城市規劃與房地產開發的協調路徑探析

袁章潔+梁丹+田欣怡+張有福+侯婷婷

摘 要：在房地產開發迅速的背景下，想要實現城市規劃與房地產開發之間的協調發展，需要理清兩者之間相輔相成的關系，明確發展過程中所存在的問題，認真研究其發生原因并積極尋找解決措施。本文分析了城市規劃與房地產開發存在的問題，并結合實例對改進措施進行了分析。

關鍵詞：城市規劃；房地產開發；市場失靈

城市規劃即通過有效的設計，為滿足城市在一定時期內實現發展目標而進行綜合部署與整體安排。城市的規劃需要將各方面進行統一，明確城市性質、規模以及發展目標，從空間上對城市結構布局、土地使用以及道路交通等市政工程進行分配，其中房地產開發是最基本的一項組成內容，同時也是管理的重點。

1 城市規劃與房地產開發中所存問題分析

1.1 城市規劃滯后性。因為城市規劃的滯后性，控制性詳細規劃未能對建筑紅線、建筑密度以及容積率等指標進行合理的預測，或者是道路規劃前沒有對城市交通流量需求做出準確預測，最終導致城市局部地區開發過剩而降低交通使用效果。第一，城市規劃動態性以及可操性低。現在城市在進行規劃時，具有編制周期長特點，很多情況下整個規劃完成后，其中部分區域規劃方案已經不合適，可操性較差。第二，影響房地產開發利益。城市規劃具有明顯的周期性，在規劃方案出臺后即生成相應的法律效率，同時建設項目實施也需要時間過程，現在很少有房地產開發商參與大城市規劃制定中，自身發展利益得不到保證，進而對城市規劃計劃支持度比較低。第三，城市規劃周期長。在城市規劃過程中房地產開發迅速，對市場的影響力比較大，但是因為城市規劃所需周期長，相關部門在設計規劃時缺少必要溝通，也會對房地產開發行業的發展造成影響。

1.2 城市發展速度與規劃管理不協調。隨著社會經濟的快速發展，提升了城市建設的速度，就房地產開發而言出現更多的建設項目，但是與城市規劃方面卻存在明顯的問題，即控制性詳細規劃編制落后。很多地段房地產建設項目已經確定，然后采進行相應的規劃管理，將項目作為規劃的前提，往往會出現城市規劃整體不協調的問題。開發商在利益的驅使下，經常會出現規模過大與配套設施滯后等現象，部分地段沒有對編制進行控制性詳細規劃，缺乏對開發項目的控制與引導，最終導致部分本該配置的設施被侵占。

1.3 規劃管理體系不全面。城市規劃管理體系的不全面，對房地產開發監督力度比較低，這樣在城市發展過程中經常會出現似已變更用地性質或者是調整變更規劃的現象。例如很多城市大型項目的選址上，一般都是以領導意見為主，忽略了城市規劃與項目選址的協調性，影響了城市整體規劃。因為管理制度的缺失，不能對房地產開發商行為進行有效的管理，導致在開發過程中經常會出現影響城市規劃的行為。例如房屋開發商未獲取更多利益，在房屋建筑建設時，想盡各種方法提高容積率，通過調整規劃方案來增加建筑面積，影響了城市的整體規劃。就城市建設過程中，很多沿街居民樓在沒有取得規劃許可證的情況下，私自將一層住宅樓改造為商鋪，從事經營活動，影響了城市整體規劃。

2 城市規劃與房地產開發關系分析

城市規劃與房地產開發是一個矛盾的統一體，兩者之間即存在沖突的一面，同時也有統一的一面。兩者都是圍繞城市土地的利用展開的活動，具有相同的作用對象，并且具有將土地利用最大化的目標。城市建設進程的逐漸加快，城市規劃管理建立在市場經濟基礎上，所制定的目標也將通過房地產開發市場來實現。在整體上來說，雖然兩者之間承諾在價值取向的區別，但是可以通過相互作用，最終達到土地利用各方面利益的均衡。城市規劃以實現社會公共利益為目標，結合城市建設實際需要，對近期與遠期土地利用進行部署與安排，而房地產開發則是以獲取利益為主要目的。如果兩者不能進行協調發展，房地產在開發過程中會因為獲取更多利益而損害公共利益，最終會影響到整個城市的規劃。同時，如果沒有充滿活力的房地產開發活動，城市規劃的目標將難以實現，城市建設的速度與效率只能維持在一個較低的水平。

在研究兩者的關系時，為保證兩者之間的協調性，需要保證幾個方面：第一，在房地產開發進行投資時，應結合城市總體規劃要求，通過研究分析提取出有用的信息資料。并且在對項目進行具體設計時，應以滿足城市規劃為前提，并在此基礎上獲取更大的利潤。第二，城市規劃編制主要是針對整體而言，其中將會涉及到大量的房地產開發活動，對城市的建設以及經濟的發展都有重要的影響。因此，在進行城市規劃時應通過各種手段引導房地產開發主體市場行為，充分調動并發揮其積極性，使房地產企業自覺將自身利益與公共利益結合在一起。

3 城市規劃與房地產開發協調管理實例分析

3.1 實例分析。以我國銀川市為例，自1998年執行住房制度貨幣化以及市場改革開始，到現在房地產開發行業已經成為地方經濟新的增長點與消費熱點。據粗略統計，2013年1～5月份銀川市轄區完成房地產開發投資74.93億元，同比增長15.7%，城市房地產開發投資穩步增長，施工規模不斷擴大，房地產市場總體運行趨勢良好。但是，在房地產行業快速發展的過程背后所存在的問題也需要得到重視。

3.2 改進措施。（1）完善管理機制。城市規劃管理體系落后是銀川市不能有效引導房地產開發進一步發展的主要因素之一。面對現狀相關部門應盡快對體系進行優化，例如對地方法規、風景名勝地區管理規定以及城市停車場等規定進行完善。在管理機制編制過程中，重點要做好監督管理工作，針對有關部門與開發商肆意更改規劃，或者是違章操作等行為進行管理，降低規劃變更對城市建設造成的影響。監督機制的確立可以充分發揮群眾監督、行政監督以及輿論監督等，降低行政干預造成的負面影響。（2）充分考慮開發商利益。在市場經濟體制下，城市規劃應嚴格按照市場經濟要求，加強對房地產開發的研究，針對其所具有的特點，適當對規劃彈性與應變力進行調節，在完成規劃的基礎上確保開發商利益，使其能夠主動配合。因此，在進行規劃時，需要將公共利益與開發商的經濟利益相結合，降低對其的限制，將開發成本與難度控制在其接收范圍內，提高其配合的熱情，避免因為開發鉆規劃管理的空子所造成的負面影響。（3）結合城市整體特點。城市的規劃應結合當地文化特色來進行，銀川市在規劃與建設時應與“西夏古城、塞上江南、回族風情”等特點相結合，將城市的規劃與開發建立在特色要求基礎上。這就要求規劃管理人員深入了解城市特點，并在此基礎上熟練掌握景觀美學、建筑藝術等專業致使，在進行規劃時將房地產建筑設計包含在內，形成一個統一的研究整體，營造出更具濃郁特色的城市建筑與景觀，將城市規劃與房地產開發有效的融合在一起。

4 結語

想要實現城市規劃與房地產開發的協調管理，必須要明確兩者之間的關系，并針對存在的問題進行分析，積極尋找改進措施。另外，要求城市管理人員應掌握建筑與規劃等相關專業知識，保證規劃過程中兩者之間的融合性，保證公共利益與開發商經濟利益的共同實現，不斷提高城市建設質量。

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