基于“泡沫論”的日照市房地產市場分析

劉茂偉 夏德東 費 磊

（中國人民銀行日照市中心支行，山東 日照 276826）

基于“泡沫論”的日照市房地產市場分析

劉茂偉 夏德東 費 磊

（中國人民銀行日照市中心支行，山東 日照 276826）

作為國內的三線城市之一，近年來山東省日照市房地產價格逐年上漲，房地產信貸規模逐步增大。根據中國指數研究院發布的2013年8月百城房價指數報告，日照房價漲幅已列全國第三。本文擬對近年來的日照房地產市場泡沫程度進行研究，并提出相關對策。

一、日照市房地產泡沫程度分析

房地產泡沫是指房地產價格脫離其基礎價值而持續上漲的過程及狀態，是房地產價格高于市場基礎決定的合理價格的部分，是房地產市場內外因素共同作用的結果。

（一）相關指標的選取與分析

參考國內外相關文獻，選取房價收入比、商品房價格升幅／GDP增幅、房地產貸款增長率占金融體系貸款增長率的比重、商品房空置率和非理性預期等指標來對日照市房地產市場預警情況進行分析。

1.房價收入比。根據房地產泡沫生成機理的投機需求因素選取，是房地產價格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力和相對購買能力，比值越高意味著居民購房能力就越低。國際上通常認為該項指標在3—6倍之間比較合理，世界銀行專家認為發展中國家的該項指標一般在4—6之間，發達國家一般在1.8—5.5之間。考慮到我國住房體制特殊、隱性收入高、需求長期壓抑等原因，可將該項指標在我國的合理區間定為5—8（胡瑾卿，2004）。從日照市的情況來看，近年來房價收入比整體呈現高位運行態勢，如表1所示，2001—2013年間除2001、2002、2007年3年，日照市房價收入比均高于8，明顯超出正常區間，房價漲幅已超出多數家庭可承受范圍，呈現一定的泡沫化特征。

2.商品房價格增長率／GDP增長率指標。這個指標是測量房地產業發展速度相對于實體經濟發展速度協調性和房地產相對實體經濟（GDP）增長速度的動態相對指標。通過將房地產價格增長率與經濟增長率進行比較，以反映虛擬經濟與實體經濟的偏離程度。國外學者認為，當房價上漲幅度是GDP增幅的2倍以上時，意味著房價偏離正常價格，存在較大泡沫。從日照市情況看，2002—2013年間除2008年度，該項指標均在2以下，處于正常區間，最高的2008年該項指標為2.84，存在較大泡沫。

3.房地產貸款增長率/金融體系貸款增長率指標。此指標根據房地產泡沫生成機理的資金支持因素選取，是反映房地產與信貸協調性的指標。指標過高表示銀行資金投向房地產市場的速度過快，泡沫程度高。除2009、2011、2012、2013年外，日照市歷年房地產貸款余額增速均高于各項貸款余額增速。從房地產貸款增長率/金融體系貸款增長率這項指標來看，大體呈現“W”狀循環震蕩波動態勢。其中，2004年該項比值超過3，達到峰值，2005年和2006年該項指標下降到2以下，但從2007年又有所回升，并在2008年達到次峰值。2009年以來，該項指標雖然繼續呈現循環震蕩態勢，但受各項房地產調控政策以及“轉方式、調結構”政策影響，波動幅度明顯下降。

4.商品房空置率指標。該指標在國際上的警戒值是10%。我國商品房空置率被廣泛定義為當期空置面積與近三年竣工面積的比值。空置率是供給超過真實需求的集中體現，當空置率居高不下，房價穩定甚至反升，伴隨投資膨脹，說明泡沫程度較大。國家統計局有關專家認為，我國商品房空置率合理區間為5%—10%。如果商品房空置率在10%—20%之間為空置危險區，商品房空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。從日照市該項指標的情況來看，2011—2013年，全市商品房空置率分別為12.5%、11%和11.23%，房地產泡沫程度需引起重視。

表1：2001—2013年日照市房地產市場相關指標

5.非理性預期。通常情況下，房地產價格的上漲與居民群體性的非理性預期是兩種伴生的、相互激蕩的現象。居民群體性、一致性的非理性預期是導致房地產投機、推動價格上漲的社會心理基礎。如果一個資產市場里居民持樂觀預期的比重很大，房地產價格泡沫化的危險增大。如果居民對房地產價格上漲形成一致性的樂觀預期，而這種預期又無法利用實體經濟方面的表現來解釋的時候，就可以大致判斷房地產市場預警程度存在升高的危險（Mankiwng，1989）。2013年8月份，人民銀行日照市中心支行對轄內居民和企業通貨膨脹預期專項調查問卷顯示，有86.36%的居民認為2013年日照市房價仍將穩步上漲，預期上漲幅度的平均值為11.4%；從企業問卷情況看，除有2家企業沒有對未來6個月內房價水平變化做出預測外，其余8家樣本企業均認為未來6個月內房價水平仍將上漲。

（二）日照市房地產泡沫程度分析

借鑒劉慧、路正南（2006）的思路，選取房價收入比、商品房價格增長率／GDP增長率和房地產貸款增長率/金融體系貸款增長率三類代表性指標，構建日照市房地產市場泡沫程度綜合指數，并對近年日照市房地產市場情況進行分析。其基本思路是：為以上三類指標各賦予一定的臨界值，同時根據各單項指標在指標體系中的重要程度，賦予其不同的權重。通過用各項指標的實際值與臨界值相比，加權求得各年的房地產市場泡沫程度綜合指數。當指數大于1時，房地產市場中出現房地產泡沫，系數值越大，房地產泡沫的程度越嚴重（劉琳、鄭思齊、黃英，2006）。對于以上三類指標的臨界值，國外均規定了一定的參考區間，但是考慮到國內外情況的差異和日照市的實際情況，本文將以上三類指標的臨界值分別定為8、2和3，權重均定為1/3，然后通過加權計算得出日照市2004—2013年的房地產市場泡沫綜合指數，如表2所示。

由表2可以看出，2004年以來的日照市房地產市場呈現前期劇烈上升、泡沫迅速聚攏，后期震蕩下行、泡沫理性消退的變動趨勢。2004年和2008年的日照市房地產市場泡沫綜合指數超過了1，呈現出一定的泡沫性特征。2005—2006年，隨著房地產貸款增速放緩，日照的房地產市場熱度有所下降；但進入2007年，房地產市場熱度又有所增強，泡沫綜合指數有所升高，尤其是2008年泡沫綜合指數歷年最高，泡沫化程度達到23.24%，據此可以認定出現了較嚴重的泡沫化現象；2009年后隨著經濟下行、政策調控等“去泡沫化”因素的影響，泡沫綜合指數一路呈現下行趨勢，全市房地產泡沫呈現理性消退。2009—2011年泡沫綜合指數在0.5—0.7間徘徊，2012—2013年收縮為0.5以下，達到10年來的最低，全市房地產市場呈現較為理性的運行狀態。

表2：房地產市場泡沫綜合指數

二、政策建議

（一）加快建立房地產調控長效機制

央行應充分關注資產價格，實施差別化信貸政策，有效防范房貸風險，引導居民逐步形成理性的消費預期和合理的消費模式。同時，在完善住房用地供應體系、房地產稅收制度、金融制度、住房保障體系等方面建立長效機制。

（二）構建完善的房地產市場預警監測體系

應建立健全由人民銀行、統計局、房管局等部門組成的房地產市場預警監測聯席會議制度，通過對房地產市場的實時監測及對其發展趨勢的預測，對可能出現的警情制定出合理的調控對策。在流程設計上，一是要以房地產周期理論和景氣波動理論為基礎，建立分析景氣循環波動的指標體系；二是利用計量經濟分析技術和數據分析方法，探討房地產預警要素的預警區間和各自權重；三是選擇合適的房地產警度預報方法來確定房地產市場運行警度，根據房地產市場運行的警情預報狀況，采取相應的調控對策。

（責任編輯 王 馨；校對 XQ，WX）