論物業管理之格式條款的法律完善

摘 要：物業公司利用格式條款訂立物業服務合同，為物業公司節約了與每位業主協商的時間，提高了物業管理的效率。但格式條款在實際運用中存在很多缺陷，需要通過完善立法，加強對格式條款的事前審查，提高物業公司自律意識以及創新物業服務等方式加強監督并進一步完善。

關鍵詞：格式條款；缺陷；事前審查；行業自律

物業服務合同的產生是格式條款運用于物業管理行業的表現，物業公司利用格式條款節約交易成本、提高生產效率的優點制定的物業服務合同，對物業管理起到了規范的作用。但格式條款的缺陷卻給業主帶來了許多麻煩，格式條款違背了契約自由的原則，制定格式條款的物業公司可能利用其優勢擬定不公平條款，損害了業主的利益，導致近年來關于物業服務糾紛的案件數量激增，成為建設和諧社會進程中一個不和諧的音符。

一、格式條款在物業管理中存在的缺陷

1、服務標準缺乏統一明確的規定

我國《物業管理條例》第四章第三十五條規定：“物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定”。物業公司的服務內容非常廣泛，需要包括保安、保潔、保綠等多個方面，然而，物業公司的服務質量卻很難形成一個明確量化的標準。

2、物業服務合同不具有完全預測性

由于物業服務合同的形式固定，條款固定，這使格式條款不可能對未來做出完全的預測，未來的不確定性和偶發事件，都使風險存在。“社會經濟中存在大量不確定性：自然環境、氣候、交通、破產、價格變動、政策變動等，而人的理性有限，不能完全正確預測未來。”物業服務合同由物業管理公司制定， 物業公司很有可能在合同的制定中，選擇較為有利于自己的方式，將盡可能多的風險轉移給業主，用一些模糊語言、存在歧義的詞匯或專業性詞匯，以此來減輕自己的責任，而將風險轉嫁于業主，這使得合同對業主非常不利，并易于引起物業糾紛。

二、格式條款在物業管理中的完善

格式條款關系民生問題，影響著基層社會的穩定，因此必須彌補格式條款的不足，加強對格式條款的監督管理，使其能更好地應用于物業管理行業中，有效地維護物業公司與業主們的利益。為減少物業糾紛，促進社區和諧，提出如下幾點建議：

（一）完善立法，加強對格式條款的事前審查

1、完善立法，加強立法控制

完善對格式條款的立法，是指立法機關以制定或修改法律的方式來控制格式條款，制定專門立法，對格式條款進行全面的調控。我國對格式條款的法律規定并不完善，相關的權利、義務、責任及法制情形缺乏嚴格清晰的界定，存在漏洞空白。有必要出臺對格式條款的專門立法，對格式條款的訂入、方式、審核、效力、解釋與監管等作出具體詳細的規定，加強對格式條款的立法控制。

2、加強對格式條款的事前審查，減少使用后引起的糾紛

為了減少因格式條款而提起訴訟所帶來的訴訟成本，最大限度地降低對交易程序的干擾和破壞，使雙方失衡的權益得到有效的均衡，必須對格式條款在使用前進行有效的控制和審查。對物業服務合同進行事前審查，使物業服務合同的內容確定統一明確的標準，保障物業公司與業主的權益得到有效的均衡。該規定應該包括如何做好安全防范工作，如何確定保潔工作的質量標準等，明確物業公司各部門的職能分工，形成有效的物業管理協調動作機制。

（二）加強行業自律和相對人的維權意識

1、加強行業自律

行業自律是指格式條款的使用人或者行業協會，對使用的格式條款的公平合理性進行的自我審查。行業部門和行業協會應該充分認識到不公平的格式合同的危害性，在制定和履行格式合同的過程中只有遵偱平等互利，誠實信用的原則，保障相對人的權利，才不會失去市場，失去客戶，失去利潤。加強物業服務行業的管理，首先應該對物業公司的市場準入嚴格把關，嚴格審查物業公司的資質，防止不符合要求的物業公司進入小區提供服務。開發商在選擇前期物業公司時，力求做到公平、透明，創造平等的競爭平臺，避免開發商選擇與其有利益牽連關系的物業公司。業主大會在選擇物業公司對其小區進行服務時，應充分征求全體業主的意見，規范業主大會的招投標工作。

2、提高格式條款相對人的維權意識

相對人的法律意識不強和自我保護意識不高，思維方式簡單落后，沒有樹立科學的發展觀，是不公平、不合理的格式條款存在的重要原因之一?！霸谠S多涉及物業糾紛的案件中，起因多為業主拖欠物業費，業主和物業公司之間一旦出現服務糾紛，就一味通過拒交物業費來消極抵抗。因此必須加強業主們的維權教育，提高業主的法律意識和自我保護意識。”有關部門應通過電視、報刊、雜志媒體等途徑向業主們宣傳法律知識，提高維權意識。在遇到侵害時能及時拿起法律武器保護自己的合法權益，從而促進社會主義市場經濟的健康、和諧發展。

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作者簡介：原也，女，山西長治人，山西財經大學法學院，經濟法專業2012級研究生。endprint