億城投資的“肉雞”價(jià)值分析

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億城投資（000616.SZ）在9月25日公布的《投資者關(guān)系活動(dòng)記錄表》中透露，公司將逐步減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，未來(lái)不排除通過(guò)出售項(xiàng)目公司的方式回收資金，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。

公司目前第一大股東是海航資本控股有限公司，持有19.98%的股權(quán)。公司股價(jià)約4.20元，只需要12億元左右就可掌握公司控股權(quán)。

從億城投資目前的資產(chǎn)負(fù)債狀況來(lái)看，其中貨幣資金24億元，存貨63.2億元。而公司短期借款只有1.27億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債12.7億元，長(zhǎng)期借款21億元，賬面凈資產(chǎn)43億元，如果按照市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算，凈資產(chǎn)可以達(dá)到80億元以上，每股凈資產(chǎn)可以達(dá)到5.7元以上，而近期股價(jià)才4元多。

存貨的真實(shí)市場(chǎng)價(jià)值

億城投資的存貨為63.2億元，其中，開(kāi)發(fā)成本占大頭，賬面余額37億元；開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為7.4億元；出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品0.6億元；擬開(kāi)發(fā)土地——上海前灘項(xiàng)目18億元。

由于不了解各個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格，所以不能準(zhǔn)確計(jì)算出這些存貨的市場(chǎng)價(jià)值，但是可以通過(guò)已經(jīng)銷(xiāo)售的項(xiàng)目情況的利潤(rùn)率來(lái)推算一下這些存貨的市場(chǎng)價(jià)值。

根據(jù)2014年6月6日公司關(guān)于掛牌轉(zhuǎn)讓子公司西海龍湖 65%股權(quán)的進(jìn)展公告，當(dāng)時(shí)的轉(zhuǎn)讓價(jià)款為 8.19億元，可為公司增加稅前利潤(rùn) 5.08 億元，利潤(rùn)率達(dá)到了62%。如果公司的63.2億元存貨都能夠按照這個(gè)利潤(rùn)率轉(zhuǎn)讓?zhuān)敲催@些存貨價(jià)值可以超過(guò)102億元。當(dāng)然實(shí)際轉(zhuǎn)讓可能有高有低，但整體不會(huì)少太多。而公司目前的賬面借款僅35億元，真實(shí)的資產(chǎn)負(fù)債率不到30%，還有很大的融資空間。

即使你通過(guò)高杠桿融資，把億城投資的控制權(quán)先拿到，然后再抵押股權(quán)融資還債，你也可以實(shí)現(xiàn)空手套大象了。

引發(fā)并購(gòu)熱

類(lèi)似億城投資這樣的“肉雞”企業(yè)還很多，特別是一些價(jià)值被明顯低估，且又有很多可以變現(xiàn)存貨的企業(yè)。為避免不必要的二級(jí)市場(chǎng)波動(dòng)，以標(biāo)的物代替公司名稱(chēng)。

截至10月15日，標(biāo)的一的總市值為53.5億元，凈資產(chǎn)90.12億元，其貨幣資金達(dá)25億元，存貨為125.23億元，投資性房地產(chǎn)為11.66億元，固定資產(chǎn)17.83億元，短期借款11.24億元，預(yù)收款為36.26億元，一年內(nèi)到期借款為29.58億元，長(zhǎng)期借款63億元。第一大股東持股比例為26.02%，市場(chǎng)價(jià)值13.9億元，凈資產(chǎn)價(jià)值23.4億元，折價(jià)9.5億元。

標(biāo)的二的總市值為45.9億元，凈資產(chǎn)56.3億元，其貨幣資金22.5億元，存貨達(dá)147.3億元，投資性房地產(chǎn)為7.56億元，短期借款13.5億元，預(yù)收款39.4億元，長(zhǎng)期借款39.7億元。第一大股東持股比例為25.11%，市場(chǎng)價(jià)值11.5億元，凈資產(chǎn)價(jià)值14.1億元，折價(jià)2.6億元。

標(biāo)的三的總市值為35.1億元，凈資產(chǎn)50.9億元，其貨幣資金為 8.87億元，存貨達(dá)38億元，長(zhǎng)期投資10億元，投資性房地產(chǎn)56.3億元，預(yù)收款10億元，一年內(nèi)到期借款4.3億元，長(zhǎng)期借款35億元。第一大股東持股比例為29.12%，市場(chǎng)價(jià)值10.2億元，凈資產(chǎn)價(jià)值14.8億元，折價(jià)4.6億元。

從三家公司的存貨構(gòu)成情況看，變現(xiàn)收益要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其賬面價(jià)值，還有投資性房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)的變現(xiàn)價(jià)值也會(huì)大于其賬面價(jià)值。而且這三家公司的收購(gòu)成本都不高，要達(dá)到第一大股東地位，只需要分別投入13.9億元、11.5億元和10.2億元。

幾年前，商業(yè)百貨類(lèi)公司資產(chǎn)價(jià)值被嚴(yán)重低估，引來(lái)一次大面積的針對(duì)商業(yè)百貨類(lèi)公司的收購(gòu)戰(zhàn)，至今硝煙未散。

自2012年開(kāi)始的經(jīng)濟(jì)下滑勢(shì)頭至今未有見(jiàn)底，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型又迫在眉睫，現(xiàn)在比的是看誰(shuí)轉(zhuǎn)得快，轉(zhuǎn)得徹底。資本大鱷看上房地產(chǎn)企業(yè)的存貨轉(zhuǎn)讓價(jià)值和變現(xiàn)能力，同時(shí)又有自身經(jīng)營(yíng)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，資產(chǎn)注入輕而易舉。房地產(chǎn)業(yè)被并購(gòu)的大潮為期會(huì)遠(yuǎn)嗎？且拭目以待！

作者為亞太（集團(tuán)）會(huì)計(jì)師事務(wù)所首席會(huì)計(jì)師、合伙人endprint