房地產項目開發全過程成本控制模型研究

董世敏

摘要：隨著社會經濟的迅速發展和城市化進程的加快，房地產市場競爭日趨激烈，房地產企業做好成本控制是成為能否從競爭中勝出的關鍵因素，也是行業能否健康發展的重要原因。本文將房地產項目開發過程劃分成幾個階段，找出每個階段成本控制的關鍵，運用相關理論，依據一定原則建立了房地產項目開發全過程成本控制模型，對房地產項目成本控制做出了有益的探討。

關鍵詞：房地產項目 開發過程 成本控制 模型

對房地產項目進行成本控制一直是房地產企業關注的重點。在市場競爭更加激烈，國家房價調控日趨嚴格的背景下，房地產做好成本控制是成為能否從競爭中勝出的關鍵因素。同時，房地產業是重要經濟領域，全行業做好成本控制能夠促進社會經濟結構的調整和轉型，節約社會和自然資源，對于社會經濟發展有重要意義。

一、影響房地產成本控制的因素探析

房地產項目開發是一項系統性的復雜工程，為了方便研究需要對整個項目劃分不同的階段。根據房地產項目的開發程序，結合我國房地產開發的特點，可以把房地產項目的開發分成決策期、設計期、招標期、建設期、運營期。在決策期，主要的工作包括項目建議書的制定、項目選址以及可行性研究；設計期的主要內容包括對于勘察和設計單位進行招標，選擇合理高效的設計方案并進行優化，進行項目的報批；招標期主要工作包括制作標書、發布招標信息、審查投標單位、擬定項目合同并簽約；施工期的工作主要包括施工手續的辦理、拆遷和安置工作、工程進行施工、竣工和驗收；營銷期的任務主要包括制定營銷方案、進行宣傳廣告，進行商品房銷售、收集并處理業主的意見以及后期的物業管理。當然，不同的項目可能具備特殊的工作流程，以上只是對于一般開發流程的總結和概括。

（一）決策期影響房地產成本控制的因素

項目決策期是項目的投資規劃階段，對于成本控制有重要影響。這包括對項目區位的選擇、項目建設方案的制定、項目設備、建設時間、資金籌集方式的選擇等等。其中，建設區位的選擇對于建設成本、運營成本、營銷成本、工期和建設質量等有重要影響。科學合理的建設方案和設備選擇能夠節約材料、人力等成本，不合理的方案帶來更多不必要的消耗。在進行資金籌集時，每種籌集方案都具有一定的條件和風險，必須根據項目的特點制定適當的籌資方案，節約籌資成本。

（二）設計期影響房地產成本控制的因素

設計期是房地產項目開發的重點階段，能夠影響整個項目成本的因素也比較多。項目方案確定項目構成和布局、面積、施工技術、設備選用、配套設施、環保因素、工程設計標準和參數等各種因素都有可能對成本造成一定影響。在招標階段，各項工作比較繁瑣，招標方式、標段劃分、標底制定和審查等也會對成本造成一定影響。

（三）招標期影響房地產成本控制的因素

一般來說，房地產項目招標期中各個環節的工作完成情況對房地產成本都有著一定的影響，其中招標文件、招標方式、標段的劃分、評標與定標以及底的審查和編制對房地產成本的影響最大。

（四）建設期影響房地產成本控制的因素

工程建設是房地產項目的主體，大量人力物力將會投入，如果做不好成本控制將會導致大量成本浪費，造成預算超支。工程建設時期的成本控制容易受到參建單位和成本設計的影響，因此進行成本控制的時候要做到重點控制與全面控制相結合、過程控制與目標控制相結合，做好全員參與成本控制。在這個階段，要特別注重資金使用情況，做好投資目標分解，對施工方案進行合理選擇并分析技術指標，做好工程決算和預算以及相關的價款結算。

（五）營銷期影響房地產成本控制的因素

在最后的項目營銷階段，是決定房地產項目能否賺錢的決定階段，成本控制顯得尤為重要。要選擇適當的營銷渠道，對于廣告費用和人工費用、管理費用做好嚴格預算，盡量控制成本。

二、房地產項目開發全過程成本節約方法與要點

（一）實現房地產項目開發全過程成本節約方法

1、注意工程施工連貫性

要保證工程施工的連貫性，在設備調度和人員分配方面，應該合理的分配人員，對于質量要求較高的部分或工程關鍵部分，調撥技術專業能力過硬的人員進行施工建設，從而減少施工誤差；在設備使用過程中應注意設備的保養和檢查，在施工之前檢查必要的線路、設備是否正常，以保證施工效率；同時，也要合理調度機械的入場時間，使機械的調度更加靈活機動，同時還能減少機械的維護和租賃費用，從而降低建筑成本。

2、材料的保管和設備的檢查

定期對設備進行系統檢查是維持設備高效運轉的基礎，要定時對設備的線路、設備零件的穩固等進行檢查，及時更換老化零件和線路，從而保障設備的高效運行，提高工作效率。另外，也要做到對施工材料的嚴格檢驗，包括購買符合建筑標準的材料，材料運輸過程中減少材料的遺漏，并要采取完善的措施進行材料的儲存，防止因為人為原因造成材料的破壞，影響工程整體進度。

3、加強人員培訓，提高建設效率

對人員進行相關系統培訓，提高施工人員技術水平，能達到節約成本的目的，企業可以通過專家指導、技術培訓等方式來提高人員技術水平，提高工作效率。其次，企業還要嚴格把控質量建設，保證每個環節的工程質量都能符合要求，減少工程因質量問題出現返工的情況。另外，還要強化人員安全責任意識，使人員時刻緊記施工安全，減少安全事故的發生，降低人員損傷，也能有效節約施工成本。

4、制定成本控制計劃，合理控制資金流動

在進行房建項目施工之前要對工程的目標、項目的建設要求、工程進度、質量要求等進行準確核算和調研，然后進行工程施工的風險預估，并對工程的利潤、工期等進行測算，并采取必要的方法進行成本控制，從而有效減少后續施工中的成本增加。

（二）房地產項目開發全過程成本控制要點

1、明確成本控制的目標endprint

明確成本控制的目標是進行成本控制的基礎。目標確定后，要根據實際情況和市場情況、測算能力以及相關標準，確定對于目標成本的執行過程和執行原則，將目標成本與實際發生成本盡量縮小。根據全員原則，要保證所有部門都參加，這樣才能涵蓋所有成本。要建立目標成本數據庫，將企業自身過往開發中所發生的成本實際，以及行業內相關項目的數據，納入數據庫，對成本審核和測算提供基礎和保障。成本控制所發生的費用要由專門部門負責，列出清單，避免因為成本目標建立的時候因為不了解相關流程，而不能夠對相關費用進行準確計算。

2、明確各個部門的崗位職責

通過相關的企業制度和文件，建立起成本控制的責任體系，相關職能部門在明確責任和目標的基礎上，把成本控制的計劃通過一定的數據指標呈現出來，及時形成反饋信息。同時要明確規定參與成本控制的人員的具體內容、考核指標、考核方式以及責任。總之，參與部門、成本控制的范圍、考核部門、考核指標是從成本責任體系建立的最重要因素。要保證各個部門和崗位順利完成成本責任目標，要建立成本控制的相關指導，從程序和工作流程的機制層面保證成本控制工作的執行，進行過程動態管理。

3、實施動態監控

對于目標成本要實施動態監控，反映出動態成本與目標成本的差距，使相關部門能夠快速發現問題并解決問題。其關鍵是對于實時性的要求，整個管理的執行過程中，每項活動都要進行實施測算。成本的動態控制要把合同作為中心，結合動態成本、實付成本和實際發生成本來進行控制。動態成本實際上等于合同成本加上非合同成本和待發生成本。進行動態成本控制，還必須把信息工具引入成本控制中，通過信息手段把投資測算的目標、合同預算和結算、付款等各種業務進行集合控制，做好全程預警和匯總分析。最終通過項目積累，把成本管理的相關經驗和數據積累下來了，建立并利用好相關數據庫。

三、結束語

房地產市場日益嚴峻的形勢和國家頻繁的宏觀調控，使房地產企業必須要思考如何更好地進行成本控制，提高成本控制能力成為企業在市場競爭中勝出的重要因素。房地產企業必須注重相關成本數據的積累和沉淀，形成相應的成本控制制度流程，提高員工素質，加強對于成本控制意識的培養，按照模型理論，多管齊下，才能解決在成本控制中遇到的種種難題，為企業發展提供強大動力。

參考文獻：

[1]李敏婷.房地產項目的全過程成本管理[J].城市建設理論研究，2011（21）

[2]夏憲成，姜吉坤.建設項目全過程造價控制措施探討[J].建筑經濟，2008（1）

[3]薛能資.給予跟蹤審計的建設工程全過程造價控制探析[J].中央財經大學學報，2008（6）

[4]吳鳳平，袁成浩.基于全過程管理的工程成本控制研究[J].西南石油大學學報，2009（2）

[5]劉奎.房地產項目開發全過程成本控制模型研究[D].2013endprint