房價最后堡壘的陷落

孫海琳

8月18日，國家統計局發布2014年7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況報告。數據顯示，70個大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）與上月相比，價格下降的城市擴大至64個，上漲的城市僅有兩個。環比價格變動中，最高漲幅為0.2%，最低為下降2.5%。

作為一線城市北上廣深的一手房最后堡壘，北京陷落。數據顯示，北京在本輪房價下行中首次出現環比下跌，新建住宅、新建商品住宅分別下跌1.0和1.3個百分點，跌幅顯著。

此前，搜房網中國指數研究院發布百城價格指數顯示，7月份全國100個城市（新建）住宅平均價格環比下跌0.81%，連續三個月下跌，跌幅擴大0.31個百分點。

房價全面下行

首先，從價格漲跌情況看，房價連續下降，環比跌幅擴大至歷史新低值，同比下跌在望。

百城價格連續三個月下跌，7月份環比負增長0.81%，跌幅較此前兩個月持續擴大。這是自2010年6月該調查數據建立以來，4年來首次出現月度環比跌幅超過0.8個百分點的幅度。

統計局發布的70個大中城市數據，無論是“新建住宅”、“新建商品住宅（不含保障性住房）”，還是“二手住宅”，7月份價格全部呈現連續三個月下跌，并且跌幅擴大至歷史新低值。這是自2005年7月份該調查數據建立以來，9年來首次出現月度環比跌幅至1個百分點左右。

目前，無論是百城價格還是70個大中城市價格，環比下跌速度較快，但同比仍然保持在正增長狀態，并未呈現下跌。在數學關系上，同比作為環比的滯后項，環比持續快速下降遲早會反應到同比上，目前各個口徑的房價同比已經從三個月前的兩位數增長明顯回落至個位數5%以內，幅度大小因一二三線城市而有不同。

2010年6月以來，上一輪百城房價連續環比下跌是2011年9月至2012年5月，持續九個月，環比最大跌幅為0.66個百分點；同比滯后地呈現下跌是2012年4月至11月，持續八個月，期間最大跌幅為2.42個百分點。

2005年7月以來，70個大中城市“新建住宅”價格的第一輪連續環比下跌是2008年8月至2009年2月，持續七個月，環比最大跌幅是0.7個百分點；同比滯后地呈現下跌是2008年12月至2009年6月，持續七個月，期間最大跌幅為1.9個百分點。

第二輪連續環比下跌是2011年10月至2012年5月，持續八個月，環比最大跌幅為0.3個百分點；同比滯后地呈現下跌是2012年3月至2012年12月，持續十個月，期間最大跌幅為1.3個百分點。

本輪房價下行，環比增速自高點（百城價格是2013年四季度，70個大中城市是2014年一季度）下行已經持續較長時間，但環比進入下跌（房價價格的絕對下跌，而不僅僅只是漲幅減?。﹥H僅持續三個月，就已經跌至環比跌幅的歷史新低值，速度快，幅度大。同比增速也在迅速下行，下跌在望。

其次，從漲跌城市個數看，房價下降迅速蔓延，房價下跌的城市數量變多，擴散指數跌至冰點。

在百城價格中，76個城市環比下跌，增加5個，跌幅在1%以上的有39個，增加4個。房價下跌城市數量幾乎等于上一輪下跌期間的城市數量。

在70個大中城市價格中，新建商品住宅（不含保障性住房）價格下降的城市有64個，持平的城市有4個，上漲的城市有兩個。環比最高漲幅為0.2%，最低為下降2.5%。二手住宅價格下降的城市有65個，持平的城市有4個，上漲的城市有1個。環比價格變動中，最高漲幅為0.1%，最低為下降1.5%。房價下跌城市數量創下歷史新數值。

根據PMI原理編制的房價環比擴散指數顯示，7月份，百城房價擴散指數值進一步下跌至24，接近上一輪下跌的低點；但與5月和6月的大幅度直線下行相比，7月份下跌勢頭趨緩。但是，7月份統計局70個大中城市的新建住宅房價環比擴散指數、新建商品住宅房價環比擴散指數、二手住宅房價環比擴散指數，全部呈現繼續下行，沒有減緩，創出歷史新低，步入個位數的冰點，顯示出房價下降在各大城市中迅速蔓延。

第三，從一二三線城市看，延續各線城市價格全面下降的勢頭，一線城市跌幅更大并且跌幅擴大。

百城價格和70個大中城市價格，7月份都延續了一二三線城市價格全面下降的勢頭，一線城市跌幅更大并且跌幅擴大。

百城價格顯示十大城市全部環比下跌，且跌幅超過全國。北京、上海等十大城市（新建）住宅均價環比下跌0.97%，跌幅較上月擴大0.52個百分點。

作為一線城市北上廣深的一手房最后堡壘，北京陷落。統計局70個大中城市價格顯示，北京在本輪房價下行中首次出現環比下跌，新建住宅、新建商品住宅分別下跌1.0和1.3個百分點，跌幅顯著。其中，北京的新建商品住宅以90平方米以下、90-144平方米這兩類住房下跌最大，跌幅分別為1.9和1.6個百分點。

其實，從二手住宅看，統計局口徑的北京二手房價格已經連續四個月環比下跌了，一手房的淪陷是必然的。

“金九銀十”面臨考驗

7月份，由于市場預期依然不明，購房者不少選擇觀望，房價環比繼續下降，地方政府紛紛采取放松限購措施。

截至8月17日，在前一輪房地產宏觀調控中明確宣布實施行政限購政策的46個的城市中，已經有37個城市在各種層面放松限購。一些地方甚至出臺刺激政策，鼓勵買房，比如四川財政貼息，武漢、紹興、包頭等相繼跟進。

在取消限購最頻繁的7月，一些房地產專業研究機構跟蹤了部分城市的樓市，希望了解放松限購是否能夠挽救樓市頹勢。調查結果發現，只有極個別城市成交量出現了明顯反彈。

中原地產的調研報告指出，針對成都、福州、濟南、杭州等放松限購的13個典型城市調查顯示，放松限購對成交量有實際影響的只有5個城市，其余8個城市成交量并沒有回升，甚至有所下降。杭州、寧波雖然短期成交回升，但長期效果仍有待觀察。endprint

銀行信貸依然是限制購房有效需求上升的瓶頸，限貸、貸款可得難度大，對房地產市場依然存在較強的抑制作用。放松限購，僅僅是去行政化、回歸市場，并不能徹底扭轉市場預期和增加剛需的實際購買力。

中國指數研究院分析稱，2014年以來，受信貸收緊、市場預期不穩等影響，市場整體下行趨勢明顯。政策環境方面，中央著力推進長效機制建設，地方調整更趨靈活。部分庫存過大、需求不足的城市，通過放松限購、調整公積金政策等措施力圖維持市場平穩運行。供應方面，迫于庫存高企和負債率較高的壓力，多數房企采取低價加推、降價促銷等策略，加大推盤以價換量以保障業績；在市場信息更發達的大中城市，品牌房企對市場反應更加敏感，促銷項目增多且價格下調幅度擴大。需求方面，消費者仍然預期市場保持下行，入市意愿不高，市場成交沒有明顯改善。

中國指數研究院認為，下半年，隨著限購放松城市個數增多，短期內可刺激市場成交回升。雖然放松限購無法從根本上扭轉當前市場庫存高企、供大于求的局面，但在一定程度上有助于穩定預期，促進市場回穩。金融支持是否到位、企業促銷力度以及需求預期的轉變將是市場回升的關鍵要素。

國內房地產價格在經歷近兩年持續上漲之后進入調整階段，房地產銷售、土地購置和新開工活動陷入低迷，帶來經濟下行壓力。如果房地產價格進入絕對下跌（而不僅僅是增速放緩）并且持續一段時間，相應地帶來房地產銷售下滑、土地購置和新開工活動低迷，則將在房地產上下游關聯產業鏈（實體經濟）、土地和房地產價格作為融資抵押品的金融信用鏈（虛擬經濟）形成雙重的拖累，帶來更顯著的經濟下行壓力。

中央一直強調要牢牢把握經濟主動權，政策要有前瞻性和預見性。7月11日，住房和城鄉建設部部長陳政高明確提出，各地可以根據當地實際出臺平穩房地產的相關政策，其中庫存量較大的地方要千方百計消化商品房待售面積。或意味著房價可能還有下行空間。

當前地方政府紛紛放松限購，部分地區甚至信貸也有松動跡象，其效果還需要經受“金九銀十”的檢驗。鑒于地方政府已有局部的政策松動，在“金九銀十”檢驗前，中央對地產政策或不會定下明確基調，地方政府迫于財政壓力可能會繼續局部放松，銀行基于其他資產不良率上升較快以及政治因素考慮，可能也會對房貸政策略松動。

房地產市場在傳統“金九銀十”旺季表現如何，或將直接關系到下一階段中央對地產政策的基調。endprint