淺談房地產中介服務業存在問題和解決辦法

閆麗

【摘 要】房地產中介服務業能夠積極推動房地產業健康發展，為購房者提供專業化服務、為房屋登記機構提供良好的支持；但同時，存在著從業人員素質良莠不齊、利用信息不對稱吃差價、違法規定制造“陰陽合同”等問題。如何解決這些問題，建立良好的產業發展環境，是當前房產中介服務業面臨的重要課題。本文以山東省中部城市泰安市為例，試圖提出一些可行性建議，以供參考。

【關鍵詞】房地產；中介；服務業

一、引言

房地產中介服務業是指在房地產市場中，以提供房地產供需咨詢、協助供需雙方公平交易、促進房地產交易形成為目的而進行的房地產租售的經紀活動、委托代理業務或價格評估等活動的總稱。房地產中介服務業既是一個年輕的行業，又是一個蓬勃發展的行業。隨著我市居民住房消費的旺盛需求，經濟的持續、穩定、快速發展，為房地產中介提供了廣闊的發展空間。房地產中介服務業在推動泰安房地產業健康發展的過程中起到了不可替代的重要作用，為廣大房屋買賣提供了專業化的服務，為房屋產權登記過戶提供了專業化的支持。

二、存在問題

泰安市位于山東省中部，下轄泰山區、岱岳區、新泰市、肥城市、寧陽縣、東平縣，總人口約550萬人。近幾年來，泰安市房地產中介服務業發展迅猛，房產經紀機構方面，產生了天成不動產、瑞泰置業、魯房置換等有影響力的房產中介服務公司；房地產估價機構有金橋評估、天義評估等二級資質評估公司。房產中介服務的迅猛發展，為繁榮泰安房地產市場起到了積極作用，但是也存在著一些不足和問題。

1.從業人員素質普遍偏低。從業人員的專業知識水平不高，經驗不夠，持有經紀人證書的人員較少，出借經紀人證書、無經紀人資格從事經紀活動的現象頻頻發生。

2.房地產經紀機構吃差價行為。受利益驅使，中介公司利用買賣雙方的信息不對稱，隔離買賣雙方，從而賺取房屋差價。在個別公司，甚至出現從業人員將房屋暫時買下，通過公證處做一份在一定時間內委托某人代辦房產證的公證，然后再尋找買主，從中賺取巨額利潤的行為。這對整個市場的破壞作用巨大。

3.制造“陰陽合同”行為。房地產中介機構在二手房交易過程中以簽訂“陰陽合同”少交稅負（其中包括契稅、營業稅和個人所得稅）的行為頗為常見。通常的做法是書面上做低合同價，以便少交部分稅費；實際成交價格按照雙方約定的價格執行。不僅造成稅收的大量損失，而且極易造成交易雙方維權困難。一旦買方或者賣方提出毀約，按照合同文本，雙方只能按照合同約定的價格進行賠付，但是由于合同價格少于實際價格，很容易造成買方的損失，維權非常困難。

4.行業缺乏自律，競爭無序。房地產中介行業缺乏統一的操作規范和收費標準，一般房屋買賣交易的中介費是成交價格2%，但是擅自提價或降價的行為非常常見。

5.存在其他典型違規操作行為，如亂收費、借用經營資質（即無照經營）、超越核準的經紀業務范圍等。

三、解決對策

作為整個房地產業鏈重要一環，加強監管，促進自律，嚴明操作流程，進而促進房地產中介服務業迅速成長、健康發展，是當下整個房地產中介服務業必須要解決的重要問題。

1.加強監督管理。行業主管部門應進一步加強管理，建立橫到邊、豎到底的監管網絡，從人員構成、從業范圍、經營區域、經營規模、信譽度等方面入手，建立一套完備的監管評價體系。嚴格備案管理制度，將符合條件的房地產中介機構詳細備案登記，對不符合條件的堅決不予備案。探討建立進行以房地產中介門店為征收對象的質量保證金制度，一旦違規進行處罰。建立從業人員先培訓后上崗制度，進一步完善從業人員備案制度、從業人員掛牌上崗制度和違規從業人員懲罰制度，從制度上加大對從業人員的監督和約束。

2.規范合同文本，明確收費標準。針對租賃合同、二手房買賣合同等比較多的現象，有關部門要組織專業人員進行規范，制訂合同范本，收取成本費用發放各中介公司。同時要建立合同印發、編號、發放、登記、銷號和跟蹤管理等制度，凡不使用或未正確使用規范文本簽訂合同的要進行約談，出現嚴重問題要對公司法人代表和當事人依規進行處罰。與物價主管部門聯合，對中介收費問題進行論證，制定明確的收費標準，并向社會公布，提高收費透明度。

3.完善征信系統。研究建立針對公司法人、法人代表和從業人員三位一體的征信制度，提高失信成本。與人民銀行征信系統對接，爭取將從業人員信用情況納入系統，加大違約成本。加大宣傳教育力度，對買賣雙方當事人進行提醒，說明制定陰陽合同的危害性；同時，凡明知是陰陽合同仍然簽訂的買賣雙方，也要將其信用情況上傳人行的征信系統。

4.加大行業管理，進行等級評定。引導各公司組建泰安市房地產中介服務業協會，充分發揮協會作用，促進房地產中介服務業健康、持續發展。協會每年從規模、人員和資金管理、業務流程規范、投訴情況等方面對房地產中介機構的經營情況進行考評，并將結果向全社會公布，引導群眾選擇服務好、信用佳的中介機構，減少交易風險。引導有條件的公司實施品牌戰略，走集團化發展的路子，發展壯大成為集團公司。

5.建立快速投訴處理機制。暢通群眾投訴舉報渠道，在中介機構醒目位置張貼違規投訴舉報電話及受理機構，加強與“12345”市政府便民服務電話等渠道的聯系，迅速處置出現的違規、違約問題，提升中介公司及從業人員的服務意識和水平。