銷售受贈不動產是否可以差額納稅

銷售受贈不動產是否可以差額納稅

問：銷售無償贈送的房屋是否應當差額征收營業稅？差額征收營業稅是否必須憑銷售不動產發票？

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答：根共據和《國中營華業人稅民暫行條例實施細則》（財政部、國家稅務總局令第52號，以下簡稱《實施細則》）第五條的規定，納稅人贈送不動產或者土地使用權視同發生應稅行為。同時，根據《財政部、國家稅務總局關于個人金融商品買賣等營業稅若干免稅政策的通知》（財稅〔2009〕111號）第二條的規定，個人無償贈與不動產、土地使用權，屬于下列情形之一的，暫免征收營業稅：（一）離婚財產分割；（二）無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；（三）無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；（四）房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。也就是說，除了個人無償贈與中列舉的四種情形外，對單位或個人無償贈送不動產或者土地使用權視同發生應稅行為，應當繳納營業稅。根據《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅〔2003〕16號）的規定，單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額；單位和個人銷售或轉讓抵債所得的不動產、土地使用權的，以全部收入減去抵債時該項不動產或土地使用權作價后的余額為營業額。雖然受贈人是非購買方式取得不動產或者土地使用權，但在上一環節，作為捐贈人贈送不動產或者土地使用權視同發生應稅行為繳納營業稅，銷售不動產差額征收營業稅的目的旨在避免重復納稅，所以，從立法本意上來講，受贈人銷售受贈不動產或土地使用權應當差額繳納營業稅，但對個人無償贈與的屬于列舉的四種情形之一的，不能差額繳納營業稅。

《中華人民共和國營業稅暫行條例》（國務院令第540號）第六條規定：差額征收營業稅必須憑合法有效憑證，取得的憑證不符合法律、行政法規或者國務院稅務主管部門有關規定的，該項目金額不得扣除。《實施細則》第十九第一款規定：符合國務院稅務主管部門有關規定的憑證（合法有效憑證）是指：支付給境內單位或者個人的款項，且該單位或者個人發生的行為，屬于營業稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發票為合法有效憑證。但由于無償捐贈的特殊性，所以，在扣除憑據上，雖然無償捐贈屬于營業稅范圍，但并非必須憑發票才能扣除。發票是作為結算的依據，因為是無償贈與，是不需要開具發票，但不開發票并非意味著不用繳納營業稅。而營業稅差額扣除憑據為合法有效憑據，因無發票，相應受贈人繳納的契稅上注明的金額或捐贈人繳納營業稅的稅票應當為合法憑據。另外，《國家稅務總局關于增值稅若干征收問題的通知》（國稅發〔1994〕122號）第三條關于無償贈送貨物可否開具專用發票問題規定：一般納稅人將貨物無償贈送給他人，如果受贈者為一般納稅人，可以根據受贈者的要求開具專用發票。因為受贈方涉及進項抵扣，所以如果受贈者為一般納稅人，可以根據受贈者的要求開具專用發票。因為銷售不動產也同樣涉及“抵扣”計稅營業額，是否可以參照國稅發〔1994〕122號文執行，有待國家稅務總局明確。

高云溪