房地產信托融資項目的模糊綜合評價模型的構建及應用

山巖

（中原信托有限公司，河南 鄭州 450016）

房地產信托融資項目的模糊綜合評價模型的構建及應用

山巖

（中原信托有限公司，河南 鄭州 450016）

隨著房地產行業融資的日益困難，房地產信托融資項目這一融資工具逐漸受到開發商的青睞。本文從信托公司的角度，構建了房地產信托融資項目風險評估體系。在此評估體系中，主要利用層次分析法對風險評估指標的權重系數進行賦值，并利用模糊綜合評價法對項目風險進行綜合評估。從而，為房地產信托融資項目的評估提供了一種有效可行的方法。

房地產信托；層次分析法；模糊綜合評價

1 引言

近年來，房地產投資在全國固定資產投資額中均維持在17%左右，2013年甚至達到了20%，所占比重較高。房地產作為國民經濟的重要產業，具有資金占用高、回收周期長的特點。近期，在房貸利率上調、房價下行壓力的影響下，房地產企業回籠資金顯得日益困難，資金鏈緊張的現象也逐漸顯現。在此背景下，房地產信托項目的融資方式在行業內越來越受青睞。

2 房地產信托融資項目風險評估指標體系

建立風險評估指標體系是對房地產信托融資項目的風險進行科學、合理評價的前提和基礎。本文遵循實用性、科學性、通用可比性、客觀性等原則并結合國內外參考文獻和專家建議，從產品設計風險、營運風險、房地產項目風險、國家宏觀政策風險、房地產行業風險五個方面構建了房地產信托融資項目的風險評估指標體系。

3 房地產信托融資項目模糊綜合評價模型的構建

3.1 建立評語集

根據專家建議和信托公司的劃分風險的習慣，我們將房地產信托項目的風險劃分為5個等級：較低風險、低風險、一般風險、高風險、較高風險。因此，本文將評語級也分為5個級別：V= {v1，v2，v3，v4，v5}＝{較低風險、低風險、一般風險、高風險、較高風險}，其中，[90，100]為較低風險，[80，90）為低風險，[70，80）分為一般風險，[60，70）為高風險，[O，60）為較高風險。

3.2 確定指標權重

權重主要是用來表示各指標對于所要評價對象的相對重要程度。本文利用定量和定性相結合的方法——層次分析法（AHP）來確定信托融資項目各風險評價指標的權重。

3.3 構造判斷矩陣

首先由專家對各指標的相對重要性給出判斷，在做判斷時引入1-9標度法并用相應的數值表示出來，構造判斷矩陣Cij（i= 1，2，3，4，5；j=1，2，3，4，5）。

判斷矩陣標度及其含義

3.4 判斷矩陣的一致性檢驗

為了檢驗所構建的判斷矩陣是否為有效的，通過下面公式進行一致性檢驗。

當CR＜0.1時，一般認為判斷矩陣的一致性是可以接受的，否則應對判斷矩陣作適當的修正。

4 利用和積法計算各指標權重

將判斷矩陣按列相加歸一，然后按行相加除以矩陣的維數即得到各指標的權重Qi。

4.1 確定隸屬度矩陣

一般用統計調查法或德爾斐法對各評價指標隸屬于各評語等級進行綜合考察。本文利用專家打分情況，確定信托項目融資風險狀況為較低風險、低風險、一般風險、高風險、較高風險的隸屬次數，并根據隸屬次數得到隸屬度矩陣Rij（i=1，2，3，4，5；j= 1，2，3，4，5）；其中，Rij=隸屬次數/專家人數。

4.2 確定模糊綜合評價集

模糊綜合評價集為：

Bi=Qi。Rij=（B1，B2，B3，B4，B5）

采用M（∧，∨）求出房地產信托融資項目的模糊綜合評價集并進行歸一化處理。

5 實證分析

某信托公司擬成立信托基金對某房地產項目進行融資，這里我們利用上文建立的風險評估物元模型對該信托產品的綜合風險進行評價和測度。

5.1 確定評語集

評語集分為5個級別：V={v1，v2，v3，v4，v5}{優秀，良好，中等，及格，差}，其中[90，100]為優秀，[80，90）為良好，[70，80）分為中等，[60，70）為及格，[O，60）為差，對應的風險分別為較低風險、低風險、一般風險，高風險，較高風險。

5.2 確定權重集

5.2.1 構造判斷矩陣。根據專家對各指標的相對重要性給

5.2.2 判斷矩陣的一致性。由公式（2）得：CI=0.0745；由公式（1）得：CR=0.067＜0.1，所得判斷矩陣的一致性可以接受。

5.2.3 利用和積法計算權重。產品設計風險、營運風險、房地產項目風險、國家宏觀政策風險、房地產行業風險的權重分別為：

Qi=（0.074878，0.045662，0.125077，0.254828，0.499555）

5.3 確定評價隸屬矩陣

本文通過9位專家的打分構造出隸屬度矩陣：

5.4 確定模糊綜合評價集

模糊綜合評價集為：（0.074878，0.22222，0.22222，0.22222，0.499555），歸一化處理后得B*i=[0.060，0.179，0.179，0.179，0.403]

由以上結果可以看出，該信托融資項目具有較高風險的概率最高，不建議對該項目進行融資。

6 結語

房地產信托投資對我國房地產行業的發展起著非常重要的作用，如何對房地產信托項目進行風險防范一直受到國內學者的關注。本文基于模糊綜合評價的思想，建立了房地產信托項目風險評估模型，從定性和定量兩個方面為房地產信托項目的評估提供了一種新思路。

[1]尹阿東，何海凝.房地產信托融資項目風險評估體系的研究[J].金融理論與實踐，2012（4）.

[2]劉選珍.房地產投資信托基金風險管理研究[D].大連：東北財經大學，2010.

[3]周星.淺析房地產信托業務的風險管理[J].現代商業，2013（14）.

[4]姜林靜.房地產信托風險防范措施解析[J].中國證券期貨，2012（10）.

F832.49

A

1671-0037（2014）09-35-2

山巖（1968．8-），女，會計師，研究方向：投資與金融。