大都市商務區零距離服務功能研究

鄧婷婷+呂斌

內容摘要：大都市商務區中大量的從業人員對于餐飲、購物、休閑娛樂、美體健身及生產性服務等零距離服務功能均具有強烈的需求。本文以北京東二環總部經濟區為例，通過實地考察、問卷調查及訪談等方法，首先研究商務區內各類零距離服務功能的發展現狀，其次對需求時段、類型及商務區內外的零距離服務功能需求分布進行探討，以求了解商務區的需求現狀，進而分析零距離服務功能的滿意度，并通過需求分布密度、提升因子及需增加的內容三方面分析他們對于滿意度的影響，進而總結出需求的時空特征。最后，討論東二環總部經濟區與其周邊區域的互動發展，從而更好地滿足大都市商務區零距離服務功能需求。

關鍵詞：大都市商務區 零距離服務功能需求 東二環總部經濟區

引言

大都市商務區是以第三產業為主的、高級別的經濟活動集中的區域，是城市物質和能量高強度匯聚和高速度交換的場所，是城市土地利用高度集約的地區（倪劍波，2007）。包括中央商務區（CBD）、總部經濟區、現代服務業集聚區及交通樞紐商務區等幾種類型，是帶動城市發展的重要動力。

隨著全球化和城鎮化進程的不斷推進、城市經濟的快速發展及城市產業結構的優化升級，大都市商務區的建設熱潮逐漸掀起。與此同時，老一代商務區因過于側重金融等純商務功能，忽視了區域內外對于商業等功能的需求，功能過于單一化，城市活力嚴重缺乏，出現了“吃飯難”，甚至淪為“死城”等問題而逐漸被淘汰。全球大都市商務區紛紛通過注入各項服務功能，開始了轉型的進程，紐約曼哈頓就是最典型的案例（袁海琴，2007；陳瑛，2002）。

大都市商務區在極小的空間范圍內集聚著大量的從業人口（丁成日等，2010），工作日他們在商務區停留的時間平均至少為8小時，是商務區內活動的主力人群，是帶動商務區發展的重要動力。因此，理解他們對服務功能的需求，特別是對于方便其在工作間隙、午休時及下班后短暫放松期間享用的零距離服務的需求，對于推動商務區的轉型，及未來建設功能更加復合化及充滿活力的新一代商務區具有重要意義。

本文以北京東二環總部經濟區為例，通過問卷調查及訪談，深入分析區域內從業人口對于零距離服務功能的真實需求，總結其時空特征，并討論商務區滿足此種需求可采用的措施，特別是于周邊社區的互動發展，擬為未來指導新一代商務區的規劃建設提供一些依據。

東二環總部經濟區零距離服務功能現狀

北京市東二環總部經濟區，總面積約7.39平方公里，已建成大型公建89處，總建筑面積達606.4萬平方米。商務區以40家總部型企業為主，其中跨國公司地區總部15家，中國公司總部18家，中國公司地區總部7家，涵蓋了能源、信息服務、金融、商務服務等產業領域，對區域稅收貢獻超過50%。是東城區經濟功能的重要空間載體和增長極，北京歷史與現代交融的重要文化區，承擔著發展總部經濟以及金融、商務服務、信息服務、低碳服務等高端服務業的功能（北京大學城市規劃設計中心，2013），見圖1。

零距離服務功能現狀：從空間分布及覆蓋情況兩方面來看，由于商務區內部的交通主要通過步行實現（葉明，1999），故以5分鐘步行距離為覆蓋半徑，其中大型餐廳、超市、商場、電影院、劇院等服務功能則以15分鐘步行距離為覆蓋半徑。餐飲、購物、休閑娛樂、美體健身及生產性服務等各類零距離服務功能主要沿街或以底商形式分布，數量眾多且基本覆蓋區域內所有辦公樓，但種類單一、規模小、檔次低、購物環境差，白天在此工作的白領面臨“吃飯難”等問題，而下班后商務區又面臨城市活力嚴重缺乏的問題。

東二環總部經濟區對零距離服務功能現狀的滿意度評價

為探究東二環總部經濟區發展問題的深層次原因，對東二環總部經濟區內的從業人口進行抽樣調查和訪談，探究其對商務區零距離服務功能現狀的滿意度。共發放問卷1500份，抽樣率接近2%，剔除不合格樣本后，得到有效問卷1463份，樣本有效率為97.5%。區域內男女比例均衡，以20-40歲的中青年為主，他們的平均月收入在3000-10000元之間，是城市中的中高收入人群，很具有代表性（見圖2）。

通過加權平均法計算，調查對象對區內各項服務功能現狀的滿意度在0-1間，根據賦值標準（非常滿意2分，比較滿意1分，一般0分，不滿意-1分，非常不滿意-2分，不了解不計分）介于一般和比較滿意之間。其中，生產性服務功能的滿意度最高為0.72，餐飲、購物、休閑娛樂和美體健身的滿意度依次降低，分別為0.44，0.39，0.26和0.10（見圖3）。可見，各項服務功能可滿足區內消費者的基本需求，但仍需進一步改善。因此，從分布密度、提升因子及需增加的內容三方面進一步進行分析。

（一）服務功能分布密度

以白領聚集的各大辦公樓為圓心、5分鐘步行范圍為半徑，計算范圍內各項服務設施數量的平均值。總體計算結果顯示，服務功能的分布密度同滿意度基本呈正相關（見表1）；將商務區細分為東直門、東四十條及北京站三個子區域，此正相關關系得到了進一步驗證。值得注意的是，休閑娛樂及美體健身功能不完全呈正相關關系，這表明還有其他因素對調查對象的滿意度產生影響，消費者會因選擇這些因素犧牲距離因素，選擇距離相對較遠，但可提高滿意度的服務功能。

（二）服務功能提升因子

為進一步剖析這些因素，文本對服務功能提升因子的比重進行了計算。結果顯示，調查對象對交通或停車條件、價格和設施品質等因素要求較高，商務區在這些方面建設尚不健全，影響了調查對象的滿意度，需著重提升。此外，橫向上通過消費評價性指數，考察各提升因子對各類服務功能的迫切度，結果表明，餐飲服務功能最迫切需要提升氛圍或環境、交通或停車條件和價格三個因子，購物服務功能最迫切需要提升品牌數量、營業時間、配套設施數量三個因子，休閑娛樂服務功能最迫切需要提升知名度、檔次和距離三個因子，美體健身服務功能最迫切需要提升營業時間、檔次和距離三個因子，生產性服務功能最迫切需要提升交通或停車條件、服務質量和距離三個因子。endprint

（三）服務功能需增加內容

商務區內服務功能設施種類存在的欠缺，也降低了調查對象的滿意度，存在需要增加的內容。具體而言，調查中94.3%的人認為東二環內應增加餐飲服務功能，其中58.3%和37.2%的人希望在東二環內增加普通餐廳和快餐廳，10%的人認為需要增加商務宴請餐廳，3%的人認為應該增加一些有文化底蘊、有特色的主題餐廳；91.3%的人認為東二環內應增加購物服務功能，其中44%和39.5%的人認為應增加超市和商場，而且雖然區域寫字樓內均配備有小型便利店，仍有29.4%的人表示需要增加如7-11之類的較大型的便利店，便于中午購買一些日用品；84.5%的人認為東二環內應增加休閑娛樂服務功能，其中51.9%，40.9%和18.8%的人認為應增加電影院，茶藝、咖啡廳、酒吧及KTV、會所；74.4%的人認為東二環內應增加美體健身服務功能，其中43.3%的人認為應增加健身場館，19.1%及13.2%的人認為應增加美容美發和按摩足療；最后，77.4%的人認為東二環應增加生產性服務功能，其中39%認為應增加銀行，11.9%及7.8%認為應增加賓館、公證處。

東二環總部經濟區對零距離服務功能需求的時空特征

結合上文對于東二環總部經濟區零距離服務功能現狀及滿意度評價，可以發現商務區現存空間活力缺乏等問題源于對消費者需求的不了解，因此結合上文進一步總結得出商務區對零距離服務功能需求的時空特征，分為需求種類及質量、時間特征、空間特征三個層面。

（一）需求種類及質量

商務區對零距離服務功能需求的種類，主要集中于餐飲（93.8%）和生產性服務（81.5%）上，而購物、美體健身和休閑娛樂在區內的需求逐次遞減，分別為47.7%，31.8%和15.9%。其中，餐飲需求在中午以普通餐廳及快餐廳為主，晚上以特色主題餐廳為主，同時對交通停車、價格、數量、氛圍及環境等因素較為看重；購物需求在中午以售盒飯的便利店、超市為主，晚上以超市、商場為主，較看重價格、品牌、數量及交通停車條件等因素；休閑娛樂需求在工作間隙以咖啡廳、會所為主，晚上則以電影院為主，較為重視價格、設備條件、距離及交通停車等因素；美體健身需求以健身場館為主，較為看重價格、設備條件、交通停車及距離等因素；生產性服務功能需求以特定地點特定類型的銀行為主，較為看重交通停車、價格、營業時間及距離等因素。

（二）時間特征

工作日及休息日需求特征：由于東二環總部經濟區是工作目的地，因此白領在商務區的活動時間主要集中在周一至周五，周六、日僅部分白領在商務區內工作，對零距離服務功能的需求大幅下降，影響整個商務區的城市活力。一天24小時需求特征：白領在東二環的工作時間集中于8：00-20：00，其中中午11：00-13：00是零距離服務功能需求最高峰，晚上17：00-19：00是次高峰，早上8：00-9：00再次之，其余時間需求較低，且不同時段需求不同，所需服務功能種類不同，進行的場所也有所差異（見表2）。

（三）空間特征

首先，商務區內空間分布特征。商務區內對各類零距離服務功能的需求，均勻地分布在商務區內各棟寫字樓內，可細分為東直門、東四十條及北京站三個子區域。同時，商務區白領希望零距離服務功能越近越好，根據對各類零距離服務功能滿意度最高區域內最遠服務功能時間的計算，以及對商務區內所有點距其最近的各類零距離服務功能設施的距離分析可知，平均步行5分鐘距離是商務區白領最滿意的時間范圍。

其次，商務區外對于零距離服務功能需求的分流特征。由于商務區內部不能滿足消費者的需求，因此零距離服務功能需求犧牲距離因素，擴展到商務區外部，分流作用的強弱與服務功能種類相關。餐飲服務功能，中午大多在商務區內就餐，且會選擇單位內部或附近就餐，占93.8%；而晚上僅有22.6%的人在區內就餐，77%選擇在區外就餐，回家及在家附近吃飯是其選擇的主要地點；購物服務功能，僅有15%的人最常在東二環購物，40%的人無固定場所，45%有固定場所，家附近及較大商業中心如西單、王府井及崇文門的分流作用明顯；休閑娛樂服務功能，僅7%的人最常在東二環休閑娛樂，49%無固定場所，且周邊休閑娛樂高地東單、西單、三里屯及工體等的分流作用明顯；美體健身服務功能，11%的人最常在東二環美體健身，60%的人無固定場所，20%的人選擇家附近進行美體健身；生產性服務功能，42%的人最常在東二環內享受生產性服務，47%的人表示無固定場所，可見其不固定性較強。

結論

大都市商務區周邊常被一個非均質的外圍帶所包圍，可分為積極同化區、消極同化區及不活躍區，它們因性質不同而與商務區存在著不同程度的互動關系。其中積極同化區因具備某些高層次的職能內涵，而通常會陸續向商業和辦公區轉化，最終納入商務區空間延展的版圖；消極同化區環境質量低劣，經濟活力低下，功能日趨衰退，亟待改造，若經更新改造后，則可有規律地向“積極同化區”轉化；不活躍區則是介于前兩者之間的區段，其環境質量、經濟活力、空間現狀均處于穩定狀態（陳瑛，2002）。

東二環總部經濟區的東側為三里屯、工體及朝外地區，環境質量好，空間地域開闊，以大量餐飲、購物、休閑娛樂服務功能為主，經濟活力強勁，但由于二環主路的阻隔，對東二環總部經濟區而言它屬于不活躍區，因此希望打破這一現狀，這需要從二環主路著手。而其西側，則是北新橋、東四、朝陽門等具有深厚歷史文化積淀，及眾多建筑規整的四合院群落的文化遺產保護區，其中一些區域環境質量低劣，經濟活力低下，功能日趨衰退，亟待改造更新，因此是東二環總部經濟區的消極同化區。此區域豐富的歷史文化資源及空間資源均未能得以充分利用，而商務區的服務功能也存在大量需求空白，二者相互脫節，未能協同互動發展。因此，若能通過有效的城市更新，加強同商務區的聯系，整合二者資源，則可有效增加此區域同商務區的互動，激發城市活力，促進商務區更好的發展。endprint

并且，以東二環總部經濟區內的樓宇為圓心，5分鐘步行距離為半徑可以發現其范圍很大一部分落在商務區外圍。因此，可以利用這些區域的空間資源，引導布置各類零距離服務功能，以滿足商務區內對零距離服務功能的需求。并且，可以進一步利用這些區域內的優質文化資源，提升零距離服務功能的品質和文化內涵，為商務區白領創造更加有文化、有內涵、高質量、高品位的業余生活，提升其生活質量和文化修養。

與此同時，各類服務功能的打造，也可以提升商務區整體的活力，不但滿足商務區內白領們的零距離需求，更為整個城市服務，進而將商務區的影響力進一步擴大到整個城市。使商務區在全年365天都充滿活力，滿足區域內各類零距離服務功能經營者的經營需求，推動其提供更高的服務質量。進而使商務區成為整個城市中具有活力、高品質的區域，成為城市重要的增長極，進而通過自身的發展，帶動整個城市的發展。

正在建設的南新倉商務休閑區北延南擴項目，就是符合這一發展思路的建設項目，休閑區內擁有現存最大的皇家倉廒，是京杭大運河的重要節點和端點，是東二環總部經濟區中重要的歷史文化資源。依托南新倉古倉廒現有的歷史文化元素及休閑、餐飲、會所等現代時尚元素，結合市民及周邊高端商務人士等多層次的消費需求，區域內正在采取多業態復合的經營模式，進行低強度的文化產業開發。

而南新倉以南的東門倉胡同南段及豆瓣胡同對其承接還有所欠缺，地域特色還不夠鮮明，因此東四街道正在進行休閑區的北延南擴項目，按照錯位經營的原則，與南新倉協同錯位發展，打造為北京市著名的集餐飲、休閑娛樂、文化為一體的高端體驗式商務文化休閑街。作為東二環總部經濟區的配套服務區，現已初步取得良好成果，區域內的白領們經常到此進行餐飲、休閑娛樂等各項活動，是商務服務業的有效補充，大大提高了區域內的城市活力。

因此，未來東二環總部經濟區及與其類似的大都市商務區，特別是我國政府規劃的新建商務區內，除在各種高端、現代化的寫字樓內，大力發展金融、保險等現代服務業之外，還應注重挖掘商務區寫字樓內工作的白領們，對各種零距離服務功能需求，解決他們吃飯難、購物難等各種問題。并注重與周邊地區的互動發展，提升城市活力，杜絕“鬼城”等現象的再度重演。

參考文獻：

1.倪劍波.城市新區商務區空間形態研究[D].天津大學，2007.6

2.袁海琴.全球化時代國際大都市城市中心的發展—國際經驗與借鑒[J].國際城市規劃，2007，22（5）

3.陳瑛.特大城市CBD系統的理論與實踐—以重慶和西安為例[D].華東師范大學，2002

4.（美）丁成日，謝欣梅.城市中央商務區（CBD）發展的國際比較[J].城市發展研究，2010，17（10）

5.北京大學城市規劃設計中心.東二環高端服務業發展帶配套服務設施需求調研[R].2013.5

6.葉明.從“DOWNTOWN”到“CBD”—美國城市中心的演變[J].城市規劃匯刊，1999（1）endprint

并且，以東二環總部經濟區內的樓宇為圓心，5分鐘步行距離為半徑可以發現其范圍很大一部分落在商務區外圍。因此，可以利用這些區域的空間資源，引導布置各類零距離服務功能，以滿足商務區內對零距離服務功能的需求。并且，可以進一步利用這些區域內的優質文化資源，提升零距離服務功能的品質和文化內涵，為商務區白領創造更加有文化、有內涵、高質量、高品位的業余生活，提升其生活質量和文化修養。

與此同時，各類服務功能的打造，也可以提升商務區整體的活力，不但滿足商務區內白領們的零距離需求，更為整個城市服務，進而將商務區的影響力進一步擴大到整個城市。使商務區在全年365天都充滿活力，滿足區域內各類零距離服務功能經營者的經營需求，推動其提供更高的服務質量。進而使商務區成為整個城市中具有活力、高品質的區域，成為城市重要的增長極，進而通過自身的發展，帶動整個城市的發展。

正在建設的南新倉商務休閑區北延南擴項目，就是符合這一發展思路的建設項目，休閑區內擁有現存最大的皇家倉廒，是京杭大運河的重要節點和端點，是東二環總部經濟區中重要的歷史文化資源。依托南新倉古倉廒現有的歷史文化元素及休閑、餐飲、會所等現代時尚元素，結合市民及周邊高端商務人士等多層次的消費需求，區域內正在采取多業態復合的經營模式，進行低強度的文化產業開發。

而南新倉以南的東門倉胡同南段及豆瓣胡同對其承接還有所欠缺，地域特色還不夠鮮明，因此東四街道正在進行休閑區的北延南擴項目，按照錯位經營的原則，與南新倉協同錯位發展，打造為北京市著名的集餐飲、休閑娛樂、文化為一體的高端體驗式商務文化休閑街。作為東二環總部經濟區的配套服務區，現已初步取得良好成果，區域內的白領們經常到此進行餐飲、休閑娛樂等各項活動，是商務服務業的有效補充，大大提高了區域內的城市活力。

因此，未來東二環總部經濟區及與其類似的大都市商務區，特別是我國政府規劃的新建商務區內，除在各種高端、現代化的寫字樓內，大力發展金融、保險等現代服務業之外，還應注重挖掘商務區寫字樓內工作的白領們，對各種零距離服務功能需求，解決他們吃飯難、購物難等各種問題。并注重與周邊地區的互動發展，提升城市活力，杜絕“鬼城”等現象的再度重演。

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6.葉明.從“DOWNTOWN”到“CBD”—美國城市中心的演變[J].城市規劃匯刊，1999（1）endprint

并且，以東二環總部經濟區內的樓宇為圓心，5分鐘步行距離為半徑可以發現其范圍很大一部分落在商務區外圍。因此，可以利用這些區域的空間資源，引導布置各類零距離服務功能，以滿足商務區內對零距離服務功能的需求。并且，可以進一步利用這些區域內的優質文化資源，提升零距離服務功能的品質和文化內涵，為商務區白領創造更加有文化、有內涵、高質量、高品位的業余生活，提升其生活質量和文化修養。

與此同時，各類服務功能的打造，也可以提升商務區整體的活力，不但滿足商務區內白領們的零距離需求，更為整個城市服務，進而將商務區的影響力進一步擴大到整個城市。使商務區在全年365天都充滿活力，滿足區域內各類零距離服務功能經營者的經營需求，推動其提供更高的服務質量。進而使商務區成為整個城市中具有活力、高品質的區域，成為城市重要的增長極，進而通過自身的發展，帶動整個城市的發展。

正在建設的南新倉商務休閑區北延南擴項目，就是符合這一發展思路的建設項目，休閑區內擁有現存最大的皇家倉廒，是京杭大運河的重要節點和端點，是東二環總部經濟區中重要的歷史文化資源。依托南新倉古倉廒現有的歷史文化元素及休閑、餐飲、會所等現代時尚元素，結合市民及周邊高端商務人士等多層次的消費需求，區域內正在采取多業態復合的經營模式，進行低強度的文化產業開發。

而南新倉以南的東門倉胡同南段及豆瓣胡同對其承接還有所欠缺，地域特色還不夠鮮明，因此東四街道正在進行休閑區的北延南擴項目，按照錯位經營的原則，與南新倉協同錯位發展，打造為北京市著名的集餐飲、休閑娛樂、文化為一體的高端體驗式商務文化休閑街。作為東二環總部經濟區的配套服務區，現已初步取得良好成果，區域內的白領們經常到此進行餐飲、休閑娛樂等各項活動，是商務服務業的有效補充，大大提高了區域內的城市活力。

因此，未來東二環總部經濟區及與其類似的大都市商務區，特別是我國政府規劃的新建商務區內，除在各種高端、現代化的寫字樓內，大力發展金融、保險等現代服務業之外，還應注重挖掘商務區寫字樓內工作的白領們，對各種零距離服務功能需求，解決他們吃飯難、購物難等各種問題。并注重與周邊地區的互動發展，提升城市活力，杜絕“鬼城”等現象的再度重演。

參考文獻：

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6.葉明.從“DOWNTOWN”到“CBD”—美國城市中心的演變[J].城市規劃匯刊，1999（1）endprint