物業實行全面預算管理方法的措施

毛煥華

物業管理在我國經歷20多年歷程，終于步入正軌，實現了產業化。其中預算管理在物業管理了中起著舉足輕重的地位，因此，該文選此題作為研究對象，可分為兩大部分，首先，從理論方法方面介紹物業管理全面預算管理的方法，可分為四個方面：預算編制的原則、預算管理的內容、預算編制的步驟以及預算編審程序；其次則是通過實際案例分析物業全面預算管理的具體措施：收入來源與預算管理以及成本費用與預算管理。希望通過此研究能對今后物業預算管理提供借鑒和參考。

一、概念界定

（一）預算編制的原則

目標導向原則。公司高層根據實際情況共同擬定一項適合公司發展的計劃，此戰略方針可長可短，并根據當時公司的真實狀況做出年度預算。每個子公司或各級部門則預計各自的財務預算[1]。

綜合平衡原則。實現公司的全面發展，合理進行總部和局部的預算。

成本費用完全化原則。各個部門將成本費收入到預算管理當中去。

重點支出項目重點控制原則[2]。企業的進步，離不開對可信競爭力的培養，且對待一些重大的項目要嚴格遵照公司方針去執行，必須經過慎重商定后才可更改。

（二）預算管理的內容

營業收入預算。在預算期中，該公司用勞務業務或銷售業務等方面所創造的收入預算，即營業收入預算。這部分中的預算額是以該公司的年度計劃值或者勞務業務量的市場環境來衡量的。

物業管理成本預算。在公司預算期中完成該公司所指定的目標而所花費的資金，在此過程中，公司對各個環節的費用成本都有相關的規定和衡量標準，并結合當時市場環境來估算出的成本。

期間費用預算。期間，指的是該公司的預算期間，即，在預算期間當中各個環節，如，管理費用、營業費用、財務費用等，并且要區分一些固定費用和變動費用的本質區。通過往年的年度總結經驗加以實際分析，全面制定預算費用，各部門合理分配費用編制[3]。

材料采購預算。采購是預算期中必不可缺環節，所需采購的物質有各種類的商品、性價較高的消耗物品、以及公司業務中所需的必備材料工具等。

固定資產預算。此類的預算則是在預算期中所需購買的固定消耗物質。

（三）預算編制的步驟

審查平衡。財務部門及相關部門對公司各個部門資金預算進行檢查核實，如若有一些不和實際情況的財務預算，則會根據真實情況加以修改。并且要把公司的指標規劃下達到各級部門，通過此計劃書來修正各部門之間的預算費用[4]。

審查批準。財務部門把其他各個部門所制定的預算方案進行整理，報給上級進行審議，之后再匯報到最高成。

發出的執行。企業年度預算提交董事會審批，然后去下發到各部門，分解落實財政部門后。

（四）預算編審程序

物業單位要按照“上下結合，分級編制，逐級匯總”的步驟來進行。第二年的預算編輯工作在當年的九月開始實施，結合實際情況按照以下思路進行操作 [5]：

各地方物業管理人要在當地舉行一次預算工作會議，把工作內容中所需的預算資金情況通報到開發商，預算執行委員會工作組處的管理者根據當年的預算評估報表來制定當年的資金使用框架，并由該部門總經理制定出年度目標計劃。

在第一階段完成一月之后，物業管理負責人就要開始準備第二次預算會議的工作，再由下屬的各個部門管理者對該部門所制定的目標所需材料進行匯總，最后將所得由當地物業管理負責人將此數據上報給開發商。

項目預算酬金制的物業管理負責人開始著手第三次預算會議，主要內容則是調整開發商和部門預算之間的偏差，把相關數據（需備份）再次上報給開發商進行商定。

預算管理委員會總負責人進行第一次預算會議，會議方式不限，但必須將會議內容傳達到各個物業管理負責人，再經確定預算編制方法和來年預算程序，整理完畢后，將此通知下發到個部門之間。

所有部門預算人員召開一次預算會議，把高層的精神要領傳到到位，財務經理根據預算實施過程給出相關改進意見，各地方物業管理負責人對未來一年的目標框架進行結構布置

二、實例分析

（一）項目背景

高地物業管理有限公司（簡稱：高地物業）是復地集團（2337HK）旗下專業從事房地產綜合服務之全資機構——高地資產之核心成員企業。2008年底，高地物業接管了寫字樓A項目，總建筑面積15.35萬平方米，2009年度買行全面預算管理。

（二）具體措施

方法一：收入來源與預算管控

項目A的收費標準是以（元/月）來進行結算，根據當地市物局政府的指導價格標準16-22元/m2，在收入預算時，財務部門就要把相關資料進行收集，做出整理，把一切預算浮動因素考慮在內（如房屋空置率），根據實際收費標準來推算主要營業業務的收入數據[6]。

在管理管理收費中盡管有合同的規定，但業務的入住是有一定的過程，這樣就出現了入住率的偏差，從而使得主營收入不得一次性回收到位，直接造成物業服務費收入與預算的偏差現象。在不增加業主和使用人的經濟負擔的情況下，A項目根據所管物業狀況和物業區域的特點，開展多種經營，如對空置物業開展租賃服務，收取代租服務手續費收入，提供有償特約短駁費服務，多方位、多渠道創造經濟效益。

方法二：成本費用與預算管控

收入來源的基本確定是物業服務企業的顯著特征，它不受季節的影響，也無淡旺季之分，成本和費用的管理及控制成為物業服務企業財務管理的核心內容：

辦公物業管理費用。可分為四個部分[7]：人力成本占比最大，約為總成本的四層；公共能源為其次，約占總成本三層比例；運營成本和管理費用分別占兩層和一層的比例。可以看出，人力成本和公共能源的總和比例已達到70%，因此，在成本管理上，應重對這兩點做到重點管理。

寫字樓成本控制方法[8]。首先，建立成本預算與定額管理系統。成本控制指標分解，縱向到底，橫向到邊，全員參與。其次，把人力成本和公共能源成本管理進行重點監管。例如，A項目的能源控制組2009年度能源預算3124000元，占總成本的32.56%；2009年度薪酬預算2873700元，占總成本的29.95%[9]。

能源成本控制的具體措施。在充分滿足業主能源需求的情況下（如需要照明及設備需求），控制能源成本。能源成本控制的具體措施：普通的測量、非空白的管理、價格的計算精度、平衡點操作[10]。

首先，做到普通的測量。第一，總電表的數據顯示要將公共設施費用計算其中；第二，選擇國家優惠政策來安裝相關節能設施；第三，大型公共設施應單獨安裝專用電表；第四，在每層樓安裝一個電表，為今后節能措施收集數據；第五，在物業管理自用出安裝對應電表。

其次，管理沒有空白。在節能使用規定的基礎上對一些公共設施進行專人開關和控制來進一步節能。把浪費公共設施能源的現象加以修改，比如，道路路燈，夜班情況下，能源開關安排情況對號入座。通過相關措施來杜絕管理盲區。

再次，精準的電價核算。按照當地相關規定來計算電費。商務樓與居民樓的樓盤框架的不一致，直接決定了商務樓在電表安裝上不能實施戶表工程。而在物業成本控制基礎上，只能通過顧客均攤方式來分擔線路損耗資金。因此，財務人員在可算費用時，應將此兩點因素考慮其中，給出相對固定的單價數額。

最后，平衡點運行。要有設備的運作規程和能源控制操作規程；在設備照明管理上，不僅要根據規章制度來執行，同時也要根據不同情況、不同責任區來自行調整合適的操作規定。

（作者單位：北京理想資產管理有限公司）