泰禾集團：銷售逆市沖高 戰略優勢凸顯

杜瑤

《動態》：近日，泰禾集團（000732）表示，位于朝陽區孫河板塊的泰禾·北京院子預計9月底推新。而就在同一天，公司公告，位于福州市中心區的泰禾金尊府資產型城央墅以及闊景高層樣板房已經開放。目前，房地產大行情并不景氣。泰禾集團連推新品，市場擔心泰禾將面臨較大的去化風險。您如何看待這一觀點？

孔銘：我了解到，泰禾集團從2013年開始，迅猛擴張，2013年和2014年上半年拿地金額分別達195億元和146億元。

在我看來，泰禾的去化風險較小，理由有二。首先，泰禾的項目布局合理，土地儲備集中于一線城市北京、上海及福建的較發達城市，“深耕一線，扎根福建”的戰略得當。我查閱了相關資料得知，公司上半年僅在北京、上海及福建部分經濟發達地區擴充土儲，布局思路清晰明確。配合一線市場整體平穩的銷售形勢，“高品質下的高周轉”運營策略優勢凸顯。泰禾集團從拿地到開盤一般周期在7-8個月，力求確保合理利潤以及快速去化，有效抵御政策和市場風險。

其次，泰禾的項目成本合理，銷售價格彈性較大，有效保障去化。資料顯示，公司2013年到2014年的拿地項目中，雖然有些項目當時競爭激烈，成交溢價率較高，如廈門海滄地塊、北京院子、北京臺湖地塊等，但從同區域在泰禾拿地之后成交地塊的價格來看，泰禾的拿地成本較低的領先優勢顯露無疑。如泰禾北京院子樓面地價24503元/平米，時隔6個月后，中糧地產以23.6億元配建3.3萬平方米公租房的代價競得孫河西甸村HIJ地塊，剔除保障房，商品房部分樓面價達到4.84萬元/平米。

《動態》：近期，泰禾集團也公告了自己的中報業績，能否對其銷售情況進行簡單的評價？

孔銘：結合泰禾的2014年半年報以及2013年的年報數據來看，公司2013年實現銷售124億，同比增長近100%，2014年上半年實現銷售101億，實現了逆市銷售的高增長。同時，公司計劃2014年全年銷售250億，這樣來算，泰禾將實現同比再次翻番。

數據表明，由于下半年可推貨值近300億，主力項目大多位于北京、上海、廈門、福州等一二線城市，且前期蓄客較為充分。因此，我認為完成全年250億的目標確定性還是比較強的。

從具體項目上來看，資料顯示，泰禾下半年將有多個住宅地產項目實現首期開盤，如上海泰禾紅御、上海泰禾紅橋、福鼎泰禾紅樹林、福州院子、福州泰禾金尊府等項目。有專業機構指出，只要公司下半年所推項目總體去化率達到50%，就能完成全年250億元的銷售目標。

《動態》：一直以來，泰禾集團致力于京津冀一體化的發展。近期，公司是否有與此目標相關的計劃或舉措呢？

孔銘：據我了解，今年7月19日，泰禾集團與廊坊控股達成戰略合作意向，雙方擬共同推進廊坊市新型城鎮化建設，并致力于環首都經濟圈及京津冀一體化協同發展。

資料同時顯示，首次合作地塊位于廊坊市萬莊新城區域，規劃用地1000畝。廊坊市地處于京津之間，區位優勢獨特，近年來把握了區域一體化機遇，崛起之勢迅猛。

可見，泰禾對京津冀地區的投入正在逐漸加大，預計未來公司將充分受益于京津冀一體化的飛速發展。

《動態》：您剛才也提到，泰禾的戰略目標是“深耕一線，扎根福建”。對于福建地區的發展，公司做出了哪些努力？

孔銘：對于福建地區產業的發展，最近比較重要的舉動應該是4月30日，泰禾以3.48億元競得福建三明市尤溪縣兩塊國有土地使用權。

據我了解，尤溪縣位于福建省中部，是三明市幅員最大、人口最多的縣，GDP在全市排名第四。13年全年實現地區GDP約157億人均GDP約3.7萬元。

本次泰禾集團競得土地按照套均面積80平米的中小戶型計算，項目容納近2250戶家庭，而東奎新城規劃人口達2.5萬人，同時三奎新城的房地產供給相對較少。因此我認為，泰禾此次進駐也將填補人口遷入后三奎新城住宅供給的相對空缺。

總的來說，我覺得公司戰略清晰，執行到位，堅持高品質的高周轉，通過現金快速回籠平衡高杠桿。此次三明拿地也是對公司既有的深耕戰略的踐行。

另外，9月7日，泰禾集團舉辦了福州泰禾七盤聯動，福清專場活動，公司位于福建地區的產品系列人氣爆棚，可見公司的產業在福建地區的影響力。

《動態》：近日，有媒體報道稱，泰禾集團去年6月拿下的上海閘北地塊至今仍未動工，動工時間的不確定性隱現著該項目的未知前程。對此，您是否有所知曉？

孔銘：我也看到了這則消息。就該項目進度問題，泰禾集團上海區域公司總經理沈宇嵩近日也表示，整個項目正按既定計劃有序推進，目前已經啟動政府報批流程，待通過后即可開工建設。

另外，資料顯示，泰禾位于上海寶山區的首個住宅項目泰禾紅御已經開放營銷中心和樣板示范區，即將在國慶黃金周前開盤；位于青浦區的第二個住宅項目泰禾紅橋也即將在國慶黃金周前后開放營銷中心和樣板房，計劃在年內開盤。

我認為，這三大項目將聯動發力，泰禾集團有望在上海迎來一輪大發展。