成色不足的“金九銀十”

本刊記者 王寅

相比限購，限貸的放松對市場的刺激意義更大。但不管當前是否有銀行下調首套房按揭貸款利率，今年的“金九銀十”恐怕注定“成色不足”，“即便成交量出現弱反彈，價格也沒有任何反彈。”

“整體市場供大于求的形勢已經確立。”在中原地產首席分析師張大偉看來，在過去的兩三年，我國房地產市場的供需關系逐漸發生了逆轉。

賣出的房子越來越少

9月13日，國家統計局發布了今年1至8月全國商品房待售面積統計數據。根據國家統計局的數據，截至8月末，全國的商品房待售面積為56160萬平方米，與7月末相比增加930萬平方米。其中，住宅待售面積增加了590萬平方米。

與商品房待售面積逐漸上漲的局面相反的是，今年1至8月商品房的銷售面積增速卻在逐漸下滑，全國商品房庫存量越來越大。截至8月末，全國商品房待售面積達到了56160萬平方米（約5.6億平方米）。

這么多商品房，需要花多長時間才能賣掉？今年1至6月的銷售數據可以提供一些參考。

根據萬科2014年上半年年報數據，北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無錫、蘇州這14個城市的商品住宅庫存消耗時間較長。截至6月底，這些城市的新房庫存面積（已取得銷售許可而尚未售出的商品住宅面積）由2013年底的1.22億平方米上升至1.35億平方米，庫存去化周期（按最近3個月移動平均成交面積計算）由2013年底的9.8個月上升至15.4個月。

7月11日，住建部部長陳政高在全國住房城鄉建設工作座談會上說，要“千方百計消化庫存”。但對于當下的房地產市場而言，要快速消耗待售商品房庫存似乎并不是一件容易的事情。張大偉認為，對于新房市場而言，全國大部分主要城市已進入平穩期，消費需求的增長空間相對有限。他認為，部分二三線城市在過去兩年的商品房銷售增長過快，消費需求甚至已被透支。

雖然一線城市的消費需求依然存在，部分一線城市商品房供不應求的局面沒有發生太大改變，“但由于房價基數較高，一定程度上背離了市場購買力，因此去化速度不快。”在張大偉看來，二三線城市以及不少四線城市商品房市場供大于求態勢明顯，成交量恐怕難以出現大幅回升，房價也會因此不可避免地出現調整。

旺季不旺，未來量漲價不漲？

“金九銀十”是樓市的常態，但是今年的秋季樓市似乎并沒有出現往年的火爆狀態，往年的銷售旺季如今似乎并沒有旺起來。

在剛剛過去的8月，商品房銷售面積與7月相比出現了小幅上漲，從8115萬平方米升到8507萬平方米。恒銀基金分析師何沐澤認為，這與全國多個城市放寬限購政策有一定關系。以上海易居房地產研究院監測的30個城市為例，8月這些城市的新建商品住宅成交面積環比增長4.9%，其中有17個城市的成交量上升。不過，這種態勢在進入9月初期后并沒有延續下去。

中原集團研究中心所監測的全國40個重點城市的數據顯示，9月前半個月，新建住宅成交面積較8月同期下降4.7%，其中僅三四線城市微升1%。如果剔除中秋三天假期，一線及二線城市的新建住宅成交面積分別下降0.1%、5.8%。

而二手住宅市場在9月前半個月同樣沒有進入所謂的“金九”時期，中原集團研究中心對全國21個重點城市的監測數據顯示，9月前兩周二手住宅成交面積不升反降，與8月同期相比，下降5.2%。

不過，雖然成交量出現了波動，但隨著放開限購的城市逐漸增加，對新建商品房成交量看漲的人開始增多——但前提之一是房企需要以價換量。中國房地產學會副會長陳國強認為：“新增供應增加，促銷力度加大，信貸條件趨松，購房環境改善，成交量增長可預期。”

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對此表示贊同。他認為，“雖然‘金九銀十’沒戲，但隨著開發商推盤量加大并積極促銷，9、10月份成交量將有所反彈。”楊紅旭預計，9月和10月的銷量比之前可能略有增長，“至少不會繼續低迷。但是，量有所放松的話，是企業以價促銷、以量換價，以加大促銷力度為代價換來的量，價格還是會下跌、調整。”

限貸才是關鍵

越來越多的城市放寬限購是促成近期部分地區新建商品房成交量上升的原因之一，但是上漲幅度并不明顯。如果銀行的限貸不放松，地方限購政策松綁的利好就釋放不出來。陳國強表示，此次市場下行，起因是限貸，“相比限購，限貸的放松對市場的刺激意義更大。”那么，信貸政策是否會放松？

9月15日，湖北省住房與城鄉建設廳發布的《關于促進全省房地產市場平穩健康發展的若干意見》（簡稱《意見》）提出要“支持合理住房消費”，并表示要“在貸款利率和首付比例上給予優惠支持。居民家庭貸款首次購買自住普通商品住房，首付款比例按30%執行，貸款利率的下限可擴大為基準利率的0.7倍”。

這一消息引發了社會討論熱潮。但是，對湖北省出臺的這份《意見》真實效果的質疑非常大，主要質疑點在于：銀行信貸是否放松，決定權在于銀行及銀行監管部門，而非住建廳所能左右。根據易居中國旗下克爾瑞信息對武漢市主要商業銀行的調查結果，包括建設銀行、工商銀行、農業銀行、交通銀行以及招商銀行、民生銀行、廣發銀行、華夏銀行在內的眾多商業銀行均表示并未收到任何調整個人首套房貸款利率的通知。

“銀行會根據自身資金、風險、額度等因素調整自己的信貸政策，而地方政府并無權利干涉。” 克爾瑞研究員楊科偉表示，各地政府可以在“放寬限購”上作出規定，卻無法左右銀行信貸。

雖然地方政府無法影響銀行信貸，但從目前的情況來看，部分地區的銀行信貸已經出現松動跡象。

以北京為例，根據融360對北京市提供按揭貸款的29家銀行（含公積金貸款）的貸款利率監測數據，中信銀行、招商銀行和匯豐銀行對符合一定條件的首套房貸款客戶提供基準率0.9倍的優惠利率，而交通銀行、農業銀行、大華銀行、北京銀行、北京農商銀行則在基準利率的基礎上提供九五折優惠。

不過，至記者發稿時，大部分銀行依然按照基準利率提供貸款，北京地區的興業銀行和渤海銀行的首套房按揭貸款利率甚至執行基準利率1.05倍的標準。楊紅旭認為，信貸政策的走向“關鍵還要看央行、銀監會接下來會不會在房貸方面進一步放松”。

但不管當前銀行是否下調首套房按揭貸款利率，在楊紅旭看來，今年的“金九銀十”注定“成色不足”，“即便成交量出現弱反彈，價格也沒有任何反彈。”