房地產企業開山填海整治的土地是否減免土地使用稅

房地產企業開山填海整治的土地是否減免土地使用稅

問：本公司是一家房地產開發企業，近期開發了一塊填海整治的土地。請問，開山填海整治的土地是否可以免征土地使用稅？

陽光地產有限公司 肖江

答：《土中地華使人用民稅共暫和行國條城例鎮》（國務院令第483號，《城鎮土地使用稅暫行條例》）第六條第六款規定：“經批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅五年至十年。”但在實踐中，有的地方稅務機關對房地產開發企業開山填海整治的土地和改造的廢棄土地用于房地產開發不予減免，其理由是：根據《國家稅務總局關于進一步加強城鎮土地使用稅和土地增值稅征收管理工作的通知》（國稅發〔2004〕100號）的規定，除經批準開發建設經濟適用房的用地外，對各類房地產開發用地一律不得減免城鎮土地使用稅。但在筆者看來，該規定應當不適用經批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地。理由是：一該文件的出臺背景是針對一些地方存在對減免稅控制不嚴和越權減免稅等問題而作出的規定，但對經批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地的減免是法定的減免。二是從后法優于先法原則，《城鎮土地使用稅暫行條例》于2006年修改，國稅發〔2004〕100號文是2004年出臺，相應國稅發〔2004〕100號文件應當無效。其三，根據2011年7月18日國家稅務總局網站就“某房地產公司，購買了一塊填海整治的土地。請問，房地產公司是否可以享受免繳土地使用稅的優惠政策？”的答復：根據《城鎮土地使用稅暫行條例》第六條的規定，經批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年。其四，《海南省地方稅務局關于明確開山填海整治的土地和改造的廢棄土地免征城鎮土地使用稅問題的通知》（瓊地稅函〔2009〕238號）明確規定：經批準開山填海整治的土地及改造的廢棄土地并用于房地產開發項目的納稅人，從使用的月份起5年內免繳城鎮土地使用稅；經批準開山填海整治的土地及改造的廢棄土地并用于除房地產開發以外項目的納稅人，從使用的月份起10年內免繳城鎮土地使用稅。

基于以上理由，筆者認為：房地產開發企業以經批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地用于房地產開發，應當可以享受免繳土地使用稅五年至十年的稅收優惠。但應注意的是，根據《國家稅務總局關于填海整治土地免征城鎮土地使用稅問題的批復》（國稅函〔2005〕968號）的規定，享受免繳土地使用稅5年至10年的填海整治的土地，是指納稅人經有關部門批準后，自行填海整治的土地，不包括納稅人通過出讓、轉讓、劃撥等方式取得的已填海整治的土地。

胡明輝