昆明市房地產業與區域經濟協調性分析

陳超　張洪

摘 要：運用多元線性回歸研究方法對昆明房地產業及其區域經濟關系進行實證研究發現，房地產投資對于區域經濟有正相關影響，房地產投資每增加1億元，會帶動區域經濟增加2.718億元。同時，通過建立了二者之間的耦合協調度模型，分別給出相應的定量模型及其評判標準，發現昆明市房地產業與區域經濟發展趨于協調。

關鍵詞：房地產業；區域經濟；協調性；耦合

中圖分類號：：F293.3；F127 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）29-0098-03

一、研究背景

回顧房地產發展歷史，改革開放后，我國經濟持續快速發展，人民生活水平不斷提高，城市化進程不斷加快，房地產業進入快速發展階段。國民經濟的迅速發展帶動了區域房地產業的發展，而房地產業的發展又反過來促進了國民經濟的快速發展。在這一過程中，房地產業扮演著越來越重要的角色。這一重要角色首先表現在對國民經濟的推動作用方面。據有關部門統計，2011年全國房地產開發投資直接拉動GDP增長1.12%，與上下游產業間接拉動GDP增長3%。其次，房地產業的發展帶動了相關產業發展，并起到了優化部分產業結構的作用。再者，房地產業的發展對加快城市化進程，改善城市形象發揮了巨大作用。伴隨著國家對于城中村改造和基礎設施建設投資力度的增加，城市面貌得到很大改觀，城市競爭力不斷得到增強。由于房地產業對國民經濟的發展具有舉足輕重的重要作用，使得房地產業的能否健康發展成為影響國民經濟能否保持高速增長的重要因素。

目前，不少城市出現的房地產價格增長幅度嚴重背離城市經濟發展水平、房地產業價格與居民收入失衡等現象越發明顯。過快增長的房地產價格對地區居民的居住造成不利影響，進而影響到了區域的經濟發展。因此只有掌握地區房地產業與區域經濟發展關系的內在規律，才能夠實現區域經濟與房地產業的協調發展。

昆明市是中國面向東南亞、南亞乃至中東、南歐、非洲的前沿和門戶，具有獨特區位優勢。作為國家“橋頭堡戰略”的重要樞紐區域，其房地產業的發展受到社會各界的高度關注。近年來，昆明市房地產業發展突飛猛進，大量的城中村改造使得昆明市城區面貌煥然一新，為昆明市經濟的發展做出了突出貢獻。但隨著房地產業的急劇發展，也給昆明市經濟的整體發展帶來了諸多負面影響。房價收入比失衡、部分區域投資過度等經濟問題逐漸凸顯。因此，如何把握昆明市房地產業與區域經濟協調發展的規律，成為必須進行深度研究的重點。

二、文獻綜述

國內很多專家學者也對我國房地產業與區域經濟的協調發展進行了廣泛的研究，從不同角度、運用不同方法、選取不同的指標進行實證分析，闡述房地產業如何與區域經濟協調發展。

（一）房地產業與區域經濟互動關系研究

譚剛（2001）的研究也認為房地產業發展水平與國民經濟增長率高度正相關，宏觀經濟增長率越高，房地產業的發展越迅速[1]。沈曉敏（2008）從四個方面論述了房地產業與區域經濟之間的協調關系，并以此確立了房地產業與區域經濟協調發展的評價準則[2]。

以上學者的研究主要是從定性的角度來闡述房地產業與區域經濟關系。這些研究大多通過房地產業對國民經濟增長的貢獻率、乘數效應等來討論房地產業在國民經濟中的地位。以下幾位學者則從定量的角度來研究了房地產業與經濟的關系。黃忠華等（2008）采用1997—2006 年中國的省際面板數據研究發現，房地產業投資對區域經濟增長的貢獻和影響存在較大差異，而這種差異與地區經濟發展水平則明顯相關[3]。盧小濤（2013）運用格蘭杰因果檢驗、多元線性回歸等研究方法對上海房地產業及其上海區域經濟關系做了進一步研究，發現上海房地產業與其區域經濟之間互為Granger因果關系，相對于上海經濟增長對其房地產業發展的推動作用，房地產業發展對其區域經濟的帶動作用更為顯著[4]。

（二）房地產與區域經濟協調性分析

陳基純、陳忠暖（2011）建立了房地產業與區域經濟之間的耦合協調度模型，并以中國35個大中城市為例，對房地產與區域經濟耦合協調狀況進行了實證研究。結果表明，大中城市房地產業與區域經濟系統遠未達到良性共振狀態，大中城市房地產業與區域經濟耦合協調度在空間分布上大致符合東、中、西梯度遞減的空間分異規律[5]。王鑫、董春麗（2013）構建房地產業與區域經濟協調發展的相關指標，分析房地產業與區域經濟在某一特定地區內協調發展的現狀，并依此為地方政府提出政策建議[6]。

三、昆明市房地產業與區域經濟協調發展實證分析

本節主要結合昆明房地產業和區域經濟相關統計數據，對兩者的相關性進行實證檢驗。

（一）昆明市房地產開發投資對GDP增長的貢獻

本節主要介紹房地產開發投資對GDP增長貢獻的研究方法[7]，通過對2002—2012年昆明市房地產開發投資對GDP增長的貢獻和貢獻率進行分析，以反映房地產市場發育程度及經濟增長的穩定性和風險。

經過整理得出2002—2012年之間昆明市房地產開發投資對地區生產總值的貢獻和貢獻率。計算結果表明，2002—2012年，昆明市房地產開發投資對GDP的平均貢獻為4.50%，平均貢獻率為28.21%，表明房地產市場化改革后，房地產開發投資對昆明市GDP的增長具有明顯的推動作用。

（二）昆明市房地產業與區域經濟總量關系研究

為進一步分析區域經濟發展與房地產業之間的關系，在研究中選取房地產投資額作為反映房地產業發展的變量，而采用區域內的生產總值即GDP來代替經濟增長的變化情況，建立二者的線性回歸方程，回歸結果如下：

GDP=731.697+2.718I （1）

在協整回歸方程中，房地產開發投資的回歸系數為2.718，昆明市房地產投資額每增加1億元，將帶動其地方生產總值GDP增加2.718億元。說明房地產開發投資對GDP具有長期促進作用，如果房地產業運行良好，可以對GDP保持平穩健康發展具有重大影響。這一結論的意義在于，因房地產業關聯度高、帶動作用大，所以必須對昆明市房地產市場實行嚴格的宏觀調控，引導其進行合理的投向，保持適度的投資規模，并正視市場的調節機制，使昆明市房地產業真正成為能夠促進GDP的支柱產業。endprint

結合前面的理論分析，從本節研究數據來看，昆明市房地產業在其經濟發展中占有主導性和基礎性的地位。

四、昆明市房地產業與區域經濟的耦合協調度

在上一節中，主要分析了昆明市房地產投資的總量情況，以及房地產投資與代表經濟的地區生產總值GDP之間的關系研究，經研究發現房地產投資對GDP具有正向影響。但是，假如不斷增加房地產投資，過度發展當地的房地產業，而忽略當地經濟的發展程度，會使得二者關系不協調，可能會起到反作用。故在本節主要探討昆明市房地產業與區域經濟的協調程度，目的在于研究昆明市的房地產業是否發展過度或者發展程度不夠。

（一）房地產業與區域經濟系統劃分

從前面關于房地產業與區域經濟的互動關系研究可以看出，房地產業為區域經濟發展提供了動力，而區域經濟的發展又為房地產業奠定了基礎。房地產業與區域經濟的協調發展過程，也是二者相互作用的過程。綜上所述，可以把房地產業促進區域經濟發展的機理分為投資效應、物質效應、產業關聯效應和就業效應；將區域經濟推動房地產業發展的作用機理分為資金效應、基礎效應和消費效應。

（二）房地產業與區域經濟綜合發展水平測算

為了測算房地產業、區域經濟兩個系統的協調度值，首先要計算出兩個系統的綜合發展水平指數，為盡量減少人為因素，我們主要采用主成分分析法（PCA）對兩個系統綜合發展狀況進行定量評價。

1.指標體系構建及權重確定

房地產業系統和區域經濟系統的耦合協調發展評價涉及到社會、經濟和環境因素等各方面，本著合理性、可比性和可操作性原則，本節將房地產業系統的指標體系劃分為投資效應、產業效應、就業效應三大領域9項指標，以消費效應、資金效應、基礎效應三大領域10項指標構建了區域經濟系統的指標體系。具體指標及兩個系統各指標權重根據專家打分法及相關論文給定[5]。

2.評價結果

計算出2002—2012年昆明城市房地產業與區域經濟的耦合協調度及有關指標，見表1。

從以上計算的昆明市房地產業與區域經濟耦合協調度值來看，昆明市房地產業與區域經濟的耦合度越來越大，且自2009年起，二者屬于初級耦合協調類，處于可以接受區，說明昆明市房地產業與區域經濟發展協調良好，表明昆明市房地產發展對區域經濟發展起到了很大的推動作用。同時，區域經濟的發展也帶動了當地房地產行業的發展。

從房地產系統f（x）與區域經濟系統g（y）的對比關系來看，歷年來均屬于房地產滯后型，即房地產業滯后于區域經濟發展，具體表現為房地產市場發展相對落后，市場供給不足，而需求旺盛，社會容納能力較大。從T值來看，昆明市房地產業與區域經濟的整體水平是在呈上升階段。

五、結論及建議

（一）研究結論

1.較強的經濟促進作用

從前面的研究可以發現，昆明市房地產投資在全社會固定資產投資中所占比重呈現一個遞增趨勢；同時，通過測算，可以發現昆明市房地產投資對于地區生產總值的貢獻及貢獻率越來越大，說明房地產業在飛速發展的同時，大大促進當地經濟的發展。

通過研究，發現昆明市房地產業投資與其區域經濟發展之間存在著較為顯著拉動效用，房地產投資每增加1個單位，將帶動昆明市經濟增長2.718個單位。因此，在制定相關產業政策時，理應統籌規劃，實施合理協調發展。

2.房地產業與區域經濟發展走向協調

通過建立房地產業與區域經濟的耦合協調度模型發現，昆明市房地產業與區域經濟大多處于過渡類。2002—2008年，二者關系由瀕臨失調衰退類轉為勉強耦合協調類，表明在這段期間，昆明市房地產業與當地區域經濟發展逐步走向協調。且到了2009年，隨著昆明市大量的城中村改造的出現，使得昆明市房地產業快速發展，城市化進程加快，同時，促進了昆明市經濟的發展，二者的協調關系也轉為可以接受的初級耦合協調類。

（二）建議

根據對昆明市歷年房地產業與區域經濟的實證研究，結合近期房地產市場的特征，本文認為應該從以下幾個方面著手，進一步改善昆明房地產業發展的環境，以使其與當地區域經濟發展關系更加協調。

1.控制房地產市場供應水平，優化房地產的投資結構

房地產業作為當地區域經濟發展的中流砥柱，其更重要的一個作用應該是一項安居工程，使得當地居民有屋可居。基于近期部分學者的研究結論來看，昆明市商品房供應速度過快，已經超過當地需求范圍[8]；而保障性住房仍存在很大的需求，特別是低收入者的住房需求。因此，應當加大政府的投資力度，根據不同階層和消費群體，設置相應的保障制度；同時做好本地低收入者和外來務工人員的住房保障工作，擴大保障房的配租比例。

2.合理控制房價，抑制過度投機行為

房地產業快速發展的背后，必然會帶來一連串的問題，而房價增長過快就是最大的問題之一。房地產銷售價格波動幅度較大，就會給投機性需求創造空間，而過度的投機容易造成房地產市場泡沫，進而導致當地區域經濟的虛假繁榮。若此類現象得不到控制，其最后結果將是導致當地房地產業的衰敗，甚至是區域經濟的倒退。因此，在堅持貫徹落實房地產限購政策的同時，政府部門應該適當給予當地房價合理引導，靈活運用所得稅、房產稅等手段來確保房地產市場合理運行。

3.創建合理房地產業金融體制

昆明作為云南的省會城市，其發展建設具有深遠的戰略意義。創新的房地產金融政策制度、良好的資金融資渠道對于吸引投資尤為重要。因此，在配合國家宏觀調控政策的前提下，昆明市應嘗試建立類似上海自貿區的經濟帶，為中小企業和大型企業提供發展平臺。同時，應鼓勵昆明市現有的金融機構不斷完善制度創新，積極推進信貸政策，通過金融產品創新，提升中小型企業的競爭力。

參考文獻：

[1] 譚剛.房地產周期波動：理論、實證與政策分析[M].北京：經濟管理出版社，2001.

[2] 沈曉敏.廣西房地產業與區域經濟協調發展研究[D].南寧：廣西大學，2008.

[3] 黃忠華，吳次芳.房地產投資與經濟增長——全國及區域層面的面板數據分析[J].財貿經濟，2008，（8），56-72.

[4] 盧小濤.上海房地產業與區域經濟相關性研究[D].上海：上海師范大學，2013.

[5] 陳基純，陳忠暖.中國房地產業與區域經濟耦合協調度研究[J].商業研究，2011.

[6] 王鑫，董春麗.房地產業與區域經濟發展的協調性—以無錫市為例[J].經營與管理，2013，（8）.

[7] 丁勝兵.房地產開發投資對GDP的貢獻度研究—以西安市為例[D].西安：西安建筑科技大學，2009.

[8] 云南財經大學保障房課題研究組.昆明市住房保障體系研究[R].昆明市住房保障局，2013.

[責任編輯 柯 黎]endprint

結合前面的理論分析，從本節研究數據來看，昆明市房地產業在其經濟發展中占有主導性和基礎性的地位。

四、昆明市房地產業與區域經濟的耦合協調度

在上一節中，主要分析了昆明市房地產投資的總量情況，以及房地產投資與代表經濟的地區生產總值GDP之間的關系研究，經研究發現房地產投資對GDP具有正向影響。但是，假如不斷增加房地產投資，過度發展當地的房地產業，而忽略當地經濟的發展程度，會使得二者關系不協調，可能會起到反作用。故在本節主要探討昆明市房地產業與區域經濟的協調程度，目的在于研究昆明市的房地產業是否發展過度或者發展程度不夠。

（一）房地產業與區域經濟系統劃分

從前面關于房地產業與區域經濟的互動關系研究可以看出，房地產業為區域經濟發展提供了動力，而區域經濟的發展又為房地產業奠定了基礎。房地產業與區域經濟的協調發展過程，也是二者相互作用的過程。綜上所述，可以把房地產業促進區域經濟發展的機理分為投資效應、物質效應、產業關聯效應和就業效應；將區域經濟推動房地產業發展的作用機理分為資金效應、基礎效應和消費效應。

（二）房地產業與區域經濟綜合發展水平測算

為了測算房地產業、區域經濟兩個系統的協調度值，首先要計算出兩個系統的綜合發展水平指數，為盡量減少人為因素，我們主要采用主成分分析法（PCA）對兩個系統綜合發展狀況進行定量評價。

1.指標體系構建及權重確定

房地產業系統和區域經濟系統的耦合協調發展評價涉及到社會、經濟和環境因素等各方面，本著合理性、可比性和可操作性原則，本節將房地產業系統的指標體系劃分為投資效應、產業效應、就業效應三大領域9項指標，以消費效應、資金效應、基礎效應三大領域10項指標構建了區域經濟系統的指標體系。具體指標及兩個系統各指標權重根據專家打分法及相關論文給定[5]。

2.評價結果

計算出2002—2012年昆明城市房地產業與區域經濟的耦合協調度及有關指標，見表1。

從以上計算的昆明市房地產業與區域經濟耦合協調度值來看，昆明市房地產業與區域經濟的耦合度越來越大，且自2009年起，二者屬于初級耦合協調類，處于可以接受區，說明昆明市房地產業與區域經濟發展協調良好，表明昆明市房地產發展對區域經濟發展起到了很大的推動作用。同時，區域經濟的發展也帶動了當地房地產行業的發展。

從房地產系統f（x）與區域經濟系統g（y）的對比關系來看，歷年來均屬于房地產滯后型，即房地產業滯后于區域經濟發展，具體表現為房地產市場發展相對落后，市場供給不足，而需求旺盛，社會容納能力較大。從T值來看，昆明市房地產業與區域經濟的整體水平是在呈上升階段。

五、結論及建議

（一）研究結論

1.較強的經濟促進作用

從前面的研究可以發現，昆明市房地產投資在全社會固定資產投資中所占比重呈現一個遞增趨勢；同時，通過測算，可以發現昆明市房地產投資對于地區生產總值的貢獻及貢獻率越來越大，說明房地產業在飛速發展的同時，大大促進當地經濟的發展。

通過研究，發現昆明市房地產業投資與其區域經濟發展之間存在著較為顯著拉動效用，房地產投資每增加1個單位，將帶動昆明市經濟增長2.718個單位。因此，在制定相關產業政策時，理應統籌規劃，實施合理協調發展。

2.房地產業與區域經濟發展走向協調

通過建立房地產業與區域經濟的耦合協調度模型發現，昆明市房地產業與區域經濟大多處于過渡類。2002—2008年，二者關系由瀕臨失調衰退類轉為勉強耦合協調類，表明在這段期間，昆明市房地產業與當地區域經濟發展逐步走向協調。且到了2009年，隨著昆明市大量的城中村改造的出現，使得昆明市房地產業快速發展，城市化進程加快，同時，促進了昆明市經濟的發展，二者的協調關系也轉為可以接受的初級耦合協調類。

（二）建議

根據對昆明市歷年房地產業與區域經濟的實證研究，結合近期房地產市場的特征，本文認為應該從以下幾個方面著手，進一步改善昆明房地產業發展的環境，以使其與當地區域經濟發展關系更加協調。

1.控制房地產市場供應水平，優化房地產的投資結構

房地產業作為當地區域經濟發展的中流砥柱，其更重要的一個作用應該是一項安居工程，使得當地居民有屋可居。基于近期部分學者的研究結論來看，昆明市商品房供應速度過快，已經超過當地需求范圍[8]；而保障性住房仍存在很大的需求，特別是低收入者的住房需求。因此，應當加大政府的投資力度，根據不同階層和消費群體，設置相應的保障制度；同時做好本地低收入者和外來務工人員的住房保障工作，擴大保障房的配租比例。

2.合理控制房價，抑制過度投機行為

房地產業快速發展的背后，必然會帶來一連串的問題，而房價增長過快就是最大的問題之一。房地產銷售價格波動幅度較大，就會給投機性需求創造空間，而過度的投機容易造成房地產市場泡沫，進而導致當地區域經濟的虛假繁榮。若此類現象得不到控制，其最后結果將是導致當地房地產業的衰敗，甚至是區域經濟的倒退。因此，在堅持貫徹落實房地產限購政策的同時，政府部門應該適當給予當地房價合理引導，靈活運用所得稅、房產稅等手段來確保房地產市場合理運行。

3.創建合理房地產業金融體制

昆明作為云南的省會城市，其發展建設具有深遠的戰略意義。創新的房地產金融政策制度、良好的資金融資渠道對于吸引投資尤為重要。因此，在配合國家宏觀調控政策的前提下，昆明市應嘗試建立類似上海自貿區的經濟帶，為中小企業和大型企業提供發展平臺。同時，應鼓勵昆明市現有的金融機構不斷完善制度創新，積極推進信貸政策，通過金融產品創新，提升中小型企業的競爭力。

參考文獻：

[1] 譚剛.房地產周期波動：理論、實證與政策分析[M].北京：經濟管理出版社，2001.

[2] 沈曉敏.廣西房地產業與區域經濟協調發展研究[D].南寧：廣西大學，2008.

[3] 黃忠華，吳次芳.房地產投資與經濟增長——全國及區域層面的面板數據分析[J].財貿經濟，2008，（8），56-72.

[4] 盧小濤.上海房地產業與區域經濟相關性研究[D].上海：上海師范大學，2013.

[5] 陳基純，陳忠暖.中國房地產業與區域經濟耦合協調度研究[J].商業研究，2011.

[6] 王鑫，董春麗.房地產業與區域經濟發展的協調性—以無錫市為例[J].經營與管理，2013，（8）.

[7] 丁勝兵.房地產開發投資對GDP的貢獻度研究—以西安市為例[D].西安：西安建筑科技大學，2009.

[8] 云南財經大學保障房課題研究組.昆明市住房保障體系研究[R].昆明市住房保障局，2013.

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結合前面的理論分析，從本節研究數據來看，昆明市房地產業在其經濟發展中占有主導性和基礎性的地位。

四、昆明市房地產業與區域經濟的耦合協調度

在上一節中，主要分析了昆明市房地產投資的總量情況，以及房地產投資與代表經濟的地區生產總值GDP之間的關系研究，經研究發現房地產投資對GDP具有正向影響。但是，假如不斷增加房地產投資，過度發展當地的房地產業，而忽略當地經濟的發展程度，會使得二者關系不協調，可能會起到反作用。故在本節主要探討昆明市房地產業與區域經濟的協調程度，目的在于研究昆明市的房地產業是否發展過度或者發展程度不夠。

（一）房地產業與區域經濟系統劃分

從前面關于房地產業與區域經濟的互動關系研究可以看出，房地產業為區域經濟發展提供了動力，而區域經濟的發展又為房地產業奠定了基礎。房地產業與區域經濟的協調發展過程，也是二者相互作用的過程。綜上所述，可以把房地產業促進區域經濟發展的機理分為投資效應、物質效應、產業關聯效應和就業效應；將區域經濟推動房地產業發展的作用機理分為資金效應、基礎效應和消費效應。

（二）房地產業與區域經濟綜合發展水平測算

為了測算房地產業、區域經濟兩個系統的協調度值，首先要計算出兩個系統的綜合發展水平指數，為盡量減少人為因素，我們主要采用主成分分析法（PCA）對兩個系統綜合發展狀況進行定量評價。

1.指標體系構建及權重確定

房地產業系統和區域經濟系統的耦合協調發展評價涉及到社會、經濟和環境因素等各方面，本著合理性、可比性和可操作性原則，本節將房地產業系統的指標體系劃分為投資效應、產業效應、就業效應三大領域9項指標，以消費效應、資金效應、基礎效應三大領域10項指標構建了區域經濟系統的指標體系。具體指標及兩個系統各指標權重根據專家打分法及相關論文給定[5]。

2.評價結果

計算出2002—2012年昆明城市房地產業與區域經濟的耦合協調度及有關指標，見表1。

從以上計算的昆明市房地產業與區域經濟耦合協調度值來看，昆明市房地產業與區域經濟的耦合度越來越大，且自2009年起，二者屬于初級耦合協調類，處于可以接受區，說明昆明市房地產業與區域經濟發展協調良好，表明昆明市房地產發展對區域經濟發展起到了很大的推動作用。同時，區域經濟的發展也帶動了當地房地產行業的發展。

從房地產系統f（x）與區域經濟系統g（y）的對比關系來看，歷年來均屬于房地產滯后型，即房地產業滯后于區域經濟發展，具體表現為房地產市場發展相對落后，市場供給不足，而需求旺盛，社會容納能力較大。從T值來看，昆明市房地產業與區域經濟的整體水平是在呈上升階段。

五、結論及建議

（一）研究結論

1.較強的經濟促進作用

從前面的研究可以發現，昆明市房地產投資在全社會固定資產投資中所占比重呈現一個遞增趨勢；同時，通過測算，可以發現昆明市房地產投資對于地區生產總值的貢獻及貢獻率越來越大，說明房地產業在飛速發展的同時，大大促進當地經濟的發展。

通過研究，發現昆明市房地產業投資與其區域經濟發展之間存在著較為顯著拉動效用，房地產投資每增加1個單位，將帶動昆明市經濟增長2.718個單位。因此，在制定相關產業政策時，理應統籌規劃，實施合理協調發展。

2.房地產業與區域經濟發展走向協調

通過建立房地產業與區域經濟的耦合協調度模型發現，昆明市房地產業與區域經濟大多處于過渡類。2002—2008年，二者關系由瀕臨失調衰退類轉為勉強耦合協調類，表明在這段期間，昆明市房地產業與當地區域經濟發展逐步走向協調。且到了2009年，隨著昆明市大量的城中村改造的出現，使得昆明市房地產業快速發展，城市化進程加快，同時，促進了昆明市經濟的發展，二者的協調關系也轉為可以接受的初級耦合協調類。

（二）建議

根據對昆明市歷年房地產業與區域經濟的實證研究，結合近期房地產市場的特征，本文認為應該從以下幾個方面著手，進一步改善昆明房地產業發展的環境，以使其與當地區域經濟發展關系更加協調。

1.控制房地產市場供應水平，優化房地產的投資結構

房地產業作為當地區域經濟發展的中流砥柱，其更重要的一個作用應該是一項安居工程，使得當地居民有屋可居。基于近期部分學者的研究結論來看，昆明市商品房供應速度過快，已經超過當地需求范圍[8]；而保障性住房仍存在很大的需求，特別是低收入者的住房需求。因此，應當加大政府的投資力度，根據不同階層和消費群體，設置相應的保障制度；同時做好本地低收入者和外來務工人員的住房保障工作，擴大保障房的配租比例。

2.合理控制房價，抑制過度投機行為

房地產業快速發展的背后，必然會帶來一連串的問題，而房價增長過快就是最大的問題之一。房地產銷售價格波動幅度較大，就會給投機性需求創造空間，而過度的投機容易造成房地產市場泡沫，進而導致當地區域經濟的虛假繁榮。若此類現象得不到控制，其最后結果將是導致當地房地產業的衰敗，甚至是區域經濟的倒退。因此，在堅持貫徹落實房地產限購政策的同時，政府部門應該適當給予當地房價合理引導，靈活運用所得稅、房產稅等手段來確保房地產市場合理運行。

3.創建合理房地產業金融體制

昆明作為云南的省會城市，其發展建設具有深遠的戰略意義。創新的房地產金融政策制度、良好的資金融資渠道對于吸引投資尤為重要。因此，在配合國家宏觀調控政策的前提下，昆明市應嘗試建立類似上海自貿區的經濟帶，為中小企業和大型企業提供發展平臺。同時，應鼓勵昆明市現有的金融機構不斷完善制度創新，積極推進信貸政策，通過金融產品創新，提升中小型企業的競爭力。

參考文獻：

[1] 譚剛.房地產周期波動：理論、實證與政策分析[M].北京：經濟管理出版社，2001.

[2] 沈曉敏.廣西房地產業與區域經濟協調發展研究[D].南寧：廣西大學，2008.

[3] 黃忠華，吳次芳.房地產投資與經濟增長——全國及區域層面的面板數據分析[J].財貿經濟，2008，（8），56-72.

[4] 盧小濤.上海房地產業與區域經濟相關性研究[D].上海：上海師范大學，2013.

[5] 陳基純，陳忠暖.中國房地產業與區域經濟耦合協調度研究[J].商業研究，2011.

[6] 王鑫，董春麗.房地產業與區域經濟發展的協調性—以無錫市為例[J].經營與管理，2013，（8）.

[7] 丁勝兵.房地產開發投資對GDP的貢獻度研究—以西安市為例[D].西安：西安建筑科技大學，2009.

[8] 云南財經大學保障房課題研究組.昆明市住房保障體系研究[R].昆明市住房保障局，2013.

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