大慶市居民住房投資能力分析

賁宏月　羅煥

摘 要：采用2008—2012年大慶市統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)和相關圖表，并且與調查問卷相結合系統(tǒng)分析大慶市的住房投資發(fā)展與居民收入增加之間的的關系，綜合分析大慶市居民目前的住房現(xiàn)狀和投資實力，以調查問卷的形式對于大慶市居民進行住房投資調查。本次研究對大慶市居民未來的住房投資具有一定的參考意義。

關鍵詞：居民住房；居民收入；住房投資；大慶市

中圖分類號：F290 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）22-0162-02

引言

由于收入的提高，大慶市城鎮(zhèn)居民生活水平也在穩(wěn)步上升，衣、食、住、用、行等各消費領域都發(fā)生了日新月異的變化。城鎮(zhèn)居民人均消費支出由2008年的9 847.1元提高到2012年的15 482.2元，增長57.2%，年均增長9.5%。恩格爾系數(shù)始終保持在31%～33%之間，比上一個五年提高了2～3個百分點，2008年以來，大慶市消費品價格指數(shù)（CPI）累計上漲24.4%，隨著居民收入及生活水平的提高由于全國性的購房熱潮以及居民的日常投資意識的增長，大慶市居民對于住房的投資更是走向歷史新高。本文在投資的角度對大慶市住房投資能力進行了分析，站在投資的角度對大慶市居民的住房投資進行引導。

一、大慶市居民收入，住房與投資現(xiàn)狀

（一）居民收入與住房現(xiàn)狀

居住條件明顯改善。2012年大慶城鎮(zhèn)居民的人均居住支出達1 712.6元，比2008年增加1.57倍。住房私有化進程明顯加快，購買房改房的家庭占67.5%、購買商品房家庭的占26.2%。室內裝潢日益考究，用材使料精挑細選，居室裝潢水平向高檔化、賓館化方向發(fā)展。

2012年城鎮(zhèn)居民已有36.9%的住戶裝修過，城鎮(zhèn)居民居住條件的改善首先體現(xiàn)在住房面積及其建筑質量上。2012年大慶城鎮(zhèn)居民的人均住房建筑面積為28.14平方米。住宅建筑類型大有改觀，居住在二居室以上的單元式住宅和單棟配套樓房的戶已達88.4%，并且每百戶家庭中有3戶擁有兩套以上住房。此外，在住宅建設中實行統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設以及規(guī)范化的物業(yè)管理，小區(qū)內外環(huán)境優(yōu)美。住宅內使用自來水的占94.7%、有廁所浴室的占80.1%、有管道天然氣的占79.6%、有空調和取暖設備的占97.6%。其原因主要是由于大慶市近幾年來的收入總水平在不斷提高，人們的可支配收入也逐年增多。可見，大慶市居民的投資能力很強，擁有充足的資金進行住房投資。以下為大慶市2008—2012年的地區(qū)總收入水平變動圖。

（二）居民投資情況

大慶市區(qū)居民家庭財富總額約為2 200多億元，按照其價值從大到小地排列，主要由住房、存款、汽車、股票構成，其中，前兩項財富價值就超過了1 900億元。其中，住房占了一半，約為1 100億元；800億元為存款；165億元為汽車；140億元為股票；剩下的還包括一些投資品、消費品等財富。據(jù)市統(tǒng)計部門百戶抽樣調查結果顯示，近幾年來，我市居民的人均住房使用面積在逐年增加。其中，到2013年年底，大慶城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積已增加到了25.3平方米。由此可見，大慶市居民對住房的投資是非常熱衷的，住房投資成為了居民日常投資的首選。針對此現(xiàn)狀，我們將其歸納為如下的統(tǒng)計圖：

二、居民投資存在的問題

（一）投資結構不盡合理

大慶市作為黑龍江省第二大市，GDP總值連年位于全省前列，僅次于哈爾濱，人均收入也在省內名列前茅。隨著近年來的通貨膨脹，大慶市居民也逐漸意識到了錢存在銀行正在一天天貶值，居民也漸漸開始進行保值投資。據(jù)我們的調查統(tǒng)計，有大概70%的居民選擇將錢投資于住房投資，50%左右的居民正在進行房地產投資，另外20%的居民有意愿進行住房投資。而對于金融工具的投資不足20%。可見，居民對于投資是非常慎重保守的，但過度投資于住房是不利于整個城市經(jīng)濟的健康發(fā)展和居民財富的增值。就目前情況來看，大慶市的住房供給還是比較充足的，而此時居民過度囤房，勢必會把將來的市場供給提高，由此引發(fā)供過于求，房價大跌，不利于居民的長遠投資。

（二）住房投資規(guī)模過大

自2008年以來，中國乃至全世界范圍內住房價格都在不斷上漲，居民住房從原來的生活必需品逐漸演變成為了投資品，受該現(xiàn)象的影響，掀起了全國范圍內的購房熱。大慶市居民在此熱潮的推動下也開始了住房投資。

截至2013年，大慶市區(qū)居民家庭財富總額約為2 200多億元，其中有1 100億左右為住房支出，其中約有60%為住房投資。截至2012年，居住在二居室以上的單元式住宅和單棟配套樓房的戶已達88.4%，并且每百戶家庭中有3戶擁有兩套以上住房。據(jù)我們2013年下半年的調查問卷顯示：有55%左右的居民將家中積蓄的80%用于房地產投資；另外有約37%左右采用貸款投資居民住房；另有10%有意愿進行住房投資如此大規(guī)模的住房投資勢必會為將來的居民購房埋下巨大隱患，更不利于長期的投資。過度投資于房地產，變現(xiàn)不易，而且單一的投資方式對投資者的本金缺少保障，一旦出現(xiàn)房地產市場的劇烈動蕩，勢必會導致投資者血本無歸。金融是經(jīng)濟運行的晴雨表和調節(jié)器，其活躍程度決定著經(jīng)濟發(fā)展的水平和活力。而居民對住房的過度投資正好與經(jīng)濟發(fā)展相悖。

（三）居民盲目投資

但當前居民金融資產存在著一些亟待解決的問題。一是收入分配機制的不合理抑制了居民金融資產的增長，收入分配明顯向政府和資本傾斜。這種分配結構明顯抑制了居民金融資產的增長，不利于民生的改善，不利于未來經(jīng)濟結構的轉型。二是居民金融資產品種較為單一，投資渠道狹窄。目前中國居民的資產結構中儲蓄存款的占比高達68%左右，比重明顯過高。而剩余資產主要分布于住房投資、保險準備金、股票、基金和債券。三是資產分布不均衡，“二八”現(xiàn)象很明顯。四是證券類資產波動幅度大。最后，居民金融資產受通脹威脅比較大。

三、相關分析及對策建議

（一）原因分析

當前，大慶市居民對房地產投資過熱已成為本市經(jīng)濟發(fā)展較為緊迫的問題，而究竟是什么促使了房地產業(yè)出現(xiàn)過度投資現(xiàn)象呢？其中中國利率市場化對其有著較為重要的影響。

首先，中國的利率水平并非取決于市場資金供求力量的對比，而是由央行跟蹤物價水平確定的存款利率，再相應地改變貸款利率。利率的水平調整由行政主觀干預形成，因此在存在著通貨膨脹的情況下，盡管名義貸款利率很高，但實際利率很低，甚至為負。在這種低利率的情況下，無法很好地抑制國內企業(yè)旺盛的投資需求，在當前投資領域中，房地產可謂是高利潤行業(yè)，因此導致了房地產行業(yè)的過度發(fā)展，居民也被其高增值的表象所迷惑，不斷地進行住房投資。

（二）對策建議

首先，大慶市的各級政府，應對居民的日常投資加以正確引導，幫助其建立完善的投資觀念。地方政府發(fā)債應該實現(xiàn)自主化，這是中國財政改革的突破口，要讓老百姓通過投資地方債券享受到區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的成果。同時，利率市場化是銀行業(yè)改革發(fā)展的突破口，要改變存款利率相對固定、貸款利率浮動的格局，讓銀行貸款流向真正需要資金的廣大中小企業(yè)。其次，可以考慮出臺一系列的相關法律法規(guī)，比如借鑒北京的居民住房限購制度，對房地產業(yè)的過度發(fā)展采取相應的抑制措施等。

參考文獻：

[1] 彭露森.成都市住房投資與居民消費能力的實證分析[J].西南科技大學學報（哲學社會科學版），2005，（4）.

[2] 大慶市統(tǒng)計年鑒（2008—2013）[K].

[3] 葛守昆.居民住房究竟是投資品還是消費品的經(jīng)濟學探討—中國居民住房的屬性判斷與發(fā)展取向[J].現(xiàn)代經(jīng)濟探討，2011，（2）.

[4] 方壯志.宏觀經(jīng)濟政策的傳到與住房投資熱的誘因[J].學習與實踐，2007，（5）.[責任編輯 安世友]