rural land ownership and contracted management have kept unchanged， and finds a mode which can let farmers get stable revenues and help those get enough financial support and realize the efficient use of land after the circulation of rural land. Farmers， agricultural operators and trust companies rely on the land circulation trust project as the platform， which combines manufacture with finance， realizes the intensified， specialized and scaled operation of rural land， and promotes the increase of the land value， agricultural efficiency and farmers income.

Keywords： land circulation； trust； right to the contracted management of rural land； asset securitization

責(zé)任編輯、校對：李東旭

參考文獻(xiàn)

[1]陳錫文.構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系刻不容緩[J].求是，2013，（22）：6-9。

[2]董禹.以土地流轉(zhuǎn)信托推動資源再配置[J].中國投資，2014，（1）：112。

[3]王苗軍.土地流轉(zhuǎn)信托功能分析及其完善[N].金融時(shí)報(bào)，2013-12-16。

[4]吳玲，周利秋.我國土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)典型模式比較研究[J].東北農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)，2014，（1）：1-6。

[5]張健濤.紹興土地信托流轉(zhuǎn)的運(yùn)行機(jī)制、實(shí)施困境與發(fā)展策略[J].上海國土資源，2014，（1）：60-63。

Land Circulation Trust： New Exploration on the Financing Modes of the Right to the Contracted Management of Rural Land

XIE Hong HOU Rui

（Zhenjiang Municipal Sub-branch PBC， Zhenjiang Jiangsu 212000）

Abstract：It was brought forward to speed up the building of new agricultural management system and give farmers more property rights in the 3rd Plenary Session of 18th CPC Central Committee. Under the background， the rural land circulation trust has been focused by the parties concerned. Compared with other financing modes like the mortgage loans by means of the right to the contracted management of rural land， land circulation trust plays the role in financing of the right to the contracted management of rural land adhering to the premise that the rural land ownership and contracted management have kept unchanged， and finds a mode which can let farmers get stable revenues and help those get enough financial support and realize the efficient use of land after the circulation of rural land. Farmers， agricultural operators and trust companies rely on the land circulation trust project as the platform， which combines manufacture with finance， realizes the intensified， specialized and scaled operation of rural land， and promotes the increase of the land value， agricultural efficiency and farmers income.

Keywords： land circulation； trust； right to the contracted management of rural land； asset securitization

責(zé)任編輯、校對：李東旭