直面樓市經濟真相

劉波

不少人把始自2008年的全球金融危機稱為一場“被錯過的危機”，因為人們并未從危機中獲取多少經濟學新知來充當未來的指路明燈，相反，主流經濟學家直至今日依然在為危機的責任問題爭吵不休。即使是對于危機的明顯導火索——次級抵押貸款市場以及整個樓市的崩盤，經濟學家也難以提供一套清晰連貫的共識性的解釋。不過，美國經濟學家托馬斯.索維爾的《房地產的繁榮與蕭條》一書，或許可以填補這一空白，加深我們對美國樓市的認識。

這次金融危機嚴重沖擊了西方社會的底層與中產階級，在以“占領華爾街”為代表的大眾怒潮中，危機被簡化為一出壞人作惡的道德劇——銀行家的貪婪如潮水一般決堤，對窮人大肆掠奪，而失職的政府官員對此無動于衷，于是藥方被歸結為更嚴格的政府管制。這種簡單化的論調更容易引起大眾的共鳴，并在當前經濟不景氣的時期被政治家開發成撈取選票的工具。然而它不能解釋的是，人性的貪婪亙古長存，何以偏偏在此時誘發非理性泡沫？要回答這個問題，就不能只指責“市場失效”，而必須追究特定的政府政策。

作為一位堅定的自由主義經濟學家，索維爾認定，把樓市泡沫吹大進而導致崩潰的罪魁禍首，正是政府本身。這體現在很多方面：美聯儲政策所促成的廉價信貸刺激了購房者的過度需求；加州等沿海地區的土地用途管制讓房屋建造成本和租金成本急劇飆升；得到政府隱性擔保的房利美與房地美讓投資者忽略了風險；政府“出于好心”向低收入者和少數族裔提供“經濟適用房”，提升“住房自有率”，強行要求借款人對低信用評級人群放低信貸要求，導致窮人降低了風險意識而冒險購房；而那些原本是私營卻日益被證券交易委員會“收編”的評級機構，繼續給予高風險抵押貸款型證券很高的評級，這種錯誤的擔保在繁榮時期推動房價飛升，泡沫破裂后的緊急下調又拉動房價狂瀉。諷刺的是，正是那些政府試圖“幫助”的窮人和少數族裔，在房地產走向衰敗之后陷入了最大的困境。

索維爾所總結的美國現象“政府越是干預，房價越是高漲，居住成本越是會侵吞更多人的收入份額”，倒是和中國“越調越漲”的“房價調控”相映成趣。他還說，當有人大力鼓吹某種“天大好事”時，尤其要引起警覺，無論是房屋自有，還是抵押貸款喪失抵押品贖回權的減少，這也讓人聯想起中國以扶助弱勢群體為名的大張旗鼓的保障房建設運動。正如索維爾所說，房地產興衰的經濟學原理通常真實而清晰，只是往往會被種種的政治修辭與宣傳所搞混。政府通常不愿承認政策錯誤，但卻很擅長轉嫁責難，把公眾的批評矛頭引向其他方向，例如那些居心不良的開發商。在美國人反省之時，或許中國也到了刺透政治話語的迷霧，直面樓市經濟真相的時候了。