淺析我國物業管理經營渠道的拓展

付靜

摘 要 長期以來，物業管理企業多數籠罩在微利或者虧損的陰影之中，造成這種局面的原因是多方面的，但最主要的問題是物業公司經營渠道沒有打開，經營范圍狹窄。本文從我國物業管理企業的實際出發，探討了物業管理企業拓展經營渠道的途徑，總結了一些可行的辦法。

關鍵詞 物業管理 經營渠道 拓展

中圖分類號：F299 文獻標識碼：A

On the Expansion of Our Property Management Business Channels

FU Jing

（Xi'an University of Science and Technology， Xi'an， Shaanxi 710054）

Abstract For a long time， most of the property management businesses shrouded in shadows profit or loss among the causes of this situation are many reasons， but the main problem is that the property company operating channel is not opened， the business scope is narrow. This article from the reality of the property management companies， property management companies to explore ways to expand the business channels and summarizes some of the possible ways.

Key words property management； business channels； expansion

1 物業管理經營的概念

物業管理經營可以概括為兩個方面：一是將物業管理和物業經營融為一體，在做好物業管理工作的同時，為開發商、業主、客戶策劃并實施物業經營方案，發揮物業的增值潛力；二是將物業管理從一般維護、運行階段提升到對管轄物業全程的營銷、服務和管理層面，即從整個物業的籌建、建設、到交付使用整個壽命周期去全面考慮服務及經營，實現物業的保值、增值功能。

物業管理經營有以下特點：（1）收益性。投資者或租戶付出一定的資金以獲得物業長久或一定期限的使用價值，從而獲得經營場所，通過經營實現其最大效益。（2）復雜性。表現為設備配套復雜、業主或使用人構成復雜、對外關系復雜、環境復雜等。（3）綜合性。既有物業管理的維修維護、安全消防、清掃保潔等基本服務內容，更有物業租售代理、商業推廣、商業策劃等一系列商務活動。（4）創造性。物業經營本身就是創造價值的場所，所以經營方式和營銷理念也要誰是創新，緊跟市場發展方向。

2 我國物業管理經營現狀

（1）業主與物業公司存在大量矛盾。據調查業主與物業公司的矛盾大多是由于雙方溝通不暢或信息不透明引起的。由于長期計劃經濟時期福利分房的影響，部分業主沒有形成物業管理消費的觀念，再加上對物業管理法律條文和物業管理制度的不了解，所以對物業管理收費有著“天然”的抵觸情緒。而物業管理公司將自己放在管理者的位置而不是服務者，加之財務的不透明，以至于業主對物業公司不信任感的加強，使雙方矛盾不斷。

（2）開發商遺留問題多。現階段在我國，住房建設與管理嚴重脫節，所以建設中產生的問題和本因該在建設中解決的問題都一并推給了物業管理。但是由于維修費用高，且物業公司沒有專業能力解決，造成了物業管理的先天不足。還有的開發商為了促銷，做不切實際的承諾、如綠化率、配套設施、贈送面積等，給后期的物業管理造成被動局面，一旦處理不當，會加劇物業公司與業主之間的矛盾。

（3）物業管理收費難。收費難一直是困擾物業企業生存和發展的難題，物業管理企業抱怨物業費難收，也有業主惡意欠費，在一些調查中我們看到，只有極少數業主會故意欠費，刁難物業收費人員，絕大多數業主對交物業費沒有意見，只是希望物業收費就要辦事，只收費不管理的物業公司肯定得不到大家的認同。同時物業管理企業如果做到收費公開透明，讓大家知道交的錢都花在什么地方，欠費的人也就越來越少了。

（4）物業管理涉及面廣，專業要求高。隨著生活水平的提高，人們對物業的要求也越來越高，物業管理涉及安保、綠化、保潔、家政、維修等工作，這些工作中有的需要有較高的專業水平，比如水電的維修，電梯的養護等。而我國的物業管理企業大都規模偏小，沒有能力花大量資金配備相應的專業人才，這就造成業主的問題物業管理企業解決不了，或者需要花時間去請專業人員處理。

3 拓展物業經營渠道的途徑

對于現階段物業管理企業存在的問題，主觀上是由于思想意識的原因，歸根結底還是物業管理企業缺乏資金引起的。物業管理企業目前只通過向業主提供服務收取酬金，對此外的經營活動采取漠視的態度，只能導致企業靠物業服務費的收入艱苦支撐。

我們看到歐美發達國家物業管理企業的大部分收入都是來源于物業服務費之外的經營性服務收入。物業管理企業掌握著巨大的客戶資源，只要用心，就可以創造出巨大的財富。

（1）提高常規物業服務的水平。常規的物業服務是為絕大多數業主認可的，作為一個物業管理企業必須提供的服務，如果常規的物業服務做得不好，其他的服務就無從談起。提高常規物業服務的水平也是物業管理企業最容易做到的，可以改善物業管理人員的服務態度、加強物業安全措施等。提供了好的服務自然會得到好的回報，也就提高了收益。

（2）提供有償便民服務措施。就目前來看，我國大部分物業是高層住宅或寫字樓，對于業主來說有諸多不方便的地方。比如說住在高層的住戶到了樓下才發現下雨，這時候如果物業服務提供雨傘租賃業務，適當收取押金和費用就能解決業主的燃眉之急。物業服務公司還可以在小區值班室準備簡單的處理外傷的用品、夏天還可以備一些防暑用品有償提供給業主使用。雖然這些服務可能收入不多，但卻對提高業主對物業服務公司滿意度有很好的作用。

（3）代客租房。只有業主對物業管理公司有絕對的信任，才會把自己的房產交給物業管理公司代為出租。這種信任就是在物業管理公司提供常規服務的過程中建立起來的。由物業管理公司充當中介，既方便了業主，也增加了收益。同時，由于是通過物業管理公司進行的房屋出租，所以物業管理公司就掌握了租戶的信息，為日后的管理提供了方便。

（4）代收快遞業務。電子商務的發展改變了大多數人的購物習慣，越來越多的人選擇通過網絡購物。網上購物雖然方便快捷，但沒有人能保證24小時在家等快遞送上門，所以由物業管理公司代收快速是比較好的解決這一問題的辦法。物業管理公司代收的快遞收取一定的“代收費”，只對快遞商品包裝的完整性負責，不對商品的質量負責。業主授權物業管理公司代收快遞就要明確這一點，以免日后出現糾紛。

（5）商鋪的管理與租賃業務。目前我國的物業多數都是商住結合的模式，對于臨街的樓房一定都有一到三層的商鋪，對于這部分物業，管理好了對于物業管理公司來說是一筆不小的收入。但我們現在看到的情況是大部分物業管理公司只是被動的作為出租方，只是收取租金，對于商鋪經營的方向不關心，這就產生了一些矛盾，比如經營戶重復經營的競爭矛盾，經營戶與業主之間擾民的矛盾等等。對于這個問題，作為物業管理公司在招商初期就要對商鋪做一個規劃，最好是物業周圍缺什么就重點招什么，這樣不僅商鋪的租賃能穩定長久，業主的生活也方便了。

4 結論

隨著經濟的發展，人們生活水平的不斷提高，對生活舒適度和高品質的進一步追求使得人們對服務業的要求越來越高，作為和人們生活接觸最密切的物業管理公司更應該提高自己的服務質量。經營渠道的拓展增加了物業管理公司的收益，使物業管理公司能更好的為業主服務，這是雙方都樂見其成的事。但是在運作過程中一定要謹慎開展多種經營，前期做好調研，最重要的是和業主溝通好，真正做到尊重業主。

參考文獻

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