基于DPSIR模型的宏觀調控政策對房價影響研究*

蔡鷺斌， 段建南， 張雪靚， 董 濤

(1. 湖南農業大學 資源環境學院， 長沙 410128； 2. 國土資源部 農用地質量與監測重點實驗室， 北京 100193)

基于DPSIR模型的宏觀調控政策對房價影響研究*

蔡鷺斌1，2， 段建南1， 張雪靚2， 董 濤1

(1. 湖南農業大學 資源環境學院， 長沙 410128； 2. 國土資源部 農用地質量與監測重點實驗室， 北京 100193)

研究房地產調控政策對房價的影響，可為政府制定合理的調控政策、平抑房價提供參考。通過量化房價影響因素，研究宏觀調控政策對房價的影響程度和周期具有重要意義。篩選驅動力、壓力、狀態、影響和響應指標，構建基于DPSIR模型的房地產調控政策對房價影響的評價體系，并采用層次分析法和特爾斐法確定各指標的權重。對武漢市房地產政策的調控效果進行初步量化，結果表明武漢市房價隨著政策調控的變化而呈現相應變化，房價變動方向與調控政策方向存在一致性。因此，武漢市房價對調控政策的反應敏感，但政策對房價的調控具有一定的滯后性。

DPSIR模型； 宏觀調控； 房地產； 房價； 評價系統； 層析分析法； 特爾斐法

近年來，由于我國房地產市場不完善，一些投機者在體制漏洞下積極投身于非正常的房地產投資和交易，導致了房價的非理性繁榮[1]。房價不斷上漲使原本最根本的住宅需求成為廣大居民的奢望，高額房價遠遠超出了普通居民的購買能力。為了抑制房價，我國政府相繼出臺了一系列限購、限貸、提高存款準備金率以及加息等調控措施[2]。國家統計局公布的數據顯示:2012年1月，70個大中城市新建商品住宅價格環比全部止漲，其中48個城市新建商品住宅環比價格下降，22個城市持平。從2008年房價的居高不下到房價止漲，中央及地方政府房價調控政策發揮了關鍵作用。然而，國家的宏觀調控政策究竟對房價產生了多大影響、如何產生影響，卻是房地產宏觀調控中亟需回答和解決的問題。

在宏觀調控效果方面的代表性研究主要有:杜雪君等(2009)認為，中國房地產稅對房價有抑制作用，而地方公共支出對房價有促進作用，兩者對房價的凈影響為正[3]。劉康(2011)認為，我國房地產市場宏觀調控政策對整個房地產市場銷售產生了很大影響，多年宏觀調控政策的累積成效開始顯現，在很大程度上抑制了投機性和投資性購房需求，市場人氣有所下降，同時也抑制了部分改善性購房需求[4]。在房地產宏觀調控分析方法方面的代表性研究主要有:楊建平等(2008)用一個帶有供求雙重預期的模型描繪出房價泡沫形成和崩潰的過程，并用三個博弈模型展現出當前中國的房地產金融調控政策難以達到預期效果[5]。戴國強等(2009)通過實證研究，得出宏觀調控沖擊對房地產投資和房地產價格影響顯著的結論[6]。范廣垠(2010)通過間斷平衡模型，得出政治因素的重視與中國房地產政策制定的過程非常吻合的結論[7]。

一、基于DPSIR模型的房地產宏觀調控政策評價體系

DPSIR框架模型是由PSR模型演化而來的[8-11]，1993年由歐洲環境署首次提出。在DPSIR概念模型中存在5個要素，分別是驅動力(driving force)，指造成環境變化的潛在原因；壓力(pressure)，指人類活動對其緊鄰環境以及自然環境的影響，是環境的直接壓力因子，例如廢物排放、基礎設施建設等；狀態(state)，指環境在上述壓力下所處的狀況，如污染與土地退化程度等；影響(impact)，指系統所處狀態對人類健康和社會經濟結構的影響；響應(response)，其過程表明人類在可持續發展進程中所采取的對策，如提高資源利用效率、減少污染、增加投資等措施[12]。

在國外，DPSIR模型因能揭示環境與人類活動的因果關系，被廣泛地接受并應用于為人類活動、資源、環境的可持續發展方案及其評價提供概念模型以及跨學科的研究。李玲等(2012)在綜合分析房價影響因素的基礎上，分別篩選了壓力、狀態和響應指標，構建了基于PSR模型的房地產調控政策對房價影響的評價體系[13]。

1. 房地產宏觀調控政策的DPSIR模型

統計數據顯示，目前我國房地產市場存在明顯的供求不平衡狀況。一方面，隨著城市化的不斷擴大和人口的增長，越來越多的人具有購房需求；另一方面，房價的居高不下超出了普通居民的購買能力，導致很多居民買不起房，社會上存在大量的缺房人口。因此，當前我國商品房嚴重的供需不平衡是房地產宏觀調控的驅動力(D)，推動房價持續上漲，甚至形成房地產泡沫。

人口等社會因素和城市化等經濟因素的共同作用抬升了房價[14]，提高了滿足購房需求的難度，促使政府出臺相關政策以抑制房價上漲。因此，可以將房價上漲的各種因素看作政府宏觀調控的壓力(P)，政府各種調控政策是在壓力下的狀態(S)，房價則是調控后的響應(I)，繼而再影響供求平衡(R)。

與調控前相對應，一輪宏觀調控政策從制定到執行究竟對驅動這一流程的市場不平衡性產生什么響應，需要以商品房供需程度變化作為最終的響應指標。在此基礎上，可以建立一個包括驅動力、壓力、狀態、影響和響應5個指標體系的房地產調控政策評價模型(DPSIR)，這個模型還可以反映房價對宏觀調控政策的反饋效果。

2. 模型指標選取

驅動力指標選擇的主要依據是房地產市場目前的供需現狀。根據統計年鑒的記載，本文采用前1年即調控前缺房戶數占總戶數比例的倒數作為衡量房地產市場供需狀況的指標。缺房戶數在總戶數中所占比例的倒數越小，證明房地產市場的供需狀況越不平衡，驅動力就越大。

壓力指標的選擇要充分考慮房價上漲的各種影響因素，包括內部因素和外部因素。其中內部因素包括土地的影響，建筑物的影響，區位因素和權益因素；外部因素包括社會因素(政治狀況、社會治安、土地投機、心理因素等)，經濟因素(經濟發展水平、財政金融情況、居民收入水平、物價水平、儲蓄與投資等)，人口因素(人口數量、人口素質、家庭規模)和行政因素、其他因素等。在全面性、代表性、可量化和可操作性的原則下，本文選取基礎設施投資水平、地價水平、人口數量、居民消費價格水平CPI、貨幣供應量M2、居民可支配收入水平6個指標作為政策調控的壓力因素[13]，如表1所示。

表1 房地產調控政策壓力指標選取情況

狀態指標的選擇是在近年國家和地方出臺的各種土地、信貸、金融、社會保障房、稅收和市場等調控政策的基礎上制定的。以上6個方面作為因素層，每個因素層分別選擇1個指標來反映其變化狀況，具體指標[13]如表2所示。

表2 房地產調控政策狀態指標選取情況

從房地產調控影響度來看，房價是房地產政策調控后的一種反應和表現，因此選擇房價作為影響指標。房價是一個綜合復雜的因素，具有不同的表現形式。房地產調控政策對房價的影響主要是從宏觀層面表達商品住房價格的變化，同時考慮到數據的代表性和易獲得性，選用房屋銷售價格指數作為影響指標。

響應指標主要是針對房地產市場在宏觀調控后的供需狀況進行選擇的。此指標與驅動力指標相似，即調控后的缺房戶數占總戶數比例的倒數。與宏觀調控前的驅動力指標對比，這樣可以形成房地產宏觀調控的反饋，用數據反映出宏觀調控政策對房地產市場的影響。

表3 房地產調控政策的驅動力壓力狀態影響響應(DPSIR)框架模型

3. 數據標準化處理

為了讓各個指標之間具有可比性和可觀察性，需要對數據進行標準化處理。為消除各原始指標變量間量綱的影響，采用式(1)對原始數據進行標準化處理，即

(1)

式中:Pki為第k個指標第i期的量化值；Xki為第k個指標第i期的因子數據。

4. 綜合評價指數確定

在DPSIR模型的5個指標中，壓力指標和狀態指標是由6個因素決定的，這兩個指標在某個時期i的量化值是由式(2)決定的，即

(2)

式中:Ei為第i時期的壓力指數或狀態指數；Wki為第i時期第k個指標的權重；Pki為第k個指標第i期的量化值。

各個因子的權重采用層次分析法和特爾斐法確定，基本思路是將研究的問題分為若干層次，每一層次包括若干指標，采用特爾斐法由專家對每一層次的各指標通過兩兩比較其重要程度而進行判斷評分，然后通過計算判斷矩陣的特征向量來確定各指標對上層指標的權重。壓力指數和狀態指數是由6個因子決定的，所以采用層次分析法分別確定這6個因子對壓力指數和狀態指數影響的大小，即其相對于子系統的權重。

二、案例研究

1. 研究區簡介

以武漢市為例，武漢市現有13個行政區，轄區面積84 944 hm2。自2000年以來，武漢市房地產迅速發展，規模不斷擴大，人均居住面積極大增加，住房條件得到明顯改善，房地產開發投資規模平穩增長。2010年，武漢市房地產開發投資在19個重點城市中位居第7，同比增幅位居第2；房屋施工面積位居第8，同比增幅位居第2；房屋竣工面積位居第7，同比增幅位居第4。

同時，武漢房地產投資強勁，銷售狀況保持旺盛勢頭，需求大于供給，房價上漲較快，空置房大量增加，房地產結構急需完善，開發區和老城區發展不平衡，居民住房壓力加大。因此，國家和武漢市相繼出臺了一系列的房地產宏觀調控政策。

2008年12月21日，國務院辦公廳發布的《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》提出，支持房地產開發企業積極應對市場變化，根據市場變化和需求主動采取措施，以合理的價格促進商品住房銷售。央行宣布，從2008年12月23日起調整金融機構人民幣存貸款基準利率，這是2008年9月以來第5次降息，尤其是央行對“第二套房貸”采取松綁政策，表明了政府要穩定房市的決心，強勁刺激了市場需求。

2010年10月，湖北省頒布的“鄂六條”要求各商業銀行堅決執行差別利率等房貸調控政策，其精髓在于落實政策，很大程度上抑制了房價增長。武漢市頒布的《關于大力推進保障性住房建設促進房地產市場健康發展的意見》提出，要大力推進保障性住房建設，加強市場調控，堅決抑制投資投機性購房需求，穩定市場預期，促進武漢市房地產市場持續健康發展。文件出臺后，武漢市房地產市場整體保持平穩的發展態勢，開發投資保持較快增長，住房成交量小幅回落，住房價格總體保持平穩，朝著調控預期方向發展。2011年1月14日，武漢市房管局又出臺《關于貫徹落實我市中心城區商品住房限購政策的通知》，暫定本市戶籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女，下同)及能夠提供在本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，只能在本市中心城區新購一套商品住房；不能提供上述證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市中心城區購買新建商品住房。該規定也抑制了房價的增長。

2. 數據來源與處理

采用2001—2010年《國家統計年鑒》、《武漢市統計年鑒》和中央銀行相關利率的統計資料(如表4所示)作為數據來源，并將數據代入式(1)進行標準化處理。壓力指數或狀態指數采用式(2)加權算出。

3. 權重確定

通過特爾斐法得到壓力系統、狀態系統各個指標值的權重，具體如表5、6所示。

表4 數據來源情況

表5 壓力指標系統因素權重值

表6 狀態指標系統因素權重值

4. 綜合評價指數確定

利用式(1)對原始數據進行標準化處理后，代入式(2)加權平均，分別計算出2001—2010年武漢市房地產調控政策的壓力指數和狀態指數。驅動力指數和影響指數采用武漢市每年缺房戶數占總戶數的比例代入式(1)進行標準化，響應指數則直接采用武漢市房屋銷售價格指數標準化處理后的數值。通過數據處理，得出2001—2010年武漢市房地產宏觀調控的DPSIR指數，如表7所示。

表7 武漢市2001—2010年房地產宏觀調控的DPSIR指數

圖1是2001—2010年DPSIR概念模型下的房地產宏觀調控政策對房價和房地產市場均衡的影響結果，其中各指數所表達的含義如表8所示。

圖1 2001—2010年武漢市房地產宏觀調控DPSIR指數走勢

三、結果分析

1. 房價受到宏觀調控政策的影響

如圖2所示，壓力指數、狀態指數和影響指數的變化規律雖然大體走勢相同，但是卻不完全一致。2007年以前，狀態指數較低，三者存在相對一致的變化趨勢，同時總體呈現上升趨勢；2008年以后，三者變化的一致性逐漸減弱，說明房價開始逐步受到政策調控的影響，而且影響程度不斷增大。例如，從2008—2009年的變化幅度來看，影響力指數的變化幅度大于壓力指數和狀態指數的變化幅度，表明除了受到各種影響因素的影響外，房價還受到宏觀調控政策的影響。

表8 DPSIR模型下各指數走勢含義

圖2 壓力狀態影響指數的相互關系

如圖3所示，驅動力與響應指數在每一年的數額差值與狀態指數的高低也表現出相對一致性。如2002—2004年，狀態指數幾乎為0，即在此期間宏觀調控政策相對寬松，與此對應，驅動力與響應指數之間也幾乎沒有差值；而2005年之后，隨著宏觀調控的加強，狀態指數增長，驅動力與響應指數之間的差額也開始增加，并表現出一定的波動性。

圖3 驅動力狀態響應指數的相互關系

所以，房價不僅僅由人口、經濟、社會、國際和其他因素等決定，還受到房地產宏觀調控政策的影響，即房地產宏觀調控政策對于穩定房價確實起到了一定程度的作用。

2. 房價與政策調控存在周期性關系

由圖2中狀態指數和影響指數的相對變化關系可以看出，房價的變化情況與調控政策的周期基本一致。2001—2004年、2005—2007年以及2008年宏觀調控政策力度加大以后，房價的變化周期與調控周期的變化頻率開始呈現出一定的一致性。若相關政策鼓勵房產市場，則房價相應地上升；若相關政策壓縮房產市場，則房價相應地下降。圖2說明政策對于房價的調控具有明顯作用，可以抑制房價非理性增長和平抑房價。

3. 宏觀調控政策對房價的影響程度

研究結果顯示，我國的房地產宏觀調控政策對房價的影響程度與調控力度和房地產市場的大背景、大環境有關。如圖3所示，當狀態指數(調控力度)小于0.2時，即2001—2004年間，驅動力指數與響應指數之間的差距(房價變動)很小；當狀態指數(調控力度)為0.2～0.4時，驅動力指數與響應指數之間(房價變動)開始顯露差距；當狀態指數高于0.4時，驅動力指數與響應指數之間差距變大。由圖2也可以看出，2008年是狀態指數(調控力度)最大的一年，影響指數也由最高降到最低。以上分析表明，當調控力度的狀態指數高于0.2時，房價開始對應地發生變化，且調控力度越大，房價變化得越明顯。

4. 宏觀政策調控存在滯后性

房價的變化與政策的調控周期密切相關，房價對于政策的調控是極其敏感的，這表明我國房地產市場受政策的影響很大，可以說是一個政策影響型的房地產市場。但是宏觀政策的調控并不是立即見效的，其效果有一定的滯后性。由圖3可以看出，從每一年的數據走勢縱向對比來看，響應指數和驅動力指數之間的差距就是當年的宏觀調控對房地產市場的影響程度。如2002—2004年狀態指數相對較低，即宏觀調控政策趨于平和，此時響應指數和驅動力指數之間的差額也相對較低。2005年以后，兩指數之間的差額隨著宏觀調控力度的增加而增加。但是，宏觀調控政策存在一定的滯后期，如2008年宏觀調控政策大力收縮，狀態指數是近10年最高的年份，但是響應指數和驅動力指數差額的最大值出現在2009年，即2008年的調控政策在2009年得到了反應。這表明目前的房地產調控政策明顯滯后，滯后周期在1年以內。

四、結論及政策建議

(2)通過武漢市的實證研究發現，房價漲幅的變化與政策調控的趨勢基本一致，若相關政策鼓勵房產市場，則房價相應地上升；若相關政策壓縮房產市場，則房價相應地下降。房價對房地產政策的調控反應比較敏感，但房地產調控政策的效果具有一定的滯后性，滯后周期在1年以內。在未來的研究中，如果使用月度數據可以更加精確地得到滯后期。

(3)我國的土地公有制決定了房地產市場受政策的影響非常明顯。在2001—2010年的房地產宏觀調控過程中，已經摸索到了大的方向，但是在整個市場供給小于需求的前提下，政策的效果具有雙重性，既有有效的一面，又有滯后的一面。

為了更有效地發揮政策的宏觀調控作用，抑制房價非理性增長，本文據此給出相關建議:把增加有效供給作為房地產宏觀調控的主導方向；注重相關政策的配套性、連續性；以不同的政策區別對待不同的房地產需求；堅持社會保障性住房由政府主導，商品房供給由市場主導。未來開征房地產稅作為地方穩定的收入來源，可有效緩解地方賣地、借債、亂收費等扭曲行為。房地產稅不是一個單一稅種，而是一個制度體系，涉及到若干個稅種。房地產稅立法并推進改革需要對現有的一系列稅種進行調整和整合，減少流通環節的稅費，同時應取消現有房產稅體系當中重復征稅的稅種。在減少流通環節稅收的基礎上，開征保有環節的房地產稅是可行路徑。全面開征保有環節的房地產稅，某種程度上會對房價有一定調節作用，但最重要的作用在于成為地方政府的主體稅種和穩定收入來源，以協調中央和地方的財政收入。

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Studyoninfluenceofreadjustmentandcontrolmacro-policiesonhousepricebasedonDPSIRmodel

CAI Lu-bin1, 2, DUAN Jian-nan1, ZHANG Xue-liang2, DONG Tao1

(1. College of Resources and Environment, Hu’nan Agricultural University, Changsha 410128, China; 2. Key Laboratory of Agricultural Land Quality, Ministry of Land and Resources, Beijing 100193, China)

The study of the influence of readjustment and control macro-policies on house price can provide reference for the government to constitute rational policy of readjustment and control and mitigate the increasing house price. Through quantizing the influencing factors of house price, it is of great significance to study the influencing degree and cycle of readjustment and control macro-policy on house price. The indicators of driving force, pressure, state, impact and response are selected, the evaluation system of readjustment and control policy of real estate industry on house price based on driving force-pressure-state-impact-response (DPSIR)model is constructed, and hierarchy analysis and Delphi method are applied to determine the weight of each indicator. Preliminary quantization is produced of the effect of readjustment and control of real estate policy in Wuhan City. The results show that the house price in Wuhan City changes correspondingly with the change of policy readjustment and control, and the directions of house price change and readjustment and control policy possess consistency. Hence, the house price of Wuhan City has sensitive reaction on readjustment and control policy, but there is a time lag between the issue of policy on the readjustment and control and the change of house price.

DPSIR model; macroscopic readjustment and control; real estate industry; house price; evaluation system; Analytic Hierarchy Process (AHP); Delphi method

2013-12-13

蔡鷺斌(1987-)，男，湖南長沙人，碩士生，主要從事土地資源可持續利用等方面的研究； 段建南(1957-)，男，山西晉城人，教授，博士，主要從事土地/土壤資源利用與信息技術應用等方面的研究。

* 本文已于2014-03-12 19∶58在中國知網優先數字出版。 網絡出版地址:http://www.cnki.net/kcms/detail/21.1558.C.20140312.1958.017.html

10.7688/j.issn.1674-0823.2014.02.12

F 29

A

1674-0823(2014)02-0145-07

(責任編輯:郭曉亮)