淺議土地增值稅的納稅籌劃

袁海燕

摘要:房地產企業的從開發、經營、銷售以及保有環節均有涉稅，主要的稅種有契稅、營業稅、城建稅及教育費附加、土地增值稅、企業所得稅等，其中的最重要的就是土地增值稅，因此對于土地增值稅的納稅籌劃就成了房地產行業的首要目標。本文淺議了相關的其中幾項籌劃措施。

關鍵詞:房地產土地增值稅稅收籌劃

一、土地增值稅相關政策

根據1994年國務院令第138號中華人民共和國土地增值稅暫行條例及財法字〔1995〕6號中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則規定：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物的單位和個人，需要繳納土地增值稅。土增稅實行20%－60%的超額累進稅率。

自土增稅的暫行條例和實施細則后，財政部和國家稅務總局又頒布了以下一系列的文件加強了對房地產企業的土地增值稅的征收管理，國稅函〔2004〕938號、財稅〔2006〕21號、財稅〔2006〕141號、國稅發〔2006〕187號、國稅發〔2009〕91號、國稅發〔2010〕53號、稅總發〔2013〕67號并連續幾年對北京、上海等21個省市進行督導檢查，推動土地增值稅清算工作。

除了國家政府部門的法規，各地方稅務也發布了一些地方具體法規，使得土地增值稅具有可操作性。

二、土地增值稅的納稅籌劃的必要性

2007年，全國土增稅收入同比增長74.3%；2008年增長33%；2009年增長33.9%；2010年增長77.6%；2011年增長61.4%；2012年增長31.8%；2013年1至10月收入2710.78億元，增長22.2%。由此可見，國家對土增稅征管力度是逐步加大的。

在國外，地價及稅費一般占房價20%，而國內地價和稅費占房價50%左右。有專家認為，若全額征收土增稅，毛利率在30%的項目土增稅征收比率將占營業收入的5%－8%；毛利率在50%以上的項目，土增稅征收比率12%－15%；增值額達到100%以上時，土增稅征收比率達到18%；增值額達到200%以上時，土增稅征收比率達到28%；增值額達到300%以上時，土增稅征收比率達到36%。由此可見，土增稅的納稅籌劃是房地產企業實現利潤最大化的首要目標。

三、土地增值稅納稅籌劃的方法

由于房地產行業經營情況復雜，土地增值稅稅制設計也比較復雜。土地增值稅清算需要審核大量跨若干年度收入、成本和費用情況，稅收征管難度大。事實上，房地產企業規避土地增值稅有很多方法，主要的辦法有做高成本、拖延清算時間甚至直接去開假發票。本文談論的是合理合法籌劃的一些辦法供大家參考。

土增稅計稅依據是轉讓收入扣減掉稅法規定的扣除項目后的金額，增值額50%以下，50%-100%，100%-200%，200%以上時增稅率分別是30%,40%,50%,60%。土增稅的扣除項目為取得土地使用權所支付的金額、開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房增開發）的成本、開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發費用）。

土增稅納稅籌劃的方法：

1、對于土地成本基本沒有可操作的空間，關鍵是要取得相應的土地發票

土地成本應為實際支付的金額，政府以各種形式減免或者返還的金額不予列支。

2、對于房地產開發的成本

在財務入賬時就要盡量把成本和費用都歸集到開發成本中，因為對于管理費用、銷售費用等在土地增值稅清算時是按土地成本和房增開發的成本之和的5%以內計算扣除不是按實際發生額扣除，所以企業就要盡可能地把費用進入到相應的成本中，既增加了成本扣除額，又同時可以增加費用的扣減的基數，可謂是一舉兩得。同時因為土地增值稅清算時都需要審核原始發票，各公司應該在支付工程款時就要及時收取相應的發票。

3、房地產開發費用，是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用

如果能夠提供金融機構證明的利息支出則允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按土地成本和房增開發的成本之和的5%以內計算扣除。凡不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按土地成本和房地產開發成本之和的10%以內計算扣除。

注意委托貸款利息不能抵扣，超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

公司要比較實際發生的財務費用是否超過了土地成本加房地產開發成本金額之和的5%，選擇兩者較高者作為財務費用抵減。

4、充分利用房地產業加計20%的扣除優惠政策

公司想收購一塊土地，可以通過收購該公司股權的方法獲得該項土地，來規避轉讓土地使用權環節的土增稅。如果被收購的公司不是房地產公司，享受不到加計20%的扣除優惠，這時應變更公司性質為房地產開發公司。

5、充分利用普通標準住宅的優惠政策，增值額小于20%免征土增稅

房地產企業如果同時開發普通標準住宅和其他住宅、商鋪等的，應該分開核算。特別對于普通標準住宅，需要計算扣除額為20%的臨界點，從而定出合理的銷售價格，在降低售價而減少的銷售收入與全額繳納土增稅之間求得平衡。

公司在多個地方開發多處房產的，可以分別核算也可以合并核算，兩種方式繳納的稅收是不一樣的，這就為企業選擇核算方式提供了納稅籌劃的空間。企業應該預先分兩種情況比較哪種核算更有利于企業。

總之，房地產企業經過了那么多年的高速發展，國家宏觀調控政策層出不窮的情況下（限購、限貸），房地產業處于一片水深火熱當中，只有控制成本，降低稅負，實現利潤最大化才是企業的唯一出路。

參考文獻:

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