放開限購是在給購房者“下套”

余豐慧

就像出臺限購政策的市場心理一樣，放開限購可能使市場心理認為，樓市的衰退程度相當嚴重，未來房價肯定還有繼續下降甚至暴跌的可能——否則，政府緣何匆匆放開限購呢？

截至7月29日，在46個限購城市中有包括杭州在內的27個城市，針對限購政策進行了微調——有限購取消、局部取消、執行層面取消，城市限購“松綁”率接近60%。

任何政策變化都有其兩面性。一方面是沿著變化所要達到的目的奔去，比如：松綁限購的目的就是為了增加市場需求，遏制低迷的樓市；另一方面是沿著達成結果相反的方向走去。

而后一種情況，極有可能發生在目前的松綁限購政策上。

三年前出臺限購政策的目的是為了從需求方施壓，降低房價。今天取消限購，同樣是想從需求方做文章，托市提高房價。但是，三年前出臺限購政策后效果并不好。甚至出現了反向效果，即越限購房價越漲。

從去年下半年開始的這一波房價走低、樓市低迷行情，完全是市場機制發揮作用，宏觀經濟環境變化帶來的。從市場機制來說，畸高房價已經使得居民收入難以承受，導致購房者徹底失望與無能為力。居民收入水平已經不能承受高房價之重，整個國民收入已經不能承受房地產泡沫式膨脹了。市場逼迫樓市轉向，促使房價掉頭向下。

宏觀經濟政策等各方面環境的大轉變是高房價走向末日，樓市走向衰退的最根本原因。過去十年政府主導的投資、信貸投放、掠奪式開發的宏微觀環境都已經不復存在。再拿以前的思維進行投資，很難再有出路。所有經濟人都要迅速轉換思維觀念，跟上中國整個宏微觀經濟大環境的轉變，把精力放在做實業搞實體上，從中獲取穩固、持續性的經營利潤回報。過去那種熱衷于投資投機、一夜暴富的機會將很難尋覓到了。

從這個意義說，中國房地產調整僅僅是個開始，房地產低迷甚至房價下行將會持續相當長的時間。因為房價瘋狂上漲的根基已經徹底坍塌。

如今的房地產行業已經弱不禁風。按照中醫理論，對這樣的病人應該慢慢調理，用藥上應該是輕量劑的。最忌諱下猛藥和大補。“補不勝補”就是這個道理，即：對極度虛弱的病人用大補藥是一大忌諱，搞不好就會立刻斃命。對弱不禁風的樓市如果使用放開限購的強補藥，極有可能要了其“性命”。

就像出臺限購政策的市場心理一樣，放開限購可能使市場心理認為，樓市的衰退程度相當嚴重，未來房價肯定還有繼續下降甚至暴跌的可能——否則，政府緣何匆匆放開限購呢？這將使得多方需求更加謹慎，將會更加無限期推遲購買。而對于普通購買群體而言，在預期房價低迷的時候放開限購，允許他們購買，顯然是以犧牲他們的財富來維持高房價。

這無異于給購房者下了一個圈套。

盲目放開限購給市場釋放的是房價將會暴跌，房地產低迷程度相當嚴重，甚至房地產可能崩盤的恐慌信號。目前市場機制正在恰到好處地引導樓市向著理性方向發展，在這個敏感時期，最忌諱政府有形之手的胡亂干預。即使非要調整限購政策不可，也不能用全面放開的猛藥，而應該采取逐步放松的柔性政策。比如：將以戶籍為主的限購政策，修訂為以套數限購為主，即非戶籍家庭只能購買一套房，非戶籍的常駐家庭和戶籍家庭可以購買兩套房等。endprint