房地產企業稅務風險淺析

王冉秋

摘要：面對日益激烈的競爭環境，房地產企業全面降低成本的需求更加迫切。稅收成本是房地產企業成本中的重要組成部分，加強稅務風險管理能夠有效降低稅收成本。本文從企業設立環節、取得土地環節、開發環節及銷售環節四個方面深入地分析房地產企業存在的稅務風險，以便房地產企業更好的提出有針對性的防范措施。

關鍵詞：房地產 稅務 風險

近年來，房地產業在一系列的國家政策施壓下，雖然漲勢減緩，但依然是國家經濟增長的主力軍，從所屬領域來看，房地產業橫跨了生產及流通兩個領域，其所涉及的稅種多，稅率復雜，稅務風險高依然是各房地產企業經營過程中廣泛存在的問題。

本文主要探討房地產企業存在的稅務風險，以便房地產企業更好的提出有針對性的防范措施。以下將分別通過企業設立環節、取得土地環節、開發環節及銷售環節來分析房地產企業業存在哪些稅務風險。

第一是企業設立環節。這里主要探討的是對于需要設立分支機構的房地產企業來說，設立分公司還是子公司該如何權衡。首先，需要考慮的是新設置的分支機構能否盈利的問題，如果分支機構在短期內可以自負盈虧，推薦設立子公司，由于子公司具有獨立的法人資格，不但不需要承擔母公司的盈虧，而且子公司還可以將自我所得投入于自身的發展；但在現實情況中，企業設立分支機構的初期，將會耗用大量的成本，所以虧損的概率較高，這時可以考慮先設立分公司，其虧損可以由母公司承擔，并且降低母公司的企業所得稅，經過兩三年的經營，當分公司能夠扭虧為盈時，再將分公司變更注冊為子公司，降低分支機構對母公司的風險責任。其次，若土地使用權歸母公司所有，而其準備以分支機構的名義開發土地，那么設立分公司還是子公司就會涉及到是否繳納契稅的問題。設立子公司，不管是母公司以土地使用權作價投資還是先以貨幣資金投資，然后用土地使用權增資擴股，土地使用權在這個母子公司之間的內部轉換中都是要繳納契稅的。設立分公司，就不存在土地使用權內部流轉環節的契稅，節約了稅收成本。

第二是取得土地環節。近年來，房地產行業的資產重組越演越烈，房地產企業可以通過股權收購的方式取得開發用地，以此來回避直接轉讓帶來的稅務風險。股權轉讓不征收營業稅，也意味著可以減免土地轉讓環節的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加，相比較直接轉讓土地來說，減少了土地轉讓環節的流轉稅。土地增值稅也是取得土地環節的一項重要稅收，很多房地產企業在如何合理規避土地增值稅的問題上也是大費周章，但根據相關規定對于房地產開發企業投資、聯營或被投資土地，要有一方為房地產開發企業，就不允許企業享受暫免征收土地增值稅的政策，當然也不是無計可施，要想享受該優惠政策，可以從這兩點進行籌劃，其一是不以房地產開發企業拿地進行投資，其二是此地塊不用于房地產開發。

第三是開發環節。房地產企業為了方便顧客了解其樓盤的性質和結構，一般都會在不同的區域設立售樓部、樣板間等設施，區域的不同也會引起稅務處理的差別，進而影響房地產企業的稅務風險。目前，主要存在三種售樓模式：利用樓宇內的商品房作為售樓部、樣板間，這種模式存在兩種情況：整體出售時，計入“開發成本—建筑安裝工程費”；不能判斷是否隨樓宇一并出售時，計入“開發成本—開發間接費”；開發小區內樓宇之外臨時建造的售樓部、樣板間，該成本計入“開發成本—開發間接費”；利用小區內的配套設施，如會所作為售樓部、樣板間，可分為三種情況：設施屬非營利性且產權歸業主所有時，計入“開發成本—公共配套設施”；設施屬營利性時，作為獨立開發商品和成本計算；企業自用時，由在建工程轉入固定資產。

不同的會計處理，售樓部、樣板間的成本將計入不同的費用，進而成為影響稅收的因素，例如利用小區內的配套設施模式，若房地產企業自用，則征收相應的房產稅和土地使用稅，若對外出租則征收營業稅、城建稅、教育費附加、房產稅、土地使用稅、企業所得稅、印花稅等多個稅種，因此房地產企業在建造設立售樓部、樣板間時應當考慮到其成本的歸結，對其合理防范稅務風險，降低稅收具有重要意義。

第四是銷售環節。多數房地產企業都會推出職工福利房來激勵員工更好的服務于本企業，但福利房這種激勵政策是存在稅務風險的，首先，對于銷售職工福利房所涉及到的營業稅、企業所得稅、土地增值稅等，房地產企業一般情況下都會以優惠后的價格作為計稅依據，這樣既可以減輕各項稅收又可以激勵員工，是一舉兩得的好事，但由于內部售價偏低，主管稅務機關很可能會根據各項稅種的核定價格計稅，這樣不僅不能達到企業想要合理避稅的效果，還會使企業背上逃稅的不良影響。其次，對于購買職工福利房的員工來說，根據《財政部、國家稅務總局關于單位低價向職工售房有關個人所得稅問題的溝通》規定：單位按低于購置或建造成本價格出售住房給職工，職工因此而少支出的差價部分，屬于個人所得稅應稅所得，應按照“工資、薪金所得”項目繳納個人所得稅，也就是說當實際支付的價格高于房屋建造的成本時職工是不需要繳納個人所得稅的。鑒于上述規定，房地產企業在推出職工福利房時銷售價格的制定往往是企業稅收籌劃的重要方面。

通過從房地產行業的四個主要環節可能會涉及到的不同的稅務風險出發，我們可以看到企業只有充分了解和掌握稅收法規的變化，在企業內部建立嚴格的內部控制制度才能有效控制稅務風險的發生并最大限度地減少稅務風險所帶來的損失。

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