淺議住房公積金個人貸款比較商業銀行貸款的優勢所在

牛雪梅

淺議住房公積金個人貸款比較商業銀行貸款的優勢所在

牛雪梅

隨著我國城市化進程的加快，大量的人口進入城市，而對于新進入城市的人口來說，面臨最重要的問題就是購置房屋。本文通過對住房公積金個人貸款的詳細分析，然后和商業銀行貸款進行比較，找出了前者相對于對后者的基本優勢，希望可以為廣大的購房者提供有益的參考。

住房公積金；貸款購房；商業貸款；優勢

住房公積金貸款，是指由各地住房公積金管理中心，運用職工以其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業銀行向繳存住房公積金的在職職工發放的房屋按揭抵押貸款。住房公積金是指國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位及其在職職工繳存的長期住房儲金。

一、基本類別介紹

從現階段來看，我國的住房公積金貸款主要存在以下幾類：新房貸款、二手房貸款、自建住房貸款，住房裝修貸款、商業性住房貸款轉公積金貸款等。當然可能會有地區差異，還需要到當地住房公積金管理單位咨詢清楚。

二、住房公積金個人貸款的申請條件

根據現行的住房公積金管理辦法，申請住房公積金購房貸款的條件主要包含下面三個：貸款對象、貸款用途、住房貸款的基本條件

1.對住房公積金貸款對象的基本條件要求

第一，從住房公積金制度的參與與否確定資格，按照現在的住房公積金管理辦法，申請住房公積金貸款的對象，只能是參加住房公積金制度的成員。從當前的實際情況來看，盡管國家有相關規定，要求用人單位在職工達到一定條件時，給予其參與住房公積金的資格，但是在具體執行過程中，一些企業為了降低用人成本，并沒有給職工繳納住房公積金。這種情況，在二三線城市的企業中，尤為多見。企業有時甚至故意不給職工繳納，影響了購房者的申請使用，也在很大程度上增加了購房者的負擔。

第二，對于參加住房公積金制度的購房貸款者，其在申請住房公積金個人購房貸款時，還需要滿足以下基本條件，就是任何申請者必須連續繳存住房公積金的時間多余6個月。這就意味著沒有達到繳存時間的購房者不能夠申請。對于這一要求，其主要目的還是住房公積金管理單位，為了降低貸款風險，增加對購房者正常繳納公積金的時間約束，穩定的的公積金繳納，才能保證購房者的還款能力。

第三，對于已婚的住房公積金貸款申請者，如果夫妻雙方當中其中一方申請了住房公積金貸款，那么在在其未還清貸款本息之前，夫妻雙方均都不可以再繼續申請住房公積金貸款。這一條的約束，主要是考慮了住房公積金的設立目標，是為了保障性住房的金融支持，而對于保障性住房之外的需要，暫不在其考慮范圍之內，也是一種社會公平的體現。

第四，對于住房公積金貸款申請人的基本經濟條件約要求，一是貸款申請人必須具備較穩定的經濟收入來源和以及償還相應額度貸款的基本能力，二是申請者不能有較大數額，尚未還清的，可能影響住房公積金貸款償還能力的其他性質債務。其實這兩點的規定，也是從貸款者的個人還款能力考慮，只有在個人收入穩定，且在還款期間內沒有其他性質數額較大的債務情況下，其貸款的風險就相對較小。

2.住房公積金貸款的用途必須是專款專用

目前在一些城市出現了，住房公積金貸款挪作他用的情況，這一點其實是違反住房公積金管理辦法規定的，因為住房公積金的管理辦法規定其貸款必須是用于購買具有所有權的自住住房，并且所購買的住房要求滿足所在地區公積金管理中心的具體規定標準。而對于職工購買的使用權住房，則不能申請住房公積金貸款。

3.住房公積金個人貸款貸款額度

從當前住房公積金貸款的實際運行情況來看，很多地區對單筆住房公積金貸款的最高額度都做了一定的限制。相關地區的額度沒有統一口徑約束，例如廣州地區的市住房公積金貸款個人最高額度為50萬元，而成都地區則為40萬元。還有就是對住房公積金貸款額度占房屋總價款的比例做了約束，一般不超過房款總額的70%。

三、住房公積金個人貸款較商業銀行貸款優勢分析

眾所周知，住房公積金貸款在新房的購買過程中使用很多，然而住房公積金貸款在二手房購買方面仍然具有一定的優勢。根據現階段的標準，住房公積金貸款年利率五年以上僅為4.5%，這個貸款利率要比現行的商業銀行貸款利率6.55%低了2個多百分點，因此，在很多購房者印象中，總以為使用公積金貸款會比使用商業貸款優惠很多。其實住房公積金貸款的優勢存在很多方面，而不只是利率方面的優惠，比如使用住房公積金貸款，相較于單純商業銀行貸款，可以提高貸款的額度，增加還款年限，多種方式靈活還款等優勢。

1.住房公積金個人貸款貸款利率優勢

普遍來看，使用住房公積金貸款的購房者，相較于商業銀行貸款，可以享受到比較低的貸款利率，在和商業貸款同樣的擔保方式下，在貸款過程中的費用花費也較低。對于有資格申請住房公積金貸款的人來說，在相同的條件下，還是盡可能使用住房公積金貸款。

2.住房公積金個人貸款期限優勢

根據住房公積金管理中心的相關管理規定，在確定貸款期限時，要綜合考慮申請者的貸款總數額、還款能力、借款人達到退休年齡的工作年限和借款人意愿。一般來說，最長不超過30年。而對于臨近退休年齡的申請者，如果其具備較好的貸款償還能力，可以酌親適當放寬貸款年限1～3年。而商業銀行對個人住房按揭貸款的期限最長不超過30年，一般規定貸款最終到期日的借款人年齡小于65周歲。

3.住房公積金個人貸款首付比例優勢

通過比較發現，商業貸款額度占房價總額的比重要低于住房公積金貸款，一般情況下，商業銀行貸款的額度為住房價值的70%～80%，而使用住房公積金貸款最高可以到90%。這就意味著，住房公積金貸款的收付比例要低于商業銀行貸款，這對于有著住房剛性需求，而資金又不寬裕的青年群體購房者而言，有著比較大的吸引力。

4.住房公積金個人貸款還款方式優勢

公積金貸款的還款方式十分靈活，在自由還款方式下，借款人只要每月的還款額不低于“最低還款額”，就可以隨意確定月還款數額；商業貸款提前還款，如果是非一次性提前還款，其數額必須為1萬或5萬的倍數。商業貸款對于提前還款次數有明確規定，而公積金貸款則是每月都有三次提前還款機會，貸款人甚至可按月隨時調整自己的提前還款額。借款人可提前歸還部分或全部公積金所貸本金和利息，目前不需要支付違約金。商業貸款提前還款，所沖金額包括部分本金及部分利息；而公積金貸款提前還款，其金額全部沖抵貸款本金。

5.住房公積金個人貸款的擔保方式優勢

商業銀行貸款，通常是在房產證抵押登記前，采用開發商階段性連帶責任保證的擔保方式，在房產證抵押登記后采用抵押的擔保方式；公積金貸款擔保方式主要是地方政府住房貸款擔保中心所提供的連帶責任擔保，其還款風險相對更小一些。

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[3]李黎波,鄧雁.個人住房公積金貸款管理的風險與規避[J].中國集體經濟，2009(04).

（作者單位：河北省直住房資金管理中心）